上海楼市，改变“信仰”的时刻到了
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/bf0f031c06de404db4eb9595f2bb5353~tplv-tt-large.image?x-expires=1978007017&x-signature=aHnjv%2FZ7wMDpq4dhQzd5vtUOSkE%3D8月上海二手房成交量出炉，各方口径统计不一。
官方的数字是1.59万套，很多人也因此看空上海楼市。
但市场比较认可的数字，是在1.8万套-1.9万套之间。
相比7月份的2万套，变化不大。
而且，这个数字可以说毫无水分。
因为口罩事件影响，6、7月份的成交量包含了4、5月份的行情积压，8月份则没有这个问题。
市场的热度是肉眼可见的，金九银十，依然可期。
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上海楼市，量在价先。
6月二手房成交量1.5w套，7月2w套，8月1.8-1.9w套。
三根阳线，改变信仰！
熟悉市场的朋友知道，月成交1万套是上海二手房的「地量」；
1.5万套，就是上海二手房的「行情荣枯线」；
而二手住宅成交量两万套以上，就是一个牛市的行情了。
现在的市场，就是在往牛市的方向靠拢。
到了9月份和10月份，秋高气爽，天气凉快，金九银十值得期待。
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宏观层面上，7-8月国内经济和楼市二次探底，带来8月下旬开始的二次政策和货币放松。
8月22日大幅降LPR，五年期LPR又下调了15BP到4.30%，货币宽松的信号很明显了。
8月底国务院常务会议再次提出“应出尽出”，而且第一次提出各个城市可以调节信贷政策。
特别是货币层面还有进一步放松可能，利好核心城市。
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具体到微观层面，当下的市场仍然是改善驱动。
口罩事件后，大家越来越看重小区品质。
包括居住舒适度，采光通风隔音；
小区物业，不仅仅是扫个楼道；
公共空间，绿地面积、会所……
而对地段的执念，会放下一些。
这其实很好想过来，因为对于大部分人来讲，窗户大一点，小区安静点，物业好一点，居住80%的烦恼就已经解决了。
至于周边的繁华，和你关系真的不大。
一个好地段，你要有与他匹配的消费能力，那才是有意义的。
所以，大量的人在卖掉老破小，搬入次新房。
而上海楼市的主力接盘侠——新上海人，对于地段更是没有什么概念。
你让一个市区土著搬到松江，他多半不愿意。
但对新上海人来说，松江也好，市区也罢，反正我要住新一点的房子，至少有要有电梯吧?车位也要充足吧 ？
年代久远、户型奇葩的老破小他们看不上，地段再好又能怎样？
房子终究是用来住的，你出去逛街的时间会有多久？每天大部分时间都还是在房子里、小区里度过。
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当然，这是对于刚需来讲。
对预算高的选手来说，地段和品质，当然可以全都要。
所以，我们看到，上海的豪宅，两年来一涨再涨。
黄浦老静安的豪宅已经几乎翻倍，翠湖天地又有新的成交：
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不过，现在豪宅的行情已经接近尾声，中产改善房源正在接过大棒。
多处中产房源价格创2021年以来新高。
比如普陀真如品尊国际、闵行古美同济融创玫瑰公馆；
普陀武宁的绿地海珀玉晖、普陀万里的中骏天誉，杨浦中原的盛世豪园；
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甚至嘉定南翔的好世凤翔苑等等，价格都创了新高。
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对很多人来说可能很难想象，外环外的嘉定南翔，凭什么卖到8w5的价格：
凭这里是嘉定最宜居的片区；凭这里距离市区最近；凭嘉定扎实的产业基础，聚集了大量的高收入人群。
而且，要知道，同是闵行外环外的莘庄标杆楼盘，TODTOWN天荟，单价已经上了14w。
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这一轮，改善房源的价格上涨，还是很可怕的。
因为上海楼市的本质，还是缺好房子，好的新房不够卖，积分要求又高，大家还得去卷二手。
很多土著，好几套动迁房和老破小，本来放在那不动，结果口罩事件中对比来看，居住体验还是与商品房有差距的。
怎么办，换！
一进一出，老破小被大量抛盘，次新房趋之若鹜，价格自然上涨。
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最后，还是那句话，房价本质上是货币现象。
给大家看一个天涯社区上很火的帖子，2006年的，现在还在：
当时山东有个网友吐槽超市1.5元的盒饭涨到两块，价格太贵了。
那时他所在的城市房价是1000-2500元之间，两室一厅月租金200元。
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2006年，联洋仁恒河滨城的价格是17800元，天山仁恒河滨花园的价格是22000元。
现在是2022年，即便是三线城市，盒饭都要十几块钱一份了，仁恒河滨花园的价格是13w左右。
上海房子，作为国内的稀缺资产，价格翻个几倍，真的过分吗？
楼市里赚的钱来自于好几块，其中最大的一块就是货币宽松，赚负债稀释的钱。
大部分贷款买房的人都能吃到，少数财技高超的人，利用更高负债赚到超额回报。
一个人通过贷款买房，可以把个人的资产负债表做得很大。
随着通货膨胀，房产在增值，负债却被锁定，个人的财富就这么出来了。
十几年前上海一套200万的房子，100万的贷款，负债压力弄到心里忐忑不安。
今天再看一眼，房子1600万，贷款还剩几十万，一不小心就赚了1000多万。
正所谓全款买房打平通胀，贷款买房掘金通胀，就是这个意思。
别看上海房价这些年涨这么猛，其实也就是个与M2齐平的水平：
2000年，上海的新房均价是3300元/㎡，广义货币M2是13万亿人民币。
当下，M2是258万亿人民币，增加了近20倍。上海新房均价是7万/㎡，增长21倍。
买房无技巧，全靠买得早啊。
当然，中国的城市化进入下半场，随便买套房就能跑赢通胀很难了。
未来能跑赢通胀的就两类房子，一线城市的好房子和二线城市核心区的好房子。
因为只有这两类房子是稀缺的，其他的房子，抱着消费的心态去买，更好一点。
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