2019成都楼市年报｜新建商品房成交超17万套 二手新房价格差缩小

贺老师

诸葛找房数据研究中心从四个方面对2020年房地产市场进行展望，分别是政策篇、土地篇、新房篇、二手房篇。本文为新房篇，后续会逐一为大家献上，敬请期待！

2020年1月16日，国家统计局在其官网公布了《2019年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。数据显示，成都12月份新建商品价格指数环比上涨了0.5%，而这已经是成都连续21个月环比上涨了。同比2018年12月末上涨了10.6%，这也就是说，成都新房房价一年涨了10.6%。2019年累计成交新建商品住房超17万套，比2018年全年上升37.77%。 那么，成都2019年真实的新房市场是怎样的呢？“5+2”区域，近郊、远郊各自又有着怎样的表现？

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全年放出741张预售证 新房单价刷新至39999元/㎡

根据诸葛找房数据研究中心不完全统计（成都房协官网公开信息），2019年成都全年放出741张预售许可证，推新批次最多的是青白江区，总共推出65批次楼盘，青羊区仅推出7批次楼盘。



从房源套数来看，预售房源最多的是天府新区，54个楼盘总共推出19728套房源，其次是青白江区，双流区以17837套房摘得第三名。






根据成都房协官网公布的数据，741批次的预售楼盘中，单价最高的是8月15日青羊区取得预售的凤起朝鸣小区，最高单价为39999元/㎡，在这样的房价之下，该楼盘开盘去化率为29.41%。其次为蓉城金茂府，最高单价与凤起朝鸣1元/㎡之差，最终开盘去化率为11.88%。红遍成都购房圈的观云名筑（新希望D10）最高单价为39995元/㎡。

成都新房单价即将破4万元/㎡的同时，装修价早已突破6000元/㎡。

根据成都房协官网公布的数据统计，当前成都装修标准价格最高的是德商迎晖天玺，在1月11日拿预售的172套房源，其装修标准为6499元/㎡，其次为武侯区的保利天悦中心，装修标准为6049.89元/㎡，而锦江区的观云名筑、伊泰天骄以及青羊区的西府澜苑，则以5999元/㎡的装修标准并列第三名。






自2017年成都市推出成品房制度以来，新房市场装修交付楼盘越来越多，装修标准也成为开发商平衡成本的重要手段，预计在2020年会迎来一波交房高峰期。根据实施意见，2020年底中心城区成品住宅面积比例逐步达100%，郊区市县成品住宅面积比例逐步达到80%。

从新房价格来看，大成都的均价持续走高。分析来看，“5+2区域”受政策合理引导，价格稳步走高，近郊区域承接主城区需求外溢的利好，价格有所上涨，远郊区域同样受刚性需求外溢以及外地需求，加上政策的影响，出现量价齐升的局面。

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“5+2”区域“网红”盘纷纷现身

从市场表现来看，成都新房市场从最开始的紧俏到如今的“富余”，供大于求的现象日渐明显，新房已由卖方市场转向买方市场。在这样的行情之下，还能得到购房者青睐，获得低中签率、万人摇标签的楼盘，其自身的产品可以说是相当过硬。

而提到低中签率，绕不开的就是“网红盘”。

所谓网红盘，即是指那些价格远低于同区域均价的，楼盘品质高，附近配套设施完善的楼盘，一般这样的楼盘，都是购房者期待高的楼盘。



2019年成都新房楼市取得了亮眼的成绩，据不完全统计，全年共计有40个（批次）网红盘取证，其中主城区37个，近郊3个。从区域来看，成华区、锦江区遥遥领先。



根据摇中概率来看，仁恒滨河湾毫无疑问成为2019年新房市场的主角。2019年，仁恒滨河湾共取得两次预售，合计推出655套房。

6月15日，仁恒滨河湾三期取证，带装修价格区间为18900-21500/平米！此项目二手房均价约3.5万/㎡左右。在这样的价格差距下，三期一批次吸引12340组报名。在随后的三期二批次预售中，吸引11687组报名，仁恒滨河湾成为名副其实的万人摇项目，两批次的摇中概率分别为 1.68%和3.83%，成为成都市新房市场全年最低摇中概率第一名和第四名。

除了仁恒，华润悦玺也是网红盘的代表。2019年华润悦玺推出三批次共892套房源，总共吸引了28582组家庭摇号，6月6日预售的356套房源，摇中概率为3.22%；10月22日拿证的388套清水房，摇中概率为2.38%，价格仅11696元/㎡起。

提到10月22日，主城区4大网红盘同时取证，分别是华润悦玺、青秀未遮山、仁恒滨河湾和华熙528，多盘取证也让购房者有了更多的置业选择空间。

摇号人数破万的还有郫都区中铁奥维尔，9月17日推出161、162栋楼共840套房源，参考价格5684-6914元/㎡（清水），总参与摇号人数20242人，中签率4.15%，是515限购新政以来，成都第一个因摇号人数过多，而延长资质审核的楼盘，也说明了此类产品很容易为市场所熟悉和接受,购房者会产生较大的购买需求。

除此之外，光华壹号推出481套房源，吸引8367组报名，中签率5.75%。天廊广场（COSMO天廊）推出288套房源，参考价格15089-22905元/平米（精装），参与摇号人数4676人，中签率6.16%。中铁骑士府邸推出二期3-5号楼共412套房源，参考价格11481-15341元/平米（清水），参与摇号人数7747人，中签率5.32%。汇智栖岸名居（西班牙森林）推出4号楼共188套房源，参考价格7600-8130元/平米（清水），参与摇号人数2599人，中签率7.23%。

当然，人居东湖长岛、天投东鑫苑等楼盘也极为引人关注。

人居东湖长岛于2019年10月25日推出1-10号楼共计1742套房源，参考均价24900元/平米（清水），参与摇号人数1992人，中签率87.45%。

天府新区天投东鑫苑于2019年10月21日推出1号地块1-6号楼、5号地块1-3号楼、5-10号楼、6号地块1-6号楼，共计1287套房源，参考价格11748-15173元/平米（清水），参与摇号人数4137人，中签率31.11%。

……

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“捂盘王”陆续解封 购房者守得云开

2019年，除了“网红盘”标签以外，还有个标签是“捂盘王解封”。

说到“捂盘”，避不开锦江区的东韵雅苑。该项目于9月20日取证，推出328套精装房源，而这个时间距离一期清盘，已过去4年半的时间。此次预售价格19230元/㎡，最后吸引了1677人摇号，整体摇中概率为19.56%。

成华区的首创天禧68，上批次2016年8月开盘，直至2019年12月6日再次取证，已断供3年4个月。开盘单价17035元/㎡起，整体中签率为55.88%。

2016年拿过4次预售的华熙528，在2019年推出尚都、锦都两个板块，而后者由于单价更低，更受购房者欢迎，653套房有11236人摇号，摇中概率为5.81%。

除此之外，还有伊泰天骄、复地金融岛、朗基城、花千集等。

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新建商品住房成交超17万套，环比上升37.77%

2019年1-12月份累计成交新建商品住房约2030万平米，共计超17万套，环比上升37.77%。



据诸葛找房监测，2019年成交套均面积约在122平米，一步到位的产品对于购房者的吸引力越来越大，2019年价差大的楼盘面积都不小，产品类型的不断创新迭代和产品本身的高品质定位会更受购房者认可。随着房地产市场的进一步稳定，让更多人有房住，满足改善置业的同时也应当稳步满足首次置业需求的购房者。

2019年成都市中心城区销售面积前十项目：大盘多集中于都江堰、成华区和天府新区



2019年成都市中心城区销售套数前十项目：大盘多集中于都江堰、龙泉驿和天府新区



2019年成都市中心城区销售金额前十项目：大盘多集中于天府新区、成华区和都江堰



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销售价格不断走高，出清周期变长

2019年成都市普通商品住宅成交均价在6月份上涨幅度较大，经过6月成交价格回落后至7月后，成交价格均保持稳定上涨的趋势。2019年全年，成都市商品房平均销售价格为13328元/平方米，相比2018年有较大增幅。

2019年新建商品住宅的产品定位由刚需向刚改及改善偏移，中高端及精装楼盘占比明显升高，特别是一圈层众多的高端项目开盘，一定程度带动了价格的合理上涨。



2019年成都市新建商品住宅市场依然处于楼市调控中，尤其是成交价在6月出现高峰，到7月有明显回落。7月后随着人们对政策的适应以及理性的需求、新房备案价的不断提高和限购区域范围扩大，购房需求得到释放，成交量和成交价不断走高一直持续到12月。在楼市调控政策不变的情况下，预计未来一段时间内，未来成都市新建商品住宅市场成交价格依然会有上涨的趋势。

受供应影响，库存持续增加，截至12月，大成都商品住宅库存面积1916.88万㎡，出清周期上升至13.95个月。



诸葛找房研究院的最新统计显示，2019年成都楼市销供比再次跌破1，去年同期销供比为0.93。






2019年，成都新房市场风起云涌，新房也从“紧俏”到如今的“富余”。分析来看，低价项目逐渐被消化、高价楼盘不断推出，“网红盘”也渐渐的不再惊奇。项目能不能畅销，最关键的因素是“价格”。但随着时间往后，价格差越来越小，“网红盘”也越来越少，万人摇号或难再见。

成都限购、摇号选房的初衷，是在楼市供不应求的情况下，更大限度的保障购房者能公平选房。2019年摇号规则迎来变化，楼盘将会依据报名复核通过人数确定摇号方式。这一变化的背后，也印证出市场住建由供不应求到供大于需的转变，同时对于购房者来说置业选择空间增大，而这也表示楼市维稳成果初现，市场供应体系更加健全。

诸葛找房数据研究中心负责表示，房地产市场将继续以“房住不炒”为定位，“因城施策，一城一策，一区一策”为主要调控方式。明年房地产市场整体将维持稳定，预计成都会出现稳中有升的局面。从需求规模总量来看，目前市场上还有大量的刚需购房人群，合理优化区域布局，引导购房者置业，围绕“东进、南拓、西控、北改、中优”城市发展新格局，坚持完善城市体系，不断提升城市宜居性和舒适度，加快创新城市发展模式，房地产市场将向健康高质量发展。