楼市新变局！未来大部分城市房价将进入伪“横盘”模式

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住房不炒，在2019年，被多次强调，基本上奠定了未来十年楼市的基本格局——未来再想着炒房，十年翻一番、翻两番，赚几倍钱的概率几乎归零（黄奇帆）。



房价涨跌的牵动面太广了，有多广呢？

刚毕业的学生只要家里负担的起，大部分开始准备供房贷；

那些毕业几年还没买房的人，大部分都在筹首付上车；

第二部分，是已经上车，准备置换改善的人群；

除此之外，剩下的，是一大堆炒房客，无时无刻不期待房价继续大涨。

一、何所谓横盘？

股市里的横盘，意味着这只股或者整个市场价格不变，一段时间内容，它的价格走势基本上是一条直线。

楼市想要达成股市中那种真正意义上的横盘，基本上不可能，楼市的横盘，是一种相对横盘。

比如，之前房价一年涨50%，以后房价涨幅不超过5%就算是“横盘”。

显然，这个横盘是个伪横盘。






二、未来大部分城市房价将会形成伪“横盘”的格局。

过去几十年，房价涨幅最大的深圳，2019年年初就定下了一个楼市长效机制：二手房涨幅不超5%。

苏州也发布了全年房价涨幅目标必须控制在5%以内的长效机制。

​既然是长效机制，至少就要持续三五年，甚至更长的时间。

从抑制房价上涨这句话中，可以简单的分析出，房价上涨可以，但是不能涨多了，当然，这句话没提到房价下跌，也就是默许，房价下跌的情况尽量不出现或少出现。





上个世纪90年代中期，当时我们定下的观念是将房地产作为经济拉动的新增长点。

从上个世纪90年代到2015年，我们调控了多次楼市，抑制房价过快上涨，但是大势所趋，房子要拉动经济，调控只是预防泡沫过热，而不是真正要阻止这个趋势。

2019年，这个历史的拐点来了，我们重新给房地产下了定义——稳房地产，要让房地产从中拉动经济主力军的位置中淡出。我们要发展实体经济，楼市依旧是国民经济的支柱，但不是拉动的增长点，而是稳健点。

2017年后的房地产调控也是大势所趋。

调控的背后，其实就是一个字——稳！






比如2010年-2015年，深圳楼市相比2015-2017年，就叫稳。

三、“横盘”会持续几年？

过去房价大涨，是因为房子有了金融品的属性。

市场也出现了很多有趣的现象：

房价大涨时，刚需一大把；

房价下跌时，刚需不见了。

刚需去哪儿了？房子成了金融品，刚需也变成了投资者，追涨杀跌。

2020年，我们给房子的定义是：房子用来住的，那么，房子应当回归居住的本质，成为消费品。

本质的回归、经济中角色转变、货币M2增长稳健（10%以内），条条款款都意味着，未来五年、十年，房子总体都会处于这种伪横盘中。

四、伪“横盘”，该不该买房？

多数一二线城市，在这种横盘的情况下，每年上涨3-5%，值不值得刚需购买呢？

有人说，买房后租金回报率大多数城市不超过3%，商贷5%以上，即便是公积金贷款也要3%以上，买了完全没赚头嘛。

是的，这笔账，正是算给投资者看的。

如果是刚需群体，就应该看到，只要你有住房需求，早点买其实更有利。

1、对于刚需而言，房贷利率一直存在，早买是5%左右，晚买也不会有太大变动。

2、对于大多数人而言，能够接触到的理财产品收益一般为2%-5%左右，一二线楼市基本上也能达到这个投资收益。

3、购房自住，可以减少租房支出。

不过以上是针对一二线城市的建议，即便是哪天我们需要资金，房子还能在较短的时间内，在保值的情况下售出。

但中小城市就比较困难了，想要维持5%左右的上涨，中小城市真不一定能够办到。






中小城市人口流入少，房子自主率高，即便是未来房子维持不涨不跌的情况，部分人口流入不足的城市的房子，很难脱手。

写在最后：

既然是刚需，就不应该过多考虑投资性问题，毕竟买房成了消费品，考虑的问题就是便利性、个人爱好、孩子教育、家庭成员的问题。

综上，明年，政策会有所放松，但横盘微涨会长期持续。刚需有足够的资金，可以早点购买，其中一二线城市优于三四线。




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