南通：“限售”后仍热 | 40城楼市备忘录

简单350

编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。



南通城市一隅

城市综述•南通：2019年南通楼市成交面积基本持平，但价格达到历史最高位，楼面地价也不断创新高，极高的热度引发政策出台“定向限售”。2020年市场趋于，不排除房价还会小幅攀升。

2020置业南通指数：★★★☆

近几年南通房价伴随地价攀升，2019年 “定向限售”政策出台，预测2020年以稳为主，有合适的房源可出手，尚无顶部判断，但也要谨慎市场变向。

①成交：供应缩量，均价一路攀升

2019年南通市区商品房住宅供应290.63万方，同比去年供应373.31万方下降22.15%，降幅较为明显。商品房住宅成交323.07万方，同比去年成交324.95万方基本持平。纵观2014-2019年，南通住宅市场成交价格不断攀高，从2014年7984元/㎡到2019年18375元/㎡，增长132.77%。成交量方面，过去5年里2017年为最高峰值，南通市区住宅销售408.07万方。



南通受规划利好刺激，2019年住宅市场热度较高，处于供不应求的状态，销售均价一路攀升，2019年9月为全年成交高峰，2019年10月开始，市场观望情绪转浓，随着金融政策进一步收紧，市场有所转冷。加之年末，受制于供应端，多数项目存量触底，成交量表现为有所下滑。



2019年南通成交较好的楼盘有春风南岸、绿城晓风印月、远创东樾、中海上东区等。基本上是一经推出就售罄。2019年南通交易最大的区域当属开发区（含部分中创区项目），据数据显示（1-12月），开发区成交14759套，成交面积1804106.42㎡；崇川区成交6040套，成交面积817381.6㎡；港闸区成交4648套，成交面积629800.78㎡。

②政策频出，年底发出“定向限售”

1）2019年10月份，南通放宽人才落户条件：具有全日制大专及以上学历的应往届高校毕业生，取消住房就业等限制，人才落户零门槛。并且，针对落户的人群，南通还出台相关福利政策。

2）2019年12月25日，南通市人民政府发布一则通知：对市区销售价格大幅低于周边同类产品的新建普通商品住房项目实施限制转让措施，购房人自取得不动产权证之日起，满五年后方可转让登记。限制转让的楼盘认定由辖区政府（管委会）申请，报市房地产工作领导小组审议确定。

3）2019年12月25日，市住建局官网发布《关于印发〈进一步推动市区房地产市场平稳健康发展的实施办法〉的通知》。一是进一步加强土地出让管理；二是实行普通商品房价格备案差别化指导；三是强化成品住宅室内装修监管；四是强化商品房交付后物业管理服务；五是进一步完善稳地价与稳房价联动机制。

4）2019年12月26日，南通出台重磅新政：市区人才优先购房！热点楼盘提供30%房源。对新取得预（销）售许可的热点楼盘，房地产开发企业应在项目当期价格备案后预（销）售许可前，随机抽取不少于项目当期预（销）售许可销售套数的30%作为人才优先购房的房源。

5）南通对房地产经纪机构动真格，不良信用记录累计超过2次或存在重大失信行为的经纪服务人员，列入失信人员名单并在网上通报和公示，并取消持证经纪服务人员存量房买卖网上签约资格。各房地产经纪机构不得聘用被列入失信人员名单的经纪服务人员从事房地产经纪服务，限制从业2年。2020年1月1日试行。

其中，最重要的一则为12月25日的“定向限售”政策，被认定的低价商品住宅需满五年方可转让。低价项目入市因获利空间大，容易被炒作利用造成市场混乱。这也是因城施策，坚持“稳”这个主题，遏制投机，保护真实的居住需求。

③土地：供应回升，高地价频现，不断刷新楼板价



南通2016年开始土地供应量有所回升，且土地成交价持续上涨。2019年1-12月，南通土拍市场供应建面295.64万㎡，成交建面276.34万㎡，成交楼面地价8239㎡。2019年成交楼板价较2018年上涨9%，其中南通崇川区为土地成交热门板块。主要集中在中创区及其周边，土拍热度高，较2018年上涨46%，2019年最高成交楼板价位18406元/㎡，万科以结构封顶方式拿地，中海连拿三宗地块，均需现房销售。这将重新刷新南通房价天花板，也将成为2020年楼市的“重头戏”。



④2019年房价收入比：10.09

2019年南通成交均价为18591元/㎡，主力户型120㎡左右，成交总价200-300万/套。我们取250万元为总价。南通人均收入为5160元/月左右，则家庭年收入以247680元计算，房价收入比为：10.09左右。

⑤买家心态：购房者对楼市有信心，看好未来发展

南通近几年的发展较好，又赶趁长三角一体化的利好。不少购房者对楼市较有信心，看好未来的发展。只要手里有点闲钱，都想着置换居所或者投资住宅，房子在他们看来仍旧是保值产品。整体心态还是积极看好发展，并表示看好了就会下手。

⑥租房：市发展欠动力，租金变化趋缓

2019年南通租房市场租金变化趋缓，变化浮动0.4%左右。城市租金平均总价2060元/月/套，平均单价23.4元/月/㎡。其中崇川区租金2236元/月/套，为最高；其次港闸区1949元/月/套、开发区1867元/月/套、通州区1574元/元/月/套。

⑦2020趋势：因城施策，以“稳”为主，价格或小有涨幅

对于2020年房地产走势。乐居普通编辑认为政策趋稳，房价跌的可能性不大；稳中或有小幅提升。开发商普通员工认为，虽然存量不足，供不应求，但随着政策的进一步收紧，2020年南通整体情况将以稳定为主，价格不会出现大幅上涨或下跌。与房地产无关的市民认为，南通房价应该还是会涨，想买的楼盘都买不到。

根据2019年南通的市场反应，南通住宅房屋量价较之2018年均有明显的提升。目前中创区价格突破3万/㎡，港闸区破2万/㎡，并且拿地成本也逐渐高企。仅在2019年中有不少地块由于价格较高，需封顶或现房才可取预售证销售，如万科东望、翠湖溪岸、华润悦府等。这也将成为2020年的楼市期待！整体而言，在住房不炒的长效机制下，预计2020年政策将持续收紧，市场规模逐步调整，预计房价将以稳定为主，或小有上浮。

本次调查采写人：张凤 潘宇凌

2019年1月13日

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文章来源:乐居买房

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