arrarpetahack 发表于 2022-12-1 11:59:15

从今天起,坚定看好楼市

上周,成都出台了今年的第3波楼市新政策。


限购条件简化+摇号规则调整,简而言之,是对市场的进一步“松绑”。



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↑戳图片,可查看新政解读↑


这次新政后,市场上也出现了许多不同的反应:


刚一心碎一地、普通扬眉吐气、中介欢呼雀跃,开发商兴奋得连夜制定策略.......


甚至在新政第二天,成都有近20个楼盘取证,楼市难得又热闹起来。


那这次新政之后,究竟会对楼市产生何种影响?


今天,我们就站在客观公正的角度来为大家分析分析,文末也会给到年末买房的建议,希望能给大家一些参考。





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网红盘面前只拼运气
成都楼市“万人摇“再现?




这次新政最重磅的一条,无疑是取消了“购房顺位”。


不再区分顺一顺二顺三顺四,管你多长的社保或户口都是浮云。


在红盘面前,只有刚需和普通,大家一律平等,摇号听天由命。


如此一来,最受伤的自然是原先的刚一和棚改,特别是那些专门转了户口或社保的,更是直接跌落谷底.....



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反观刚三刚四和普通们,仿佛终于等来了春天,做好准备跟倒挂神盘们一战到底......



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看大家纷纷沉浸在“买到就赚”的想象里,还蛮不忍心给大家泼冷水的

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真该醒醒了!你以为神盘这么多?你以为你就能摇中?你运气真就这么好???


两点扎心的事实:一是有倒挂的红盘所剩无几,二是红盘摇中率远比你想的更低。



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昨天我们刚统计完,成都值得无脑冲的红盘只剩20个了,还包括一大半万年没消息的“鸽王”。


真正能卖,且会在近2年开盘的,一只手都数的清。



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公众号后台回复“倒挂盘”,可查看成都剩余倒挂盘汇总


不仅如此,成都的红盘是也真的难摇,能有幸被眷顾的都是“天选之子”。


成都摇号历史上共产生46次万人摇,最高摇号人数61856人,最低10276人,综合中签率普遍不超过2%。


平均100个人中只选1-2人,这概率,能中的简直是跌个跟头捡金条——运气爆棚了!



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公众号后台回复“万人摇”,可查看成都历史万人摇中签率


一方面是神盘少之又少,另一方面是中签率极低。


全市的人都准备献上自己的房票,但只会产生那么几百上千个幸运儿。


所以,理性看待新政对市场热度的影响,也理性看待自己的购房需求。


“万人摇”会重回市场,但仅仅极少数新盘能享受如此待遇,也仅有极少数人能摇中它们。





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以后楼盘基本不摇号了
“变相加价”怎么办?




新政的第二条重点内容,是成都部分楼盘“取消摇号”了。


第一类,没开过的“双限盘”不摇号了。
第二类,面积≥200㎡的房源也不摇号了。


这条政策一出,可以说,成都绝大多数新盘都进入自主销售期了。


从去年开始,成都的土拍都是采取的“双限模式”,即限地价+限房价,这意味着我们看到的大多项目都是双限盘。



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↑戳卡片,可查看不摇号楼盘↑


那不摇号了,会产生什么问题呢?


争议最大的就是这点,大家开始担心,市场会不会回到以往那样?


会不会变成:“全款的往里走,贷款的不要堵在门口,公积金的把小黄车挪走”?


的确,楼市行情火爆的前几年,因为不摇号,茶水费、捆绑车位等“变相加价”行为层出不穷。


现在也不摇号了,开发商会不会乱来?那岂不是房子更不好买了?


理性分析来看,问题当然没这么简单。


以往出现这种情况,注意一个大前提:楼市火爆。



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17年前后的楼市,全国各地行情正好,房价也都在上涨期。


一线城市领头,二三线跟涨,甚至是四五线都铆足了劲,开发商疯狂拿地,购房者线上抢房。


看似一片光明景象,直到一纸“限购令”下发,楼市正式开始降温。


今时不同往日,你觉得现在的楼市又是个什么情况?


住宅销量跌了,银行房贷额度腰斩,开发商死了大半,购房者对楼市丧失了信心。



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成都新房销量下滑


怕房价会继续下跌,怕买了交不到房,怕失业还不起贷款,今年的楼市已经完全变天了。


现在的目的,就是要把楼市慢慢拉回正规,不降不跌,基调以稳为主。


如此情况下,一些人反倒在网上强行带节奏,说不摇号了,楼市马上行情要变好,马上要暴涨,这不纯纯搞笑吗?



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更何况,不摇号这两类楼盘,本身在市场上难卖,去化相当头疼。


自从双限盘入市以来,成都出现过“三倍熔断”的就4个:华建锦院,天恒瑞云府,绿城桂语麓境和锦江金茂府。


详细数据我们也统计过,一共60个双限盘,仅4个熔断,概率6.6%,摇号其实早已“名存实亡”。



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公众号后台回复“双限盘”,可查看成都已开盘的双限盘


但新政前是没办法嘛,都得按规矩来。


报名之后再顺销,开发商再搞各种优惠、降价手段卖房,其实挺麻烦的,费时费力还不讨好。


不摇号政策给到了开发商更多的自主性,更重要的是,简化了流程,避免了一些不必要的麻烦。


建面200㎡以上的不用说,更是极少数盘才有,大多是大平层、叠拼、跃层等,很多是难啃的硬骨头。


当然,到这儿就有人要来开杠了,那红盘怎么说?总有红盘要加价怎么办?


我们就再来理一理,成都的不摇号的红盘究竟有多少:


第一,双限盘的中的网红项目,除了最近2个限价低的现房,还有吗?


第二,200㎡以上的红盘,除中洲、CFC、麓湖、西派少城/澜岸、三叶草、华府金沙名城、招商57号地之外,还有其他的吗?



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恒大三叶草产品实拍图


不摇号的红盘!加在一起不超过10个!仅此而已啊!


10个盘难道能让成都楼市回到疯狂的2017年?可不可能嘛?大家心里难道没数吗?



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即使有部分楼盘真的敢私下玩花样,大家反手一个举报不就行了。


这不,近期有流言在传哪个楼盘可以提前锁房的,不出几天,辟谣公告就来了,足以证明开发商们对此事的态度。



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跟“万人摇”的逻辑一样,红盘少,不摇号的楼盘更少,都是楼市个别现象。


仅有的几个热盘,影响不了楼市的大局,新政的目的很简单,就是简化流程,让大家买房更方便。


如果还有部分自媒体/房企/购房者不过脑子胡说,带节奏的嫌疑真的够明显了。



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调控这几年,政策紧紧松松,最终将房价和市场情绪稳定在一个合适的维度上。


这一切也都预示着,楼市离回归正常轨道越来越近了。





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二手房市场严重“内卷”
刚需买家选择机会增加




仔细看完上面的分析,明眼人应该也都读懂了:


总体来看,这次新政对新房市场中绝大多数楼盘的影响微乎其微。


对于二手房市场,也不会造成太大波动,所以大家仍然可以慢慢选,不需要被恐慌情绪带偏。


顶多是新政之后,高新南区可以买近郊了,特别是位置条件更好的双流和龙泉,预估会迎来更多的高新外溢购房者。


截至2022年11月23日,成都二手房挂牌量超过18.1万套。


然而531新政当天挂牌量是15.6万套,531新政到今天一共卖了7.5万套,二手房反而越卖越多了。


算上卖掉的,仅仅5个多月的时间,成都就已经新增了10万套二手房!



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另外,据好好选房统计,531新政到今年10月底,天府新区新增挂牌量最多,暴增55%,排全城第一。


其中麓湖、锦江生态带、雅居乐、南湖等板块名列前茅,也意味着这些板块的抛售潮最凶猛。



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公众号后台回复“挂牌”,可获取完整数据表(来源:好好选房)


以天府新区争议最大的“锦江生态带”板块为例,挂牌量高,但每个盘都在降价。


中海锦江城、万科翡翠公园、德商御府天骄等楼盘,从去年的3万+连连降价,如今最低的2.1万都在卖,投资客纷纷出逃。


(下周我们会专门写一篇该板块的分析文章,感兴趣的网友记得关注呀。)



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图源:贝壳找房


一些炒房客多的楼盘,10万、20万的降,更高的直降四十五万的也有。


总价千万级的豪宅降价尺度更是惊人,动不动就是500万起搞降价。


毕竟不降价卖,甚至连带看都没有,同小区房东为了卖房也开启“内卷模式”,挂牌没有最低只有更低。



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要知道,挂牌价不等于成交价,实际成交还比挂牌低得多,甚至能大刀砍。


诚心买的情况,自住换房的、买入成本高的,一般砍价幅度在5-10万。


而投资着急脱手的,买的时候就便宜,最终成交也是赚多赚少的问题。


所以现在去看二手房,中介都会直截了当的告诉你:价格不用担心,只要看得上,先挥起20万的大刀砍

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而在卖房的这群人中,除了正常置换和投资客见市场行情不好而抛售的,还出现了另一类人群。


卖房仅仅是为了降利率!前2年买的房子,利率高达6.13%,现在每个月多还几千块,简直血亏。


这类人占比还非常高,甚至一些人都没考虑好后续计划,不管是租房还是买房,只是想赶紧把利息省下。


所以,只要存量房利率一天不降,相信接下来成都的挂牌量还会继续增加。


相应的,买家们在二手房市场中也能获得更多机会。





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史诗级救市已经出台
从年底起,可以保持乐观态度




既然新政的影响有限,对于购房者而言,心态就要放平。


回归初心,问问自己买房的目的是什么?


是刚需自住?是改善置换?是维稳保值?还是想靠房子实现财富增值?


如今买房的,大多也逃不过这几种类型,特别前2类人群,我们一直是积极态度。


这一年市场很冷,房价越来越低,买家们却信心不足,有些看不清未来。


但可以肯定的是,不管是新房还二手房,现阶段都给到了买家十足的议价空间,这是几年难遇的。


刚需自住的,如果不排斥二手,也不着急自住,一些顺销且还在悄悄打折的新盘是值得考虑的。


别去赌那一点点运气摇红盘,红盘可以一直捂,但没房的你有精力跟它一直耗吗?


改善置换的,特别是预算够高的,新房市场已经向你们敞开了大门。


不摇号,基本全城畅买,利率又低,从没有比现在还友好的换房时机。


更何况,最近这一个月,上层传来了不少好消息,激起的声浪比以往更高:


“金融16条”出台,堪称史诗级救市,将会给楼市带来更多信心;
“防疫20条”推行,疫情影响面越来越小,或许明年会更进一步;



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全面拯救烂尾楼、银行兜底,即使做不好也可免责;
对国企和民企一视同仁,都要发放贷款支持;
对疫情的管控可以放松,取消常规化核酸,不再层层加码........


涉及到房地产利益根基的金融政策+防疫的调整,无疑是重磅信号,这也预示着至暗时刻就快过去,黎明越来越近。


大家也心知肚明,房价肯定会慢慢起来,但就想等到最低点再出手,实际这并不明智。


没几个人能够精准预测周期,房价一旦回暖,往往会在瞬间打你个措手不及。


特别是自住人群,即使等到利率普降到4.1%又怎样,一个月也就省个几十块。


你更多时间都花在纠结上了,看中的房子被别人选走或等到房价回弹,反而得不偿失。


年底最后1个多月,遇到合适的就该主动出击,犹犹豫豫,很可能捡了芝麻丢了西瓜!
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