15年房地产投资经验，教你认清楼市，把握未来

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来源：玩转财经

纵观房地产过去的几十年，国家一共进行了37次宏观调控，每一次调控都会使房价先上涨，之后稳定或小幅下降。楼市调控的初衷是好的，但是经济规律却很难控制，价格更是由市场决定的，也是围绕价值变化的，宏观调控只能控制买卖的延期和价格变动的速度，却最终改变不了市场。

1，自2004年8月30日起，房地产出现了里程碑式的改变，以前土地都是政府直接定价，而从这天起，卖地改成竞拍，地方政府希望土地拍得越高越好，目前土地出让金已占到地方政府财政收入的约50%，开发商拿地价格高，房价自然也不会低。



2、房子越建越多，城市的塔吊遍地起，建房子的速度超过了卖房子的速度，就有了库存。库存多了就会有金融风险。所以棚户区拆迁货币化安置，可以消除这个风险。但是拿到拆迁款的人都去买房子，结果房子被买光了，所以房价又升高了。

3、纵观房地产黄金20年，一句话概括“越买越涨，越涨越买”。之前看到过一个小段子：前些年，某开发商一期工程4000元每平，开盘很快卖光，开发商老板心想，这么好卖，可能是价格标的太低了；于是第二期8000元每平，开盘后又很快卖完了。到三期直接开盘16000元每平还是很快卖完了。最终开发商总觉得价格还是标低了，买家总是后悔早买就好了，朋友早买的都涨了一倍了。这种后悔的话应该随处可以听到。身边朋友、同事随便挑几个，就会有这种后悔没早买的情况。房价总是这样一波一波地推上去的。毕竟，房子自古以来，在人们心中都是最为重要的资产。从封建社会，到现在社会主义社会，几千年来，没改变过。



这期间定价都是开发商说了算，政府顶多给个指导价，最终成交价还是买家说了算。政府看着房价变化太快，想控制一下，但是买家总是想尽各种办法去买上一套，有买卖，就有市场，抢着买，价格就高。都不买，没有市场，价格就低，所以最终是市场（买家）决定了房价。

如果一味地任由这种情况发展下去，会产生什么后果？继续往下看。

4、其实早就有前车之鉴了。那就是：1990年日本金融危机；1997年香港金融危机；2008年美国引发的全球金融危机。这三个地方，都已经是过来人了。过来人的经验我们要学习，取长补短，防患于未然。三次危机，无一不是房地产导致的。我们来看一下这三次危机。

1990年的日本金融危机。日本房地产最高潮时声称卖掉东京，可以买下整个美国。然而想象总是美好的，现实总是更加残酷。日本地产轰然倒塌，接下来十年一蹶不振。1985年9月，广场协议签订，日本政府为了补贴日元升值受到打击的出口产业，实行量化宽松政策，从而产生市场资金过剩，这些热钱流入了房地产，越买越涨，越涨越买，市场一片大好。最终过快的上涨带来了瞬间的下跌。

1997年香港金融危机。香港金融保卫战是一场不见硝烟的"战争"。1997年下半年，美国著名金融家索罗斯旗下的对冲基金在亚洲各国和地区发起了连番狙击，并获得了极大的成功，使泰国、马来西亚、印度尼西亚等国家和地区几十年来积存的外汇一瞬间化为乌有，由此引发了二战后对这些国家的政治、经济和社会生活各层面冲击最巨的亚洲金融危机。香港房地产在这期间遭受了巨大的冲击，大量抛售房产，价格急剧下滑。不过有消息称，李嘉诚在这期间好像提前获得了一点政策信号，开始大量购买地产，因此后来成为了首富。还有个故事，著名影星张卫健因为房地产投资破产，面临被银行封楼的困境，刘德华给了张卫健一张支票，并留下了两句经典名言“学到的要教人，赚到的要给人”。而当时张卫健只是房地产泡沫破裂下的一个小小缩影而已。

2008年的全球金融危机完全是因为美国，而美国爆发金融危机最根本原因就是买房子0首付，大街上随便拉出一个人来，都有四五套房！都是靠贷款购买，贷中贷，房价疯涨。无论是金融机构、美国政府还是个人，都被巨大利益冲昏头脑，最后次贷危机爆发，房地产泡沫破裂，美国爆发经济危机，银行，企业，个人纷纷破产。因为美国是世界霸主，世界第一大经济体，美元占世界外汇份额60%以上，所以美国国内经济危机最终导致了全球经济危机。



前车之鉴的3次危机，都是因为房地产狂涨之后的泡沫破裂导致的。所以房价不能大涨、也不能大落，必须稳住。只有稳住了，最终我们每个人都是受益者，国家也会发展得更好，有更多的精力去发展其他实际经济，去发展我们的教育、医疗、养老。

房子是用来住的，已经强调了无数次了，大家一定要记在心里，记在心里，记在心里，重要的事情说三遍。你如果投资失败了，后果只有你自己承担，你的欠款还是你自己还。房子够住就行，尤其是现在的大环境，勿要不撞南墙不回头。

多余的钱，可以拿出50%做其他投资，比如投资我们的教育事业，开个辅导班；健康事业，开个美容保健店；养老事业，开个老年人照料场所。这些行业未来前景比较好，盈利空间较大。且目前国家大力发展第三产业。我们要利用这个契机，从房地产市场中退出来，投身到祖国的建设中去，在改革中获取一斗米。