今年在南京买房，记住这几点

井底燕雀傥

买房经验值千金！




2019年，我和很多行业内大咖交流，结合南京的现状，总结出了很多买房经验。






这些干货，都是针对买房人提出的共性问题，总结而来，如果你有买房的想法，一定要看！






1

认清楼市真相，不要被限价欺骗


大家都知道，南京自从2018年下半年以来，整体保持稳定，带有微凉。
平淡的行情之下，也有部分限价盘、倒挂盘十分抢手，制造了一些火爆、热闹的场面。
但是，限价房造成的楼市火爆是不真实的，是具有欺骗性的。
南京楼市现在还在一个相对艰难的阶段。大部分新房甚至二手房，还是很难卖！
偏远板块如禄口、高淳、溧水、湖熟、淳化、横溪、龙潭、江浦老山，新房扎堆，很难卖！
二手房方面，大户型老小区，特别是没有好学区、潜力学区的二手房，出手是个难题。
现在不好卖的二手房，未来大概率会更难卖！

2

明年投资，不能只认限价房！


2020年，在南京买房，认准限价房、倒挂盘，没问题。
毕竟，新房卖1万/㎡，隔壁二手房卖2万/㎡，实实在在的预期摆在眼前，不得不信服！
而且，限价盘、倒挂盘并不是每个城市、每个地方都有的，在南京，我们却有很多限价盘。
河西有、紫东核心区有，江北核心区也有，明年还会更多。

限价房很好，我们不反对买限价房，但我们反对只买限价房。




死盯着限价盘摇号，一直摇不中的话，结果会很惨。




有个朋友一直想买确定性收益强的限价房，摇号近2年了，结果什么没买到。而看中的河西二手房，涨了100万。




你要明白，买到限价房是不确定的，而买南京发展动力足的板块的房子，这才是确定的。




3

警惕！买房投资的八大陷阱！


投资买房和自住买房有很大区别，但是很多人往往会拿捏不清。我为大家总结了八大陷阱。
如果你的脑海中有以下的想法，是一种很危险信号。
（1） 涨幅大于一切
记住下面的公式：



很多人买房，只能想到涨幅。除了涨幅，我们还要考虑两个因素，杠杆、周转。
杠杆很好理解，学会利用杠杆，就是用更少的资金搏更多的回报。
周转就是要提高资金的使用效率。
在南京，江宁老房子，涨到3万/㎡，涨不动了，不周转，没机会。
这时候，迅速把江宁老房子出手，买到河西、江北核心区，这就是周转，增加投资回报率。
（2） 在南京，学区的误区
不是离得近都是学区，也不是所有的名校分校都是名校，关于真伪，甚至都不是挂不挂名这么简单。
一所学校，只要能吸引到优质生源，那就是真学区。
如果一所名校分校，不能吸引到区域内优质生源，那也是伪的。
（3） 买伪豪宅、CEO盘
南京人买房，更关注板块、发展，说到底，就是套利空间。
另外，就是“偷了多少面积”、得房率、朝南的房间这种实用性因素。
所以，在南京买房，就要买实用性高，板块发展有预期的地方。
南京的（伪）豪宅、CEO盘很多，这些看似高大上的标签，已经透支了一部分套利空间。
所以，普通投资者，避开这些。
（4） 市区老破旧
很多人图生活便利，交通发达，选择了市区老破旧。
这是不提倡的，尤其是大户型老破旧，总价高，日后出手，是个大难题！
还有人想着买老房子，赌 拆迁，事实上 ，这种概率很低，想着拆迁发财，不如多做功课，研究城市发展，研究板块的选择。
（5） 全款买房
很多人会觉得贷款没安全感，所以干脆全款买了。
其实恰恰相反，有钱也不能全款买房——多出来的钱，你可以提前还款、可以做其他理财、还可以用来买其他房。
全款买房，理论上只有两种情况：（1）限价房，开发商必须要求全款；（2）全款买房之后做抵押。
（6） 买商住和商铺
“一铺养三代”，这句话现在不适用了。
很多人想做商业地产，觉得商铺租金高。
但是，大家绝对忽略了商业地产交易中的各项税费，这其中包括交易手续费、房屋登记费、印花税、契税、土地税、所得税、营业税金及附加、土地出让金、土地出让金契税。
其中土地税和所得税高的吓人，即使你可以将这些税费转移给买家，但其实也吃掉了自己的利润。买卖越频繁，交易成本越大。



对于普通住房来说，即使租金不好，最坏的打算就是自己居住。但是如果商铺租金不高的话，由于其所处的位置往往是人流大、人流杂的地方，根本不适合改造成自住的场所。
（7） 想要自住兼投资
总是会遇到一些朋友说，我想买一套自住的房子，但是希望能兼顾投资。
其实，自住和投资是很难兼顾的。
如果你要投资的话，一定是要买一些有潜力的板块，比如江北新区核心区，但是这些板块往往都还在规划建设中，工地、荒地，并不适合自住。
而适合自住的房子一般都处于成熟地段，配套齐全。这些地方往往没空地，没规划，房价的涨幅，低于新城区。
有人说，买自住的房子，享受不到发展红利，买投资的房子，生活不便，难以两全。
对于这种情况，四个字就能解决：投住分离。
就是在近郊买一套适合投资的房产，然后自己租住在上班通勤和配套完善的地方。
（8） 盲目看空房地产
盲目看空房地产，比盲目看多更可怕！
在楼市平稳期，很多人会对房价指指点点，这里降了，那里降了，以后房子不值钱……谬论！
放大到一轮完整的周期来看，当下的房价比起五年前依然是翻倍的。
大家还是要理性对待房地产的涨跌，房价整体横盘，但是一旦上涨，幅度往往很可观。
而且即便是静淡市，也有局部机会。