从细节看2020年楼市，分化依然严重

米老鼠和蓝精鼠v

据国家统计局新鲜出炉的2019年1-12月份全国房地产开发投资和销售数据，房地产销售额最终未能突破16万亿。有的地区新房、办公楼、商业营业用房销售面积都出现了剧烈变动。









此前业内一直沸沸扬扬地传，2019年房地产销售将超过16万亿元，结果数据一出——15.97万亿元，离16万亿元只差一丢丢。这也说明房地产市场泡沫越来越少，人们购房越来越理性。不像以前，一听说房价要涨，很多人连夜不睡觉也要去签合同。

下面站长针对几个显著变化具体说说。

变化一 销售面积下降，销售额却涨了


数据可见，楼市依然分化严重，也说明买房人越来越精明了。

2019全年，商品房销售面积171558万平方米，比2018年减少0.1%；值得注意的是，2019年，商品房销售额159725亿元，比去年增长了6.5%。商品房销售面积下降了，但销售额增长了，说明房价涨了，很多城市还在走慢牛。比如国家中心城市郑州、西安和武汉，因为需求以前被压制，未来可能还要补涨。






前面我们介绍了，2019年的商品房销售额达到159725亿元，增长6.5%，但这个增速其实是放缓的——比1-11月份回落0.8个百分点，比上年回落5.7个百分点。而且销售额的增长主要还是靠住宅，商业用房降价相当明显——住宅销售额增长了10.3%；2019年办公楼销售面积减少14.7%，办公楼销售额减少15.1%；商业营业用房销售面积减少15.0%，商业营业用房销售额减少16.5%。

从总体看，写字楼、商铺和住宅的销售量分化非常严重，简直就是一边倒的趋势。建议对投资写字楼和商铺有意向的人今年慎重出手。保险起见还是选住宅比较稳妥，毕竟自住投资均可，在未来可进可退。

为什么写字楼、商铺不好卖了？因为2019年经济下行压力大，很多行业、企业受到波及，一些老板自己都成了老赖，更别说付租金了。特别是北上广深都是寸土寸金，写字楼租金高昂，空置率自然居高不下，甚至新一线城市武汉的写字楼空置率也不那么好看。

与写字楼相比，商铺就更不容易了。随着电商的迅猛发展，现在大城市很多人连生鲜肉菜都网购了，下单后1小时送到家，非常方便。全民网购已是大势所趋，线下实体店首当其冲，大部分地区的商铺价格自然很难上涨。

为什么住宅可以一枝独秀卖得那么理想呢？因为买房可以自住，可以落户，子女可以上学，是刚需。为了让孩子接受好的教育，农村人纷纷在城里买房，城里人则要买更好的学区房。放眼未来，住宅销售依然有望继续增长，特别是改善型的户型增长潜力较大。

变化二 房企融资难，都不爱拿地了


到了岁末年初，各项数据出炉，大潮退去，才发现很多人在裸泳，而且很多已经快游不下去了。

国家统计局数据显示，2019年房地产开发企业土地购置面积25822万平方米，比2018年下降11.4%。2019年房企买地的积极性差了很多，一方面说明在长期调控的背景下，有的房企可能信心不足，另外也有企业受困于紧张的资金链。

据人民法院公告网显示，截至2019年12月26日，2019年全国房企破产数量已高达520家，平均每天就有约1.7家房企宣布破产，其中大多数为三四线城市的中小型房企，但也不乏全国百强的知名房企，例如银亿股份、三盛宏业、颐和地产等。

这些房企的共同点在于在2015、2016年融资较多，而在高层进行严格调控之后，企业的销售能力、盈利能力、融资能力均暴露短板，因此去年出现了大面积的债务违约。还有一些房企也出现了因资金链紧张导致的艰难局面。

但有的大房企嗅觉非常灵敏，早在2019年第二季度甚至第一季度，就早早开始降价促销，回笼资金，先行出货。市场后半场就像山顶，早出货早丰收，跑得慢的就得在山顶站岗。

总体而言，2019年房地产融资先扬后抑，全年房企融资规模有小幅增加。据克而瑞监测数据显示，2019年全国95家典型房企融资总额为14494亿元，同比增长5.5%。但是自2019年5月份银保监会发文后，整个2019年下半年，再想找钱就更难了。









特别是人民币对美元汇率升值势头强劲，今天一度升破6.9关口，创5个月新高。这说明人民币紧缩，m2（广义货币）同比增速预计会下滑。这意味着，银行会更亲睐于给头部企业放款，头部企业资金越发充足，强者恒强。从总体看，2020年房地产融资依然不会太容易，市场将大幅度洗牌，2020年房企融资规模可能会降低，不排除会出现个别房企贷款不能如期兑付的违约事件。

变化三 投资冷热不均，分化依然严重


再把眼光看向全国，我们会发现各城市房地产投资冷热不均，分化严重。









东部地区：北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）房地产开发投资69313亿元，比2018年增长7.7%，增速比1-11月份减少0.6%。

中部地区：山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省投资27588亿元，比2018年增长9.6%。

西部地区：内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（市、自治区）投资30186亿元，比2018年增长16.1%。

东北地区：辽宁、吉林、黑龙江省投资5107亿元，比2018年增长8.2%。

总体看，2019年房地产开发企业土地购置面积25822万平方米，比2018年减少11.4%；土地成交价款14709亿元，减少8.7%。

2019年只有西部地区销售金额和销售面积是量价齐增的，而东部、中部和东北地区销售面积都有所减少。不过东部地区销售金额位居全国前列，因为北上广深都在东部，一线城市GDP发展快速，经济发达，而且人口红利远未停止，楼市还有很大发展空间。

2020年是政策年，大局是要实现全面小康。随着2019年我国GDP近100万亿元、我国人均GDP突破1万美元、中美签署第一阶段经贸协议，经济形势有望逐渐好转。随着居民收入的增加，房地产市场也有望回暖。