6年半成交住宅180万套，郑州楼市低迷一年后开始反弹
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郑州楼市盼望已久的“金九银十”终于来了！
贝壳数据显示，9月1日-25日，郑州热点楼盘成交如下：
本月截至目前，热点楼盘贝壳成交量:
滨河电建泷悦华庭48套
南龙湖小乔书院40套
金水美盛教育港湾40套
南龙湖万科星图37套
中原区华润琨瑜府28套
二七区绿都云立方28套
中原区汇泉景悦城30套
二七区远洋臻园29套
高新区大正水晶森林27套
滨河金辉滨河云筑23套
经开区绿都上林府21套
二七区万科理想拾光21套
惠济区绿都青云叙19套
另外，华润幸福里北院24号推出303套，卖掉200套左右；
估计2022年9月新房成交会在7000-8000套左右，比8月份增长25%左右，已经远超西安、武汉，成为中部新房成交量第一城。
过去6年半时间里，郑州新房住宅累计成交135万套，二手房住宅成交45万套，累计成交住宅180万套。
成交数据显示，2022年5月前后，是近年来郑州新房、二手房成交量最差的时期，步入9月后，新房、二手房成交量均在上涨。
这一切，都说明郑州楼市从今年9月份开始，终于反弹了！
FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：慕容晏 美编：小樱 校对：大豆
01
过去6年半
郑州新房纯住宅卖了多少套？
2016年合计销售住宅新房163575套；
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2017年合计销售住宅新房246871套；
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2018年合计销售住宅新房332219套；
2019年合计销售住宅新房221740套；
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2020年合计销售住宅新房196369套；
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2021年合计销售住宅新房138924套；
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2022年1-8月销售住宅新房55043套。
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从2016年至2022年8月，以上6年半时间，郑州累计销售新房住宅135.4741万套。
02
过去6年半
郑州新房住宅的高峰和低谷
1、郑州新房住宅卖得最火的是2018年12月，成交60279套。
2、除去春节因素，郑州新房住宅卖得最少的是2022年5月，成交4892套，仅是高峰期2018年12月成交量的8.1%。
今年5月的最低成交量，最大影响因素是当时疫情封控了10天。
3、过去6年半，除去春节、疫情影响，卖得最差的是2022年8月，仅有5919套。
2016年8月住宅新房成交19076套，是2022年8月成交量的3.2倍；
2017年8月住宅新房成交23395套，是2022年8月成交量的3.9倍；
2018年8月住宅新房成交24623套，是2022年8月成交量的4.16倍；
2019年8月住宅新房成交17722套，是2022年8月成交量的2.99倍；
2020年8月住宅新房成交18255套，是2022年8月成交量的3.08倍；
2021年8月住宅新房成交6323套，是2022年8月成交量的1.07倍。
我们从大数据基本判断，2022年8月的5919套基本是除了春节因素外，成交量最低的时期。
03
过去6年半
郑州二手住宅卖了多少套？
2016年合计销售住宅二手房80439套；
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2017年合计销售住宅二手房64114套；
2018年合计销售住宅二手房61900套；
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2019年合计销售住宅二手房73732套；
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2020年合计销售住宅二手房66025套；
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2021年合计销售住宅二手房63274套；
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2022年1-8月销售住宅二手房41836套。
从2016年至2022年8月，以上6年半时间，郑州累计销售住宅二手房45.132万套。
04
如何理解郑州过去6年半
二手住宅高峰和低谷？
1、郑州二手房卖得最火的是2016年10月，共成交9507套。
第二名是2016年11月，成交8511套；
第三名是2019年6月，成交7881套；
第四名是2017年7月，成交7524套。
也就是说，郑州二手房出手黄金时间是，2016年10月至2019年6月这33个月。
这个时间段里卖出二手房的是郑州最幸运的人。
2、为何2016年10月至2019年6月郑州二手房最火？
因为2016年7月开始，郑州新房涨价，抢房潮在4个月后传递到二手房市场，导致二手房量价齐升。
3、过去6年半，除去春节、疫情，二手住宅成交量最差的是2021年10月，仅成交了4052套。
这说明从去年10月开始，郑州新房、二手房集体进入弱势市场。
05
今后，新房、二手房会是啥走势？
1、郑州新房在2022年8月成交5919套创下低谷后，会逐渐走强。
2、2022年9月-2023年3月，郑州新房市场会两极分化：
改善盘价稳量升；
刚需盘以价换量。
3、二手房会在2022年10月-2023年3月以价换量，随后也会跌幅收窄，或实在跌不动。
4、过去6年，住宅新房与二手房成交总量是3：1，但是今年上半年新房、二手住宅成交量比例已经攀升至1.5：1左右，郑州存量房市场的能量在不断增大。
5、过去6年半时间里，郑州新房住宅平均每月成交1.69万套，保守估计今后每月将会在1万套左右。
二手住宅平均每月成交5641套，但是随着郑州存量房的增加，保守估计今后每月在6000套左右。
新房住宅成交量是高峰月份的17%左右，是低谷月份的2倍左右；
二手房住宅成交量是高峰月份的1.07倍，是低谷月份的2倍左右。
6、郑州新房市场成交量金额会在1500亿/年左右，这个规模的成交量，首付约为500-600亿左右，房地产依然是第一大产业。
二手房成交量700亿左右，卖旧换新资金至少有350亿左右，这跟新房首付金额差距不大。
郑州改善市场占比将进一步扩大。
7、郑州住宅无论价格和销量，未来只会步步走强，没必要太悲观。
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