武汉“冰与火”｜40城楼市备忘录⑭

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编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》



城市综述•武汉：2019年，中原统计武汉新建住房成交均价大涨28%；新房、二手房价格“倒挂”现象极大好转。但市场也出现二手降价、土地流拍等转冷的苗头。预计2020年调控政策不排除微调可能。

2020置业武汉指数：★★★☆

2019武汉楼市一方面成交均价大涨，土地出让金也大涨，另一方面楼盘竞争白热化出现打折，土地流拍也频频。2020武汉市场趋势难定，买房需要走着瞧！

①新房：均价上涨近3成 二手房量升价跌

2019年武汉市场从供过于求逐步回归供求平稳，全年新房供应2459.28万㎡，同比回落6.22%，成交2277.31万㎡，同比上涨26.22%，受限价松动，均价同比上涨28.88%。



从近五年成交情况来看，成交面积最高的为2016年，且2016年也是转折年，供小于求，随着成交及价格一路走高，次情况已得到改善，预计2020年供应量将达历史峰值。

基于备案价的松动，2019年成交均价飞升，2018年成交均价9515元/平上升至12263元/平，环比28.88%，成为历年来新房价格上涨最快的1年。

根据湖北中原数据统计，全市大部分区域备案价涨幅均超过20%，沌口受四环外项目成交影响整体均价小幅下跌，武昌多个豪宅项目入市以26246元/㎡的均价以及139%的涨幅领跑全市。



近3年来，新增供应及销售套数双双新高的为2017年12月，为近三年来单月推盘/去化最高峰值，此后呈逐步下滑趋势。

2019年武汉楼市热点情况如下：

1）备案均价实现突破

武汉新房市场——限价逐步放松，价格上涨预期被修复。一季度多个项目备案均价上涨1%-10%，2019年上半年取得预售证的项目中预计有103个备案均价出现上涨，超7成项目涨幅集中在5%以内。

除黄陂、东湖高新、东西湖等多个区域“捂盘王” 价格涨幅超过10%外，洪山、东西湖、东湖高新等土地主力供应区域新房推盘积极，上半年出现连涨，涨幅明显。

如，位于江岸区的盛景天地盛景国际，距离上一次开盘1年7个月，涨幅高达17%，东西湖的华星融城，距离上次推盘2年1个月，涨幅高达45%，东湖高新的联投花山郡，距离上一次开盘5年3个月，涨幅73%。

2019年连续涨价楼盘有，东西湖华星融城，2019年1月29日开盘价14500元，2019年6月6日开盘均价15000元，年内涨幅50%，联投花山郡2019年1月17日开盘均价10500元，2019年5月17日开盘均价11500，年内上涨89%。

2）改善盘逐步占领上风

目前武汉买房客户家中有孩的占比近一半，从年龄局分布情况来看，未来5年中童将成为最明显的儿童人口增长年龄段。从成交户型面积来看，有孩家庭购房面积更大。

结合2019年1—11月里住宅成交金额榜单的TOP10，有8个项目为改善盘，

年度榜单中钟家村、武丰、东湖、关山大道等脱颖而出。

根据湖北中原数据统计，2019年1-11月TOP10项目，成交总金额：351亿，成交均价：19364元/㎡ ，套均面积：127㎡项目类删：80%改善，20%刚需。



以上数据来源湖北中原

结合克而瑞公布的2019年商品住宅榜单TOP10，同样6成为改善型项目。



因此，我们可以预估从两家统计机构数据来看，住宅需求和全年成交结构结合来看， 随着孩子数量的增多，3-4房为改善性住房需求家庭购置房产的标配，未来楼市改善型置业需求仍会进一步得到释放。

3）第三季度，房企开始打折促销

自第三季度开始,武汉有多个项目以折扣和送车位,首付分期的形式进行促销,其中大多数项目在国庆黄金周依旧沿用促销折扣,促销力度并无升级。





4）毛坯盘强势回归

随着备案价的放松，楼市竞争的加剧，为了加快回现多个项目以价换量选择毛坯销售，2019年精装项目占比同比下降9个百分点。从整体去化情况来看，毛坯项目开盘去化率比精装项目高出7个百分点。



二手房交易首次突破10万套，成交价9连跌。根据武汉房管局官方公布数据显示，2019年,全市二手房交易面积为1072.54万平方米，同比增长28.01％；交易套数为10.6万套，同比增长23.90％。其中，二手住房交易面积为932.96万平方米，同比增长27.32%；交易套数为9.9万套，同比增长26.08％。



据湖北中原数据统计，武汉二手房挂牌量、成交量激增，结论与官方公布数据一致。

此外，在成交量突破的同时，成交价持续下跌。

根据挂牌情况显示，从3月起，武汉二手房市场表现开始活跃，新增房源量连续上涨，5月新增房源、带看量创近一年新高。但在新房市场供应持续放量下，二手房新增房源开始减缓，在6月有了明显减缓，新增房源、客源量环比持续下滑。

链家网指出，武汉二手房成交均价已经连续9月下跌，其中11月成交均价跌破17000元/㎡。

结论：因二手房挂牌量持续增加，加上市场上新房供应放量，客户的选择较多，成交周期因此拉长 。

从二手房成交详情来看，主流成交单价为15000-20000元/㎡，占比39.41%；其次为10000-15000元/㎡价格段，占比26.32%。

②政策：稳刚需、加大房企监管

武汉政策环境相对宽松，新房市场限价松动及土地预挂牌制为年内主要变化。其次，在年底将精装购房合同等纳入监管系统，无疑不是购房者的一次狂欢。



对2020年政策预测。如果市场进一步恶化，市场进一步“冷”下去，首先影响房企拿地信心，流拍频现。因此预计在2020年上半年，武汉本地一城一策政策将会根据市场情况出台。

其次，针对土地市场重点地块几度流拍等事件，政府必定会出台相应宽松的制度以求土地市场重回2016年的繁华。如：降低拍卖保证金。

降低二套房首付成数，或由“认房又认贷”政策转发为“认房不认贷”，认房又认贷的政策下换房需求的杠杆被极大压缩，主力需求难以释放 ，且放开二套房首付成数并不代表放松刚需盘的管控，满足刚需人群的居住需求，同时满足有改善需求的购房人，让市场分级：刚需仍然有政府掌控满足大部分刚需人群，改善型需求则由市场决策。

③土地市场：政府卖地、民企拿地难度双双加大

根据湖北中原研究部数据显示，2019年1-12月武汉土地市场全年供应建面3391.24万方，同比涨5.61%，成交建面3101.17万方，同比增长7.07%，平均楼面地价5573元/㎡，同比涨25.97%。同时，全年土地出让金1728亿元，创历史新高，同比大幅上涨34.83%。

武汉市全年流拍、延期、终止交易的地块共38宗。



表为2019年与2018年土地成交情况对比



表为武汉2014年-2019年土地出让金额

成交总金额再次破记录，这主要得益于2019年土地供应量的大增，另外一个重要原因则是多宗优质地块的集中供应。

据统计，在所有的出让地块中，涉宅地块含有131宗，占比高达81.37%，其中东湖高新区以成交24宗涉宅地块居首，东西湖区22宗和蔡甸区16宗分别位居第二第三位，除此之外，除江汉区成交较为逊色之外，其他区域基本平分秋色，其中就包括武昌、汉阳、洪山等主城区。

从2016年起，武汉成为外来房企重点布局城市，但是2019年外来房企首进武汉的方式9成为招拍挂，有别于以往以收购方式进入。

2019年进入武汉的房企包括：雅士林、民发、信达、美的、新希望、时代中国、上坤等。





从上表可以看出，目前在武汉土地市场仍然是本地企业和国企占据更大份额，国企、央企能用更低的价格拿到更多的土地，以融创为代表的民企只能以钱“砸”向市场。

因此也出现了民企抱国企、本地企业大腿的现象。

在武汉，有一种拿地方式叫“融创”

其中值得一提的是，融创年内在武汉公开市场投入223.29亿，约占2019武汉土地总金额的八分之一。



2019年拿地榜来看，武汉土地市场的大饼已经有“大鱼”分散至“小鱼”了，TOP10门槛仅为22.51亿。



结合土地成交情况来看，2020年销售压力最大的为吴家山新城，未出售大库存约有50万方。

④武汉房价收入比：10.59

2018年武汉人均可支配收入为42133元，以“6个荷包”方式计算，家庭可支配收入为17万。

以11月武汉成交均价15000元／平计算，叠加3000元精装修，购买一套一百平总价180万。

房价收入比：10.59。

⑤2019热销区域：东湖高新去化最佳

2019年上半年，白沙洲刚需客户带动洪山成为全市成交热点区域，共成交126.05万㎡，而新洲供应117.4 万㎡最为充足；从供求关系来看，主城区中青山、武昌供不应求较为严重，远城区江夏、汉南供需矛盾仍然存在。

楼市区域分化愈演愈烈，成交冷热不均成常态。总体来看东湖高新仍然是综合去化情况最佳区域。





根据湖北中原数据显示，目前武汉主城区江岸、江汉、硚口、武昌库存充足，去化周期大于20个月。

乐居编辑以全年口径计算，2019全年新房热度最高板块为光谷中心城区域，推盘及去化一直保持较优秀成绩。已拿地取得预售证尚未销售，纱帽及吴家山压力最大，均有超过2万套库存。



2019年武汉重点板块新增供应及库存量

注：数据来源克而瑞。该表格库存仅统计已申请预售待出售房源

前川板块当前已拿地，未申请预售约为53万方，当前去化周期约为19个月，目前板块周边楼盘售价约为毛坯9500元/平（毛坯8350元/平+捆绑15万/个车位），或精装修11184元/平，区委较差的前川中梁首府在售精装9800元/平，成交土地楼板价2752元/平。板块内近2年成交楼板价约为2752元—5167元/平。

盘龙城当前已拿地未出售库存约合235万方，当前去化周期约33个月，目前板块内库存压力最大楼盘为帝大御景城，未出售库存约61万方，去化周期63个月；山海观，当前未售库存27万方，目前售价精装高层13000元/平，目前推出活动买房送车位，折后成交价格约为12000元/平。

光谷中心城板块，已拿地未出售约合155万方，去化周期14个月，板块内存量最大楼盘为在售楼盘中建星光城，仍有47.12万方，需24个月去化。其次为碧桂园十里春风，有20.85万方库存，需21个月去化。

⑥对于2019年的楼市及2020年的市场走向，他们这样看：

乐居编辑a：2019年武汉楼市透支了太多利好，利好出尽便是利空，所以2020年武汉楼市应该继续企稳上升，不会出现明显的大涨。2019年武汉发的1000多张预售证，备案价也有所放松，但日光盘项目占比并不大，大多项目在开盘之后处于平销期，对于购房者来说，买房选择会还是比较多，有需求的可以抓紧时间看。

另外武汉楼市部分区域涨价明显，神盘依旧需要抢购的态势会一直延续，加上百万大学生留汉计划的提前完成，买方市场依旧很大，所以不排除经历一段时间的观望，刚需开始陆续出手，2020年武汉楼市的处于横盘阶段的项目会逐渐回归市场。二手房方面，从目前的的库存数量看，房价应该会继续遇冷微跌。

乐居编辑b：房价方面应该是稳中有涨吧，小部分自身综合配套不全的楼盘会增加空调地暖等附加配套来增值楼盘价格；成交量方面应该会有轻微下降，现在市场上很多楼盘都存在着品牌溢价，已经提前透支了片区价值，购房者也日趋理智，更愿意多看看多比较比较。

开发商1：工程部，现在房子过剩、开发商和领导赚的钵满盆溢，泡沫终会破灭，坚决不买房，房子终究会砍半。

开发商2：行政，房产仍然是目前最保值的产品之一，虽然2019很艰难，但是相比其他行业，仍然是前景一片美好。

市民小刘：2020年楼市应该不会疯狂，看最近中央定调经济发展的会议讲话，感觉2020年房地产走势平稳的可能性较大，因为相比于前几年中央经济会议对于房地产的表述，这次更加强调了稳定的重要性——促进房地产市场平稳健康发展。由此可以看出，未来房价的稳定依然是重中之重。

市民小曹：2020年房子估计比较好买，最近经常接到销售的推销电话，走在路上和地铁口都是楼盘促销广告…稍微预感一下—2020年楼市平稳，价格基本稳定，没有大幅波动。

市民小杨：我觉得2020年房地产房价不会大幅上涨，但也并不意味着买房更容易了，购房门槛会提高，因为现在市场上很多楼盘都是大户型房源，总价变高了，首付也提高了，这样来看，购房者买房压力还是比较大，希望开发商不要一味的设计大户型。

市民小程：2022年楼市不出意外应该会降价，感觉现在很多房子都卖不出去，很多新盘开盘售卖情况不佳，全民营销越来越普遍了，照这样的情况下去，只能降价卖了。

⑦2020走势：开发商竞争白热化 城市走向都市圈

展望2020年，武汉成交价格将进一步拉开差距，部分区域销售会进入白热化打折大战，如吴家山新城、盘龙城、光谷东。

值得入手的区域：蔡甸。

2020年，一城一策择机出台，最终使得刚需房源（2万以下）由政府掌控，2万以上房源交由市场决定。

武汉TOP10房企门槛将进一步提升，本地房企将逐步分两步，民企逐渐下沉至县市发展，或退出地产，国企、央企将与全国品牌房企合作做大市场走出武汉。

武汉吹响大都市圈号角。根据2015年国务院正式批复《长江中游城市群发展规划》，2020年将是武汉重要的一年，2020年为第一个发展节点，目标定位为：以武汉为核心，并连同周边腹地城市形成武汉都市圈，带动整个长江中游地区发展。

基于这个目标，武汉必须从原有的多中心转变为“摊大饼”，弱化某一个区域的亮点性，强化武汉的一体化“高光时刻”。

根据规划武汉城市圈环线高速大部分路段已建成通车，2020年将实现闭环运行，城市圈“1小时交通圈”将更加完善，相邻城市可实现半小时内通达。

2020年，武汉将从从中心城市转变为大武汉都市圈，武汉“扩容”将是第一步，最终实现三省（湖北、湖南、江西）联动。

本次调查采编人：崔璇 潘宇凌

2020年1月17日

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