天津市场比想象得好｜40城楼市备忘录⑮

计划你大爷计j

编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。



城市综述•天津：2019年初，天津楼市经历了阳春般的回暖迹象，土地、新房、二手房市场一路走高。紧接着进入五六月份天气即将入夏，楼市却入了冬，一、二、三级市场集体冬眠，整体成交下滑，市场哀嚎遍野，但最终各项成交数据均超往年。

2020置业天津指数：★★★☆

2019年海河英才计划的推进和区域性人才购房政策的放开，暂时未明显影响到楼市成交，2020年天津房价在“价格战”中寻底，购房者可慢慢挑。

①成交：天津新房市场稳中有升

2019年天津新建商品住宅市场最终以1394万㎡、12.8万套、2197亿元的销售成绩落幕！成交量、成交金额均环比上涨约11-12%；而全市均价15766元/㎡，完美地保持了稳定平衡。



2019年度天津房企销售金额榜



2019年度天津房企销售面积榜

房企表现上，2019年天津房企销售金额榜榜首为183.9亿元，前十门槛63.9亿元；销售面积榜首为100.3万㎡，前十门槛45.6万㎡。与去年相比，榜首和门槛数值均有所提升。

如下图所示，2015-2019年天津新房成交情况。回想2016年，天津住宅市场一路高歌，造成大量住宅项目“被豪宅化”刚需置业者被迫外迁，投资客蜂拥入市；2017年限购强势落地，形势发生逆转，部分手握钞票的买房人的购房资格被斩断；2018年楼市成交在政令和需求的调整中回落；2019年按耐不住的开发企业打起了价格战，市场又开始在震荡中回暖。



通过数据可以很明显的看出，2019年的“我太南了”的口号并非完全真实写照，相反，成绩却意外地出了彩儿，并创下了近三年来最高成交记录！

也就是说，2019年是本轮调控以来成交最好的一年！



万科远郊项目单价12000-13000元/㎡，开盘现场800人涌入，当晚销售额3.2亿。



远洋环城项目单价18500-21500元/㎡，开盘当天销售额高达10亿。



仁恒市区项目均价39500元/㎡，2019年全年销售额约25.4亿。

随着楼市区域及板块的不断扩张及预期规划的兑现，天津房价梯度愈发明显，这也代表着市场分化更加严重。梳理2019年天津商品住宅细化后的成交情况可以看出天津新房市场主要呈现出如下现状：

1）单价门槛拉高，1万元/㎡以下房子越来越少，目前单价1.5万元、总价150万以下房子主要聚焦在远郊；

2）环城主力成交单总价分别为1.5万-2.5万、150-300万；

3）市区为单总价爆发区，但其整体向上的内驱动力略有不足。

总的来说，天津不同价格区间段的市场分层已较为明晰，整体以流量型产品为成交主力。而随着城市外溢洪流的演进，客群置业半径扩大化，由单区域竞争向跨区域交叉竞争的趋势愈加显现。预判2019年价格战之后，2020年的市场竞争势必更加激烈。

②二手房：市场降价到位成交翘尾



数据来源：中原地产



数据来源：诸葛找房

2019年天津的二手房挂牌价格一路坐滑梯，二手房业主大有“以价换量”的诚意。天津的二手市场呈现三大特征：

1）落户需求活跃，成交占比达40%；

2）学区加持下“老破小”成交依然火热；

3）年底二手房成交翘尾，以价换量效应明显。

编辑暗访河西区一家大型中介门店，有一位市民刚刚降价10万元出售了一套河西区宾水道的老房子。她说自己一直在为腿脚不好的老母亲找寻市区低楼层住宅，中介人员通知她在河西区珠江道附近有一套户型和朝向都不错的老小区房源近期挂牌，全家人到现场后发现房子是小区里难得挂牌的“楼王”。尽管报价高于同小区其他住宅，但对方也急于卖旧房买新房，主动降价10万元。于是这位市民赶紧签订了合同，同时抓紧降价出售手里的旧房筹措房款。这位市民表示“低卖低买大家都合适。”

从相关媒体报道来看，天津2019年二手房成交相比较往年正处于低迷状态，这也是阻碍新房成交的一个最大障碍。市民手里的二手房无法及时变现直接影响了改善型需求的新房置业。

③政策：围绕人口导入 得人才者得天下

在中央“稳地价、稳房价、稳预期”主基调下，天津继续严格执行“三价联控”、限购限贷限价等调控政策，保持高压严查态势。2019年10月天津发文拟针对滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城，承接北京非首都功能项目放宽非津籍限购条件，有局部放松迹象。



天津有关人才引进和落户的政策贯穿于2019年全年，并延续到2020年。“海河英才”计划是2018年5月出台的，时至2019年底累计落户的“新天津人”24万。2020年天津将围绕战略性新兴产业和支柱产业发展需求，进一步升级完善“海河英才”行动计划。虽然不能轻言人才政策对楼市会造成巨大的利好但城市人口的增长对住房需求的拉动是客观存在的。

④土地：成交量反弹 结束“两连降”

2018年下半年，尤其是第四季度以来，天津土地市场的地块似乎陷入了挂挂停停、挂停挂停挂挂停的魔性循环。粗略数数都有十几宗地块成交“爽约”，以致令大家不由产生2019年天津土地市场“有点难”的主观印象。

2019的全年数据已经定版，事实真的像大家感受的那样吗？如果回答“是”，那么你又错了。



根据克而瑞数据，2019年天津土地市场成交总价合计约1357亿元，同比2018年涨幅达28%。天津年度土地出让收入在连续两年下降后强势反弹，几乎追平2016年的历史极值（1389亿元）；成交占地面积也同样结束“两连降”，回升至约2354万㎡，涨幅同比约20%。

据乐居天津不完全统计，在天津土地成交中占主要比重的各类经营性用地（住宅、商服类）2019年成交愈180宗，总价合计约1280亿元。换句话说，仅商住部分成交金额都已超过2017、2018土地成交总额。

尽管年度总成交量回升明显，但具体到单宗土地成本上，无论从总价还是单价角度衡量，2019年天津商住用地价格整体仍然保持了自2017年实行最高限价调控以来的稳定水平。总价榜超22亿即可入围年度前十，单价榜TOP10门槛更是降低到15000元/㎡，远远低于2016、2017年历史水平。

区域方面，2019年度，天津最为核心的市内六区共成交7宗宅地；环城四区宅地供需持续两旺，各区均有超10宗地块成交；滨海新区各版块之中，2019年成交量最大的为高新区，其中以海洋科技园为首；远郊区方面，武清、宝坻商住地块成交量齐头并进，几乎不分伯仲，均近20宗。

值得一提的是随着京滨城际（京津城际二线）建成在即，宝坻城区、南城高铁板块宅地供需相较往年尤其大幅提升，包括融创、万科、碧桂园、红星美凯龙等在内的一批知名头部房企均在这一年首次布局宝坻城区。

⑤2019年房价收入比:9.3-12.7还算靠谱

我们用单套总房款与家庭可支配收入的比计算房价收入比，天津数据是9.3-12.7。

天津2019年新房成交均价15766元/㎡，根据中原研究发展部数据，住宅成交主力户型在70-90㎡，成交平均总价大约区间110-150万元。天津市统计局数据，天津2018年居民人均可支配收入39506元，以此数据计算天津家庭收入(按3人计算)118518元。由此得出天津的房价收入比是9.3-12.7。

⑥2020：天津多变化多看点

如果说2019年是多政令、多企谋的一年，那么2020年一定是多变化、多看点的一年。单价地王沧州天成地块预计2020年入市；总价地王王顶堤天保地块2020年入市；天房大沽北路地块沉寂三年何时动工；环城四区成交的大量宅地转化为存量房的去化问题；海河英才“升级版”落地后对楼市的拉动效应，都将是新的一年天津房地产市场值得期待的看点。

本次调查采写人：郭晓涛 潘宇凌

2020年1月17日