限价松动的南京走向存量时代 | 40城楼市备忘录⑬

戏做顿

  编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

  成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。



  城市综述·南京：2019南京楼市可谓历经“冰与火"，既有波澜不惊的过渡期，也有热火朝天的爆发期。同样在这一年，楼市政策面严控、资金面收紧，部分板块率先降温、去化困难。

  2019年新房成交达近7.8万套，到年末，南京楼市在资金面、政策面再迎一波新利好，2020年楼市行情预计向好发展。

  2020置业南京指数：★★★☆

  南京楼市经历了前几年暴涨到阶段高位而后下滑了一段，但未大跌。2019基本稳住，2020将有新一波楼盘放量，购房者选择面还将扩大，买房人可以从实际角度出发，综合选择政策、资金面较好的时候入手。

  ①成交：新房恢复7.8万套，超前两年

  根据金刚石数据统计，2019年南京楼市全年新房认购85880套，总成交77823套。其中新房成交量环比2018年上涨27.8%，自2013年以来该数据排在第4，比2014、2017、2018年数据要好。

  环顾近年来南京楼市的成交数据，2016年达到了明显的高峰值，全年共成交131292套房源。但是到了2017年，南京楼市开始严格实行各项调控政策，楼市成交数据呈断崖式下跌，仅有68720套，接近“腰斩”。随后，南京楼市在政策调控中平稳发展，2019年成交77823套，数据触底反弹。

 2013-2019年南京新房成交总量



数据采集于金刚石

  从各板块数据来看，两江依然是主力军，占南京主城区域的近一半，成交套数纷纷破万。其中江北共计23841套成交房源（浦口18126套，六合5715套）领先，江宁板块则以16477套成交紧追第二。

  2019年南京各板块成交套数



数据采集于金刚石

  从月份数据来看，2月份由于春节的缘故，是全年的认购、成交低谷。9月份与12月份的认购量较高，不相上下，其中“金九银十”一向是楼市旺季，9月份南京共计58盘开盘，尤其是9月底，十余家楼盘争相领取销许，其中11家纯新盘赶在国庆黄金周前推出房源，将楼市热度推向高潮。到12月份迎来历年南京楼市推盘爆发期，新盘、老盘扎堆出货，赶在春节前掀起一波翘尾行情。



来源：克而瑞

  整体上，南京2019年楼市各月份数据情况均存在波动情况，在年末迎来大爆发。虽然2019年虽被称为“史上最难的一年”，但出乎意料的是成交量却达到近7.8万套，较2018年多成交了16908套。归其原因是2019年多个板块集中发力大批量供货，其中江北新区、河西新城、溧水空港新城板块等作为主力军，推盘积极性很高，在南京楼市其他板块还在面临开盘滞销、小蜜蜂抢客的情况下，这三个板块率先逆市突围，成为购房者争先抢占之地。

  从单个项目来看，据克而瑞数据统计，蝉联2019年南京单个项目销售金额、销售面积双榜冠军的是江北中海左岸澜庭，该盘全年销售金额达90.57亿、总销售面积达29.72万方。蝉联双榜亚军和季军的，分别是江与城、都会四季，销售金额分别为89.26亿、55.28亿，销售面积分别为28.90万方、18.28万方。

  其中中海在2019年南京市场的表现尤其出彩，摘得权益、流量双料冠军，实现规模与效益共赢。从2019年中海地产的整盘操盘策略，到对单个项目的筹划，推进速度快，推货量大，实现中海左岸澜庭、中海城南公馆、中海棠城公馆、中海原山等九盘联动，迅速孵化布局规模，单中海左岸澜庭一个项目（全年销售金额）就超过90个亿。



数据来源：克而瑞



中海左岸澜庭首开地点选在青奥体育公园豪推1287套房源，近6千组客户报名摇号



江与城开盘现场近6千组客户参与摇号



都会四季首开656套房 4251组买房人报名

  ②二手：市场回温明显，量价齐升

  二手房方面，据南京我爱我家研究院统计，2019年南京全年二手房成交量92060套，同比2018年上涨了29.7%，基本与2017年的数据持平。二手房成交价则达31271元/㎡，同比2018年小幅上涨了2.1%，增速较前几年明显放缓，但却是2013年以来二手房成交价最高的一年。总体来看，南京的二手房市场有所回温，南京落户门槛放宽，一系列人才购房优待政策也都给市场加注了新的购买力，提升了全年的成交量。

  2013-2019年南京二手住宅成交量价情况



数据来源：南京我爱我家研究院 单位：套、元/㎡

  另外，根据南京我爱我家研究院统计数据显示，2019年南京二手房成交价达31271/㎡，同比去年小幅上涨了2.1%，增速明显放缓，整体房价保持着稳中有升的态势，平稳运行，全年房价受教育置业的影响拉升较大。

  2018-2019年南京二手住宅成交套均面积和总价情况



数据来源：南京我爱我家研究院 单位：套、元/㎡

  从各区成交来看，2019年鼓楼区二手房成交量达15302套，排名全市第一，区域内拥有优质的教育资源，学区需求大；且低总价、老破小房源较多，备受购房者青睐，二手住宅市场一直较为活跃。江宁区排在第二位，全年成交13606套；秦淮区、玄武区排名三四位，成交量也都突破万套。总体来看，受市场大环境回暖影响，除鼓楼成交同比基本持平外，其他八大区成交量同比都有不同程度上涨。

  从各区成交价来看，2019年鼓楼区成交均价也是最高，达42338元/㎡，全年成交价首次突破4万大关；建邺区排在第二位，均价39635元/㎡；玄武区均价36134元/㎡，列全市第三位。同比来看，南京九区二手房价格均有所上涨，整体涨幅都不大。

  ③政策：六策并行，规范市场秩序、深化人才安居

  2019年南京楼市调控主要出台六个政策，分别是：

  1）2019年1月19日，南京市住房保障和房产局、南京市城乡建设委员会、南京市物价局联合出台《关于进一步加强我市商品住房全装修建设管理的通知》，对于南京商品住房全装修从设计、建设、监管、销售到交付等全过程监管流程进行规范，强化全装修标准和价格备案监管。

  影响：南京市商品住房全装修、全过程监管流程，规范全装修各方主体行为，切实确保全装修质量，强化全装修标准和价格备案监管，建立全装修权益保障体系，减少全装修纠纷。

  2）6月12日，高淳不动产登记中心放出消息，外地人在高淳买房只需要有南京居住证，用工劳务合同和营业执照复印件即可开具购房证明，不需要近3年内累计2年社保或个税。此后10月15日，六合放松人才落户门槛，在南京有居住证，大专学历的外地人也可在六合开具购房证明。

  影响：降低人才落户门槛，深化南京人才安居政策，释放购买力。

  3）2019年8月1日起，《南京市房屋使用安全投诉处理管理办法》正式实行，鼓励投诉人实名举报房屋使用安全问题，并且建立房屋使用安全投诉举报奖励机制。

  影响：鼓励市民对于房屋私自改造的现象的投诉，提高社会对于房屋安全的重视。

  4）2019年9月4日，南京出台建设项目临建审批新政，实现“拿地即开工”，对建设项目的施工用房、售楼处、堆料仓库等临时建筑的规划审批方式进行了改革。建设单位在签订建设用地出让合同并交付土地出让金首付款后，只要签署一份今后保证按要求申报和施工的承诺书，即可直接领取临时建设工程规划许可证。

  影响：新政实施后，对提高房地产开发流程的办事效率具有导向作用，可以提升拿地房企的资金周转速度，有利于房企降低成本，有助于提升拿地房企的开工量，刺激经济发展。

  5）2019年9月9日下午，《南京市场化租赁住房建设管理办法》正式出台， 并于2019年10月10日起施行，有效期为两年。该《办法》中明确，租赁房建成后不得分割转让、不得分割抵押，经批准整体转让或抵押的，也不得改变租赁用途。另外竞配建租赁房以中小户型为主。

  影响：是南京增加租赁住房供给、扩大住房租赁市场规模的迫切需要，也是培育发展住房租赁市场，构建租购并举的住房制度的必然要求。

  6）11月6日，南京市委市政府正式出台了《2020年南京市人才购买商品住房办法（试行）》，并明确从2020年1月1日开始，全市商品住房均对人才优先供应。为人才购房出台专门文件、开辟优先通道，放眼全国属首创。

  相较之前的高层次人才购商品房办法，这次出台的《办法》各类人才均适用，机关事业单位人才首次纳入政策范围。另外全市可售商品房均对人才优先供应；人才购房最优先，按人才优先、其他购房人递进的顺序选房。

  影响：实现人才全覆盖，释放市场购买力。

  ④土地：2019年南京卖出184幅地、揽金1654亿元！

  50大城市合计卖地4.41万亿，16个城市卖地超千亿，其中南京卖地1654亿元，同比增长77.32%，位列全国第七，卖地金额比肩楼市兴盛期的2017年。根据乐居整理的土地成交数据显示，南京2019年全年全市共出让184幅地块（工业、科教用地除外），其中南京主城121幅、溧水26幅、高淳37幅。全年南京市土地成交总金额约1654.2488亿，仅10幅达到最高限价。

  从地块数量上看，据乐居统计，2019年南京主城区共供应127幅地块（不包括高淳、溧水），其中1幅流拍、5幅终止出让，最终成交121幅，总成交金额1501.47亿元。其中涉宅地块78幅，成交总金额1334.51亿元。另外高淳、溧水区共成交地块63幅，成交总金额为154.78亿元。

  另外根据金刚石数据显示，2019年，南京土地市场的各项指标全面超越2018年。其中，2019年全市供应土地总建面1899.8万㎡，同比上涨19.54%；成交土地总面积886.9万㎡，同比上涨18.7%；成交土地总金额约为1570.9亿元，同比上涨56.5%。



数据来源于金刚石

  在一年的激烈博弈之后，南京各大板块的高价地格局也被再度刷新。



  从整体行情来看，2019年共有8个区域地价被刷新，但明显上半年土拍热度更高。8个地价被刷新的区域为迈皋桥、龙潭、谷里、江心洲、板桥、城中、小市以及江北核心区。

  从各板块成绩来看，仅有三个板块供地面积超100万方。江北板块（含六合）共计36幅地块成交，总成交面积约195.7万㎡，稳居第一；排在第二的是江宁，成功出让32幅，总成交面积约181.27万㎡；排在第三的是溧水，成交26幅地块，总成交面积约135万㎡。“两江”板块土地成交面积直逼200万㎡，绝对是2019年土地市场的“战斗机”。联系新房供应情况来看，2020年“两江”仍将成为南京新房市场的主力供货军。



  除“两江”外，城南、城北两大板块开始持续发力。城南的西善桥、南部新城的土储资源比较丰富，且上新速度快；南部新城开始崛起，起点高、定位高，将成为未来一段时间内主城的主力供地区域，且区域整体均价不低，2019年区域最高楼面价达到29705元/㎡。

  不过，城南2019年的高光时刻却是来源于板桥。120轮竞价，楼面价15453元/㎡，自持租赁住房建筑面积高达3000㎡，宋都以斐然的战绩拿下板桥G18地块，重新杀回板桥，这是城南2019年唯一一幅达到最高限价的地块。

  城北方面，多个大牌房企入驻，如恒大、高科、招商、融创、华侨城等，一跃而起成为南京楼市的又一重点关注区域。其中，外来房企新希望两度落子城北，拿下迈皋桥、经开区2幅宅地；高科继紫微堂、荣境两大项目收官之后，将在迈皋桥打造改善产品，值得期待；另外，重仓城北的葛洲坝，再下重金竞得小市地块，持续深耕城北。

  备受关注的河西，2019年共出让7幅地块，其中5幅涉宅。相对来说，区域土拍整体比较平稳，虽有竞价但都比较理性，仅1幅宅地荣盛江心洲G08达到最高限价，并未出现辉煌时期的地价超过房价的疯狂。但这种情况只能表示市场理性，并不能代表河西区域“利空”。

  ⑤2019年南京房价收入比还算靠谱：10.3

  我们计算的是单套总房款与家庭可支配收入的比。南京数据是，单套总房款300万元/家庭可支配收入29.09万元）=10.3。

  根据南京市人民政府官网通报数据显示，上半年南京全体居民人均可支配收入29090元。全年人均可支配收入我们以2倍计算，约在58180元，全年家庭收入我们以乘以5计算（同北京、上海），约为29.09万元。以一套300万元房产计算，房价收入比在10.3。对比一线城市来看，明显低于深圳近20、上海17、北京14.77。

  ⑥购房者心态：房东有信心 二手挂牌价增

  根据我爱我家研究院发布数据显示，2019年，南京二手房房客源比为1.01，同比2018年增加了0.02，但整体市场供求仍保持相对均衡。从逐月数据来看，2019年下半年房客比有明显增加的现象，出现了短期内的供大于求情况，主要可能是部分客户观望心态浓厚，年末又掀起了一波购房潮。

  在成交周期方面，2019年南京二手住宅客户和房源成交周期对比2018年有所拉长，其中2019年南京二手房客户成交周期为20.78天，同比2018年增加了2.33天；房源成交周期为159.13天，同比也增加了35.62天；客户和房源成交周期双手拉长。主要是因为新房供货量大分流了部分客户，另外二手房市场流通房源增多，让买房人选择面更广，影响整体成交周期。

  不过房东对市场信心依旧看好，挂牌价方面不减反增。据南京我爱我家研究院数据统计，2019年南京全年挂牌均价31325元/㎡，同比上涨了3%；二手房挂牌量达146001套，同比下滑了4.6%，和2017年同期基本持平。

  2013-2019年南京二手住宅挂牌量价情况



数据来源：南京我爱我家研究院 单位：套、元/㎡

  值得一提的是，南京2019年出现多个小区业主抱团涨价的现象。但从反馈来看，房东的心理预期和市场结果之间存在较大分化，小区实际成交并未迎来明显放量。举例来说：

  据乐居财经前期市场调研发现，2019年4月，世茂荣里业主发布名为《锦绣十里山水，阳春荣归故里》的通知书，呼吁将小区18层小高层房源挂到3.1万/㎡，洋房房源挂到3.6万/㎡，叠墅房源挂到4.1万/㎡，引发热议。在6月江北土拍后，栖霞建设21973元/㎡拿下G07地块，世茂荣里二期业主的心里预期更是直线上升，号召将房源挂到3.8万/㎡。



  但从实际情况看，目前世茂荣里在我爱我家上的挂牌均价为29108元/㎡，二期挂牌均价为32839元/㎡。并且近期该网站没有该小区成交记录，一个月内仅带看3次。





截图来源：我爱我家二手房网站

  ⑦住宅租金：南京整体租金均在40元/㎡以上，建邺最高

  根据南京我爱我家研究院数据统计，2019年，在国家租购并举政策引导下，南京租房市场发展向好，租金稳步上涨，2019全年南京整体租金均在40元/㎡以上，最高为7月达到43.6元/㎡；且南京租房市场“消费升级”现象明显，中高租金段占比不断上涨，而2500元以下的低租金段均呈逐年递减趋势；从客群来看，南京人才政策效果显著，留宁毕业生增多，95后租客群占比不断上升。

  从各区的租金情况来看，南京租金区域分化依旧较为严重，主城四区租金水平较高，建邺区套均租金和建面平均租金分别为4157元和52.6元/㎡，均为全市第一，其次为鼓楼区的3455元和51.4元/㎡，位列第二。而江北、江宁板块则租金垫底（不含六合、高淳、溧水），尤其浦口区，套均租金仅为2136元/月，因而汇聚了大量初入社会的低收入群体。

  2019年南京各区租金情况



数据来源：南京我爱我家研究院

  另外值得注意的是，2019年多个长租公寓品牌“暴雷”，长租公寓行业洗牌开启，政府监管和行业规范加强，可以预期的是，2020年租房市场规范化运行将成监管主流。

  ⑧2020年走势：部分片区限价松动，倒挂盘屈指可数

  2019年12月25日，河西两大高价地项目领取预售许可证，其中“南京地王”、楼面价在45213元/㎡的葛洲坝南京中国府领到1号楼销许，销许均价达到6.4万/㎡；同日，河西金茂府领到8号楼54套精装房源销许，均价5.2万/㎡。而就在前一天，同区域限价老盘华侨城天鹅堡收官房源的销许价格还在3.7-3.9万/㎡。短短一天，河西房价从此迈入5、6万时代。

  事实上，南京市场限价松动的迹象早已有所显露。2019年，以河西南、南部新城这些热门板块为首，都从2018年3.5万/㎡，走到4万/㎡边缘，再到如今5-6万/㎡水平；江北核心区从2.8-2.9万/㎡逼近3.-3.3万/㎡；城南代表改善项目纷纷破4万/㎡，如软件谷大名城，毛坯价格达3.8-4.2万/㎡，城南花语江南，精装价格达到4.3万/㎡，包括偏远板块如禄口，新盘入市价格也突破2万/㎡关卡。

  业内专家认为，2020年，剩下确定的限价盘已屈指可数，即使限价，离市场价格即周边二手房价的价差也十分有限。没有了“赚快钱”的空间，投资客尤其是希望短期投机的购房者将逐渐离场，这对于那些有真实自住需求的购房者而言，是一件好事。并且，限价松绑后开发商利润增加、市场竞争也增加，整体品质也有望提升。

  有业内专家认为，2020年，在政策三稳要求的大背景下，市场逐步筑底，大反弹不现实，预计2020年市场逐步筑底。随着2019年楼市各板块限价松绑的迹象愈发明显，投资客在逐渐离场，自住客选择空间变大，住房逐渐回归原有的居住属性。

  在这种背景下，购房者更挑剔，对低品质楼盘忍耐逐渐降低，产品主义开始回归，好房拼品质、差房拼价格，行业竞争更加激烈。与此同时，南京多个房荒板块老树新开，供求恢复平衡。多数楼盘都是慢慢卖掉，需要一定的去化周期。可以说，南京楼市2020年将迎来存量房时代，二手房之间的价差将会更大。

  本次调查采编人：章欣 潘宇凌

  2020年1月15日

标签：40城

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