风向变了！2022年楼市，终于迎来第一个好消息
立夏，春寒褪尽，气温骤升。同样在回温变热的，还有各地的土拍。
https://p9.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-qvj2lq49k0/dfbfc8b416b94749818de9478cb53090
数据出炉，土地市场又热起来了。
4月，全国300城经营性土地总成交建筑面积仅6537万平方米，环比3月微涨1%。
但在成交总价方面却表现亮眼，成交总金额增至2752亿元，环比上月涨幅超36%。
尤其是杭州，一天时间成交额达827亿，赚麻了！
谁又能想到，曾经杭州10宗土地9宗流拍的悲惨历史，仅仅才过去半年多。
从悉数流拍到溢价封顶，热度迅速回归的，又岂止杭州一城！
纵观各地此轮土拍的表现，有以下几个特点：
1.低流拍
大家都懂，一件事物是否被市场欢迎，就看有没有人愿意出价。
而土拍市场的流拍率，就是市场冷暖最精准的刻度表。
眼下，土地流拍率正在明显降低。
2022年1-4月，土地流拍现象较去年末进一步缓和，整体流拍率为19%，较去年第四季度下降了1.3%；
而4月的土地流拍率还在进一步下降，仅为17.5%。
https://p26.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-qvj2lq49k0/5c87bc57b95f49799bc678d43983eaa5
数据来源：CRIC数据
比如北京，首轮集中供地，仅有1宗流拍；
比如杭州， 60宗地块出让，仅有1块流拍。
流拍现象的减少，主要有以下两个重要原因：
一方面是房企资金链困境开始缓解。
尤其是近来市场利好消息不断、房企融资环境也有所放松，拿地意愿有所提升。
另一方面是各地主动调整供地策略。
各地主动优化土地出让规则，降低土地出让门槛向房企让利，确保土地顺利成交、减少流拍。
一句话总结，现在不少城市的土地，终于能卖得动了。
2.高溢价
不仅土地能卖得出去，而且还卖得好！
本月集中土拍的重点城市，杭州、深圳、宁波、成都等多个城市均有优质土地高溢价成交，成交溢价率较上月上涨了0.3个百分点至4.8%。
https://p26.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-qvj2lq49k0/f91022c154db40edb18bac8681018758
比如深圳，8宗地块全都触及价格上限，平均溢价率达15%；
比如杭州，59宗地块顺利成交、23宗溢价封顶，占比近4成；
比如宁波，揽金265.22亿元，5宗地达最高溢价15%。
这是很简单的道理，争抢才会有溢价，争抢激烈才会触发封顶摇号。
很明显，当下的房企，敢叫价了！
当下的市场，也终于热起来了！
3.一二三四线，全面启动
这波土拍回暖，已经不是单个城市的“独角戏”，而是一二三四线城市轮番登台。
一线城市成交总量达130万平方米，环比上涨17%；
二线城市本月成交量达1925万平方米，环比上涨25%；
三四线城市中，受南通、金华、东莞等多个地价水平较高的城市集中土拍影响，土地成交金额和平均楼板价环比涨幅分别为10%和16%。
行情变了，已经不仅仅是大哥吃肉，小弟喝汤的剧本了。
这一波土拍市场的回暖，各能级的城市都已经启动。
https://p26.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-qvj2lq49k0/ad4df58d9c2c4f3cae68f2f3dbb9b9ca
此轮土拍，藏着几条重要结论。
1.土拍的成绩，直接反映了城市实力和价值；
尽管回暖已经是大势所趋，但市场分化却在进一步加大。
几家欢喜几家愁的故事，还在不同城市间上演。
例如天津、福州、大连、太原、清远、汕尾等均有多宗地块遭遇流拍。
比如天津，29宗土地中有24宗地块遭遇提前撤牌或流拍，成为本月的流拍主力。
尽管市场回暖已经成为趋势，但是这些城市的反映普遍更为迟钝和滞后。
相比而言，那些成交火热的城市，就是足够自信和扎实。
就像每次行情轮动一样，土拍市场的回归也是一个循序渐进的过程，往往都是实力强劲的城市带动和辐射实力较弱的城市。
像深圳、杭州和合肥这样存量土地较少、城市基本面扎实的城市，土拍也是最先恢复和火热起来的。
论城市发展和楼市信心，这些市场率先回归的城市，永远可以相信。
这些一线和强二线城市的资产，永远是市场最有信心、价值红利最为长远的选择。
2.竞价过程的激烈，是房企信心正在回归；
相比去年下半年市场冰冷冷的情况，当下的房企状态正在改观。
深圳土拍，超300轮竞价，就连去年下半年连续“缺席”的万科，也入场抢地；
杭州土拍，一大堆民企持币厮杀，滨江独揽10宗地块，身后还有西房、华元、长住等开发商积极竞价。
可以看出，房企的资金链困境正在缓解，融资环境也正在改善。
能借到钱了，也就敢买地盖房了。
可以预见，下一步还会有更多缓过神来的房企参与到各地的土拍竞争中。
新一轮浩浩荡荡的优质地块竞争，正在拉开。
3.各城市高价值板块，正在浮出水面；
越是这个时间点，开发商更愿意集中子弹抢肥肉。
越是高倒挂、高利润、高限价的优质地块，盈利空间大，新房也好卖。
反映到土拍上，那些厮杀激烈的地块，就是未来高价值的“网红盘”。
比如比如杭州奥体博览中心地块，吸引超30家房企报名；西湖区三墩涉宅地块19家房企报名；而勾庄、良渚、闲林等地块，也超过10多家房企参与竞争；
再比如宁波鄞州江南公路地段的两宗地块多家房企銮战3小时，最终进入次日摇号环节；
再比如深圳龙华民治地块，超10家巨头房企报名争抢，而另一边的新安地块，万科和华润也足足拉扯了2个小时才收入囊中。
这些热门板块，对于房企来说抢到就是赚到。
而对于未来的买房人来说，在这些高溢价的板块上建起来的房子，就是未来房价上涨的“香饽饽”。
4.地块上涨，抄底机会越来越少
无需多言，各个城市的新房限价都有不同程度的抬升。
就拿深圳来说，这批地块的新房限价基本上涨了2350-4500元/㎡，涨幅最凶的光明凤凰街道，高达10.14%。
而杭州新房限价涨幅最高的西湖区三墩地块，限价已经提高超7000元/㎡。
这些涨幅，都会转化为接下来一两年这些城市新楼盘的入市价格。
简单换算一下，一套房动辄就是几十万的涨幅呢。
这也意味着，那些还在观望，想要在这些城市抄底的朋友们，你们的机会正在减少。
https://p3.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-qvj2lq49k0/f48e50575b8940b2a05f24fdaf43f378
土拍，是今年经济和楼市走势的关键信号！
首先，土拍的回暖，是给经济形势注入信心。
提到土拍市场的转向，就不得不提到先前经济数据的低迷。
一季度经济数据公布之后，消费还在持续走低。
你看，各地五一期间的消费券都已经安排上了。
不仅如此，受欧战影响，连出口数据也在持续下滑。
如今想要稳发展，三驾马车中的投资就必须发力，而作为主要参数的房地产，也就必须强劲起来。
在眼下这个关键时刻，土拍市场的转暖，是给经济扎了一剂强力的护心针。
其次，土拍是楼市松绑的从需求端向供应端转变的信号。
我们每天都被各个城市松绑楼市的新闻包围，如今已经有超过85个城市因城施策，放松楼市。
可以说，这一刻楼市需求端的政策力度已经很宽松，但是供给端却并没有多少实质性的放松。
所以，此刻土拍的回暖，信号意义很强。
要想让更多的房企敢于拿地，绑在开发商头顶上的“紧箍咒”就需要调整。
前几天，央行调查统计司司长的盛松成公开表示：
突如其来的本轮疫情对处于谷底的中国房地产业是一个新的打击，建议在不改变去杠杆政策目标下，适当延长去杠杆周期，包括适当调整三道红线和贷款集中度考核要求，为行业应对疫情争取时间。
大佬的公开发言，意味着卡住房企资金端的紧箍咒有望松动，“三道红线”可能会有调整，这将是突破性的政策转变。
需求和供应端的双向松绑，即将开始！
毕竟，5.5%的经济增长目标横在前面，这场博弈会怎么走，明眼人都能看得明白。
https://p3.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-qvj2lq49k0/83bcaa9b24364a33bcb21a7825bfe95b
最后，说了这么多，总结一下：
1.土拍市场正在积蓄热度，价值城市已经率先回归正轨；
2.土拍溢价率和新房限价出现抬升，这在接下来会成为趋势；
3.二季度将会有更多的城市土拍回归正轨，甚至是火热。
而对于买房人来说，记住这样几条：
土拍市场恢复，意味着信心正在回归；
限价提高，意味着价值城市的新房价格，即将上涨！
那些还在观望，盼着房价下跌的朋友们，买房抄底的机会正在减少，接下来就是不可多得的抄底窗口期。
但看懂趋势只是第一步，更重要的是行动的勇气。
那么，这样的时机，你是否有勇气抓住呢？
页:
[1]