2020年，楼市去往何处

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2019年的楼市调控不断，频次超过600次，较2018年的415次再上一个台阶，不过由于“因城施策”的实施，不同城市呈现出的结果不尽相同，较热的市场进一步收紧实现降温，下滑过快的市场则陆续放松以便稳定发展。总而言之，2019年的楼市，“稳”字当头。

在业内人士看来，2020年的楼市会延续这一态势。

近期，北京、河南、浙江、河北等地的政府工作报告针对2020年的工作总体要求均提出促进房地产市场平稳健康发展，对外释放出2020年 “房住不炒”的工作目标和决心。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示，在今年各地的两会政策精神中，“因城施策”已经成为主要手段，国家仅在总体上进行把控，地方将拥有更大的自主权，根据实际情况出台维护当地楼市平稳的政策，预计将会围绕租赁住房、精细化去库存、人才引进等几个重点方向去实施。

“不难看出，2020年的中国房地产市场将以全面奔小康为目标，这意味着，楼市的拐点已经到来：由过去快速增长，到现在及未来健康平稳发展。”严跃进总结称。

稳房价、增成交

中国指数研究院发布的数据显示，2019年中国楼市运行平稳，百城房价总体涨幅仅为3.34%。这一数字与2018年的5%或者之前动辄10%以上的增速相比明显收窄。

值得注意的是，在整体平稳的楼市中，一二线与三四线城市之间的差距正在迅速扩大。在50个受中指院监测的重点城市中，三四线代表城市成交量下调比较明显，同比跌幅约10%。

此外，同一阵营中的不同城市之间，也表现出了较大差异。克而瑞数据显示，2019年强调控的北京，平均新房价格微降1%，而同样作为一线城市的广州，则大涨25%。

再如二线城市武汉，2019年新房均价涨幅高达31%，冠绝全国热点一二线城市，而同样成交火热的二线热点城市厦门、青岛、南京涨幅仅4%，福州、郑州、宁波仅微涨2%，甚至天津等城市新房价格呈现下降态势。

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因此，中指院预测，2020年房地产市场整体将持续平稳运行，但各城市间会延续分化态势，一线与核心二线城市有望保持稳定；部分前期需求透支严重且基本面缺乏支撑的三四线城市，将面临一定调整压力。

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不过，在严跃进看来，2020年正是“因城施策”真正发力的时刻，其目标就是以“稳房价”为首的“三稳”；此外，在经历了2017年-2018年连续的强调控之后，不少城市库存都已达到历史高点，“去化难”将成为各地政府和房企共同的痛点，或将纷纷出台“人才引进”等相关政策。

因此，严跃进判断，2020年，多数城市要做的势必是继续利用相关政策来刺激楼市，在稳房价的基础上增加成交量。

中原地产首席分析师张大伟也向《国际金融报》记者预测，房地产调控最严格的时期已经过去了，2020年，各地楼市将继续以“稳”为主，“因城施策”则是必备手段，大的调整不太可能发生。2019年的调控主要围绕乱象整治及人才落户，而未来大部分城市除了人才购房政策之外，极有可能在首套房信贷支持、公积金政策等方面释放有利于稳定房地产市场的政策。

土地市场仍将理性

跳出楼市本身，还需要关注地价对房价的传导效应。

与2019年住宅市场成交量和房屋价格出现的分化局面类似，不同类型的城市之间，土地供应总量和均价走向也大相径庭。

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中原地产数据显示，2019年全国50大城市的土地市场总量居高不下，合计卖地4.41万亿元，同比上涨19.33%，刷新了历史纪录。这其中，土地收入最多的是“当红”二线城市杭州，达到了2836亿元，将排在第二、三位的两个一线城市上海（1992亿元）和广州（1864亿元）远远地甩在了身后。

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此外，土地收入超过500亿元的城市共有35个，也刷新了历史记录。50城中68%的城市卖地金额同比上涨，且几乎都是一二线城市。

相对而言，三四线城市的非优质土地定价及成交额都出现了下调和低迷的状况。“现在市场整体下行，我们认为一二线城市新房仍处于供不应求的状态，相比三四线城市拿地更有保障，去化速度也会更快，特别是苏州、杭州、武汉、郑州这些热点二线城市，未来仍有上涨空间，有些TOP20房企甚至将80%以上的土储都集中在这些二线城市。”一名上市房企高管向《国际金融报》记者直言。

此外，需要指出的是，地价始终是房价的先导。2018年在刚刚经历了房价疯涨、地王频现的年代之后，土地市场显得异常平静，土地成交均价十分罕见地出现回落态势。在不少业内人士看来，这也是楼市在2019年表现异常根本原因之一。

根据克而瑞统计，2019年，土地价格并未延续2018年的价格回落之势，全国300城土地成交楼板价迎来大幅上涨，增至2396元/平方米，同比上涨13.7%，升至历史高位。

严跃进向记者分析称，在经历了那个疯狂抢地，“地王”频出的年代之后，部分房企在北京、上海、深圳、杭州等热点城市多次上演“面粉贵过面包”的剧情，早已吃尽了苦头。如今，房企拿地已经相对理性，很难再见到超高溢价地块。因此，要想知道某个城市具体区域的未来房价走势，只需要看这个区域如今的地价如何，十之八九就可以判定。

“当然，这一判定只能对特定区域有效，例如大湾区部分片区、雄安新区等。”严跃进提醒道，2019年全国平均地价大涨，很大程度上是杭州、武汉等部分城市向远郊扩张的结果，但总体平均溢价率却非常低，因此短期内全国楼市房价仍将保持稳定。



记者 张志峰

编辑 沈玉洁