存量时代来临，房价真的涨不动了？
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武汉封城前夕，小姨在布里斯班买的独栋住宅刚刚交付。
澳大利亚锁国抗疫接近一年半，她的房子足足涨了20万澳元。
小姨在布里斯班从事房产经纪人工作；弟弟大学毕业后子成母业，做二手房翻新生意。
但在海外疫情爆发之初，娘儿俩谁都没想到房价能涨成这样。
不光是澳大利亚，过去一年半，许多耳熟能详的发达国家房价都没歇着：
美国涨了15-20%，加拿大涨了16-20%，德国涨了11-15%，韩国涨了20%…
这是全国的平均涨幅，如果只算大城市，数据只会更吓人。
慕洋犬口中“老外只租房不买房”、“发达国家没有购房压力”、“西方人人安居乐业”的痴人说梦，瞬间不攻自破。
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锁国抗疫400天，发达国家房价涨得有多嗨？
以前觉得经济不景气，买房避险抗通胀是孔孟后裔的专属；
直到2020年，我算明白了：全世界都差不多，谁也别说谁。
1）房价无脑上涨，加剧五眼同盟贫富分化
英美玩得转金融，加澳挖得一手好矿。
不可否认，在所有发达国家中，五眼同盟有着最高的金融敏感度。
这主要是和两方面原因有关：一是美国的全球金融霸权，二是五眼同盟内部事实上早已形成松散的金融邦联。
说人话就是：五个讲英语的国家彼此间金融往来十分密切。
这就难怪其资本市场更容易牵一发而动全身。
2020年，美联储单是救市专项量化宽松就高达7000亿美元之多，全年增发超过5万亿美元。
加拿大、澳大利亚、新西兰等国也跟着“大撒币”。
接下来就是其主要城市在过去一年中纷纷呈现两位数百分比的涨幅：
科技重镇——西雅图，房价中位数达90.84万美元，涨幅18.30%；
华人最爱的温哥华，房价中位数117.28万美元，涨幅26.50%；
北美最大的法语城市——蒙特利尔，房价中位数58万美元，涨幅39%，为年度全球第一；
南半球第一大都市——悉尼，房价中位数103.84万美元，涨幅24%；
不看不知道，看后再吐槽国内房价，我自己都感觉有点不厚道了——
动不动百分之二十几、三十几的涨幅，妥妥地把国内大城市甩在身后。
调侃归调侃，理性来看——
这里面，不是前沿产业的翘楚，就是全球公认的宜居城市，人才和资本的吸附能力举世公认。
相比之下，代表old money的两座美国城市——纽约和洛杉矶，过去一年里房价涨幅反倒没那么过分。
然而，唯一的例外出现在旧金山，上年度房价中位数142.25万美元，涨幅为-2.7%，成为全球为数不多房价出现下跌的大城市。
笔者由从事海外地产业务的朋友处打听到：
旧金山在过去一年中，高位套现前往其它城市的不动产持有者不在少数，西雅图、温哥华以及IT业欣欣向荣的东亚城市成为重要目的地。
但即便如此，旧金山依旧是全美房价最贵的大城市，美国房价中位数仅有32万美元上下，不及旧金山的零头。
2）德国楼市，神话正在变笑话？
国内网络上，德吹真心不在少数，斗胆承认一句，包括学生时期的笔者本人。
学了两天德语，从下水道到德国制造，从房地产到工匠精神，到处都是德吹的好素材…
德国保护租房者权益，乱涨价有法律制裁房东，严重的判刑5年！
没错，但这是为了维稳；
德国对空置房屋征收5-20%的税！
没错，但实际执行阶段存在不小的水份；
德国人50%以上的人都租房！
没错！但真的是因为买不起。
我要说德国一点不完美，还有德吹跟我杠上了：
“你不能那么说，人家德国就是治国有方，有工匠精神！”
别闹了！2020年，德国房价都快涨成狗了，而且涨幅最大的恰恰是产业最为硬核的主要城市：
首都柏林房价中位数40.31万美元，涨幅12.30%，创德国之最；
亚军是北方经济中心——汉堡，房价中位数39.49万美元，涨幅11.30%；
奔驰和破二手车的故乡——斯图加特房价中位数45.51万美元，涨幅同样在两位数以上，10.60%；
金融中心法兰克福、南德意志最大城市慕尼黑以及德国东部第二大城市德累斯顿，房价涨幅同比均在10%以下。
法兰克福和慕尼黑房价中位数分别为60.16万美元和69.87万美元；
德累斯顿自身经济底子薄，32.91万美元的中位数已经让当地人叫苦不迭了，去年一年涨幅还逼近两位数百分点。
与五眼同盟国家相比，其房价最明显的涨幅并没有一味跟着产业走；
相反，房价基数与经济活跃度的权重明显更高。
但可以确定的是，德国房产模式正在遭遇二战以来最大的挑战。
就连德国主流媒体也承认：避免房价高企反噬实体经济竞争力，正在变得无比重要。
3）日韩同样是涨价重灾区
全球资产价格“涨”声一片，必须有汉字文化圈的功劳！
过去一年中，日本、韩国的涨幅同样多年未见：
特别是韩国楼市，最近绝对是国内财经新闻的常客：
目前，首尔房价反杀东京，中位数接近85万美元，2020年首尔房价涨幅达18.97%，是东京的两倍还多；
笔者几年前曾在首尔居住过一段时间：
眼睁睁地看着曾经居住过的公寓，从300万人民币跳涨到550万，心态简直崩了思密达！
经历过90年代房产泡沫破灭的日本，相对冷静一些：
全年房价最大涨幅出现在中国人非常熟悉的古城京都，房价中位数38.14万美元，同比上涨13.14%；
关西第一大城市大阪，房价中位数44.08万美元，涨幅11.48%；
关东地区的涨幅相比之下逊色了一截：
世界一线城市东京，房价中位数接近80万美元，涨幅不到10%，一旁的横滨涨幅只有3.16%，相当委婉。
有句话不知当讲不当讲：东京房价的画风，真是对不起开奥运会花那老些钱。
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存量时代，优质房产依旧是硬通货
先解释一个事儿，何为发达国家，何为发展中国家？
今天我就不说什么科技发不发达、收入高不高、福利好不好、底层关怀如何这些烂梗。
因为真正去过发达国家之后，你会发现，这里面水分不是一般得大：
不信的话，我问两个问题你准哑口无言：
-意大利、西班牙、葡萄牙有啥高科技？
-底层关怀，到底应该是施粥发钱还是精准脱贫？
当你家小孩在国外上学，初一了乘除法还算不明白；
当你在国外看病，享受免费医疗的同时，医生在你面前用谷歌查询症状帮忙确诊…
相信你瞬间能明白很多事儿！
补充一句，如果你收入足够低，免费医疗可能确实不要钱，呵呵，要命…
或许，以下这个说法更能触及本质：
发展中国家，特别是新兴经济体社会财富增量相对迅速，人们热衷于追逐增量；
而发达国家社会财富增量明显放缓，整体转入存量时代。
非得说二者之间有什么关联，我想告诉你：优质房产几乎无一例外都是硬通货。
1）货币增发，不动产成各国最强蓄水池
2020年，全球排名前八的主要经济体货币增发就达到了100万亿人民币，相当于我们2019年一年的总产值。
早在2008年次贷危机之后，主要发达经济体实行以货币为基础的量化宽松，但并未出现通胀；
到了2020年新冠疫情之后，全球央行和财政配合大量增加货币的量化宽松政策，其传导机理较12年前复杂许多。
但有一点未曾改变——货币与通胀之间的关系并未发生变化：
大宗商品价格上涨，和它有关！
服务贸易价格上涨，和它有关！
全球股市见红，和它有关！
全球房价上涨，也必须和它有关！
这件事告诉我们两个严峻的现实：
-哪怕经济发展全面进入存量时代，房地产依然可以享有正向预期。
-货币供应、供需关系作为房地产价格传导中枢，将长期存在。
承认吧，房价哪里是经济的晴雨表？分明是货币的晴雨表！
前几日，就连一贯实事求是的央行，也仗义执言：
“货币大量超发必然导致通胀，稳住通胀关键还是管住货币。”
2）贸易萎缩，实体经济受阻，资产金融化加剧
新冠疫情对工业制成品货物贸易和服务贸易的打击，超乎你想象：
2020年全球货物贸易量下滑5.3%；
虽好于去年4月WTO给出的“萎缩12.9%”的年度预期，但整体表现比2008年次贷危机之后还差，已是不争的事实；
更扎心的是能源消费量和全球碳排放量，同比分别下降4.5%和6.3%，双双创下二战以来最大跌幅。
实体经济和就业机会受此拖累之后，人们突然醒过味儿来：
实物资产和金融资产，哪个都比货币资产来得更保值、更靠谱。
有产者一不做二不休，换来今天的局面：
从宏观上说，是金融资产化不断加剧；从微观上看，社会财富增长乏力之下，个人财富正在加速分化…
笔者的同学中，毕业后留在国外工作的不在少数——
有意思的是，除了干房产中介的说“今年没赔钱”，其它人都在吐槽“今年没赚钱”。
有一丢丢细思极恐。
3）疫情之下，中产阶层频现恐慌性购房
有一个不争的事实：疫情加剧了发达国家内部的社会撕裂与贫富分化。
医生、律师、学者、程序猿、银行从业者等中产家庭，收入并未受到明显影响，且他们的抗风险意识普遍不比中国中产差…
如果你认为租房缺乏安全感、归属感，我只能说，他们也这么认为。
多国数据表明，扎堆置换不动产、恐慌性购房的往往就是这部分人。
相比之下，麦当劳的伙计、沃尔玛的理货员、UPS的快递小哥、拉斯维加斯KTV的公主以及弗兰克林·坎贝尔殡仪馆抬尸体的大叔呢？
这帮人无比信奉及时行乐，本就攒不下什么钱，这下疫情来了前途未卜，一合计：
去逑！我还是接着租房子住吧！
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市场分化加剧，优劣资产之间的剪刀差愈发明显
一个老生常谈的问题就是：
我们的城市化离瓶颈期越来越近，大城市调控力度越来越猛，大家的核心资产焦虑越来越明显。
其实，歪果仁面临的问题更棘手：
国内买不到头部城市的房产，一部分人受阻于价格壁垒，一部分人受阻于政策壁垒；
国外不一样，旧金山、西雅图、悉尼、首尔的房子，买不到的理由有且只有一个：太贵了，买不起！
这就形成了优劣资产之间日益撕裂的剪刀差；
其本质上就是增长停滞、内卷加剧的的一部分。
但并不影响核心城市的长线价值：
从美国西海岸情况来看，西雅图与周边地区的房价中位数，从十年前的3：1过渡到今天的4：1；
旧金山与周边地区的房价中位数从十年前的2.7：1过渡到今天的4.2：1；
在欧洲，柏林正在与其它前东德城市拉开质的差别；
马德里和巴塞罗那正在成为伊比利亚半岛的“地产怪物”；
在东亚，东京的房价可以高达500万人民币/套，而琦玉、千叶、川崎等周边县市，房价很可能连这一半也没有；
韩国更扯，首尔和仁川不过1小时地铁里程，房价差了3-6倍之多…
只要产业给力、竞争力尚在，其不动产便仍旧是硬通货。
更严峻的在于，尾部甚至腰部以下城市大概率会加速衰败。
美国中部、德国东部、韩国西南部以及西澳等地，正在面临人口的持续空心化；
最夸张的是小日子过得不错的日本：
47个都道府县中，有38个出现了人口减少或净流出，财富与劳动力正在无限地向关东、阪神两大经济中心汇聚。
站在更大的格局看，这些国家中，人均GDP最低的超过31000美元，直到2021年，我们也只有人家的1/3左右；
另一方面，这些国家的城镇化率普遍在75-83%，且缓慢的城镇化仍在进行，并未停滞…
这里补充一句：逆城市化现象，哪怕在西方国家也常常被当作猎奇新闻加以渲染。
对于我们国家而言，63%的城镇化率，真的还有不小的上升空间。
考虑进14亿的人口总基数，我们要再让至少1.6亿人口进城，才能满足现阶段城镇化的需要。
相当于两个德国的人口，想想就刺激。
如此看来，我们在房价尚未到失控阶段就出手进行强监管，真心有其必要性…
毕竟，国外的硬着陆咱们不是没见识过——
咱东边就有一瘪犊子30年前给打过样儿，这会儿还没缓过来呢。
某些屁股坐歪的公知贼喜欢带节奏：
一提起国外，就是遍地黄金、政通人和、生活安逸？
一提起国外，房地产就是民生属性压倒一切？
当你感叹国外房产是民生工程时，记得问问大多数人是不是买得起。
现实再一次抽过来一记响亮的耳光：只看表面现象大概率只能害死人。
给大家分享一个笑话，或许能换个角度看问题：
清朝末年，光绪皇帝视察军务，看到一名断腿的总兵大为感动：
“爱卿，你的腿是哪场战役断的，说给朕听听…”
断腿总兵战战兢兢：“回万岁，臣这腿打小就这样…”
光绪一听直接气乐了：“那你当尼玛的总兵！”
https://p5.toutiaoimg.com/large/pgc-image/6e51ba77e45f44abb3bf1fce749d6181 国外房价，还要考虑持有成本，包括维护，物业，税，一般美国五十万美金的房子，三十年持有成本差不多也要五十万。所以这些房子你乘一下，都很恐怖其实，工作稍微有点动荡就是买得起，住不起 这点涨也算涨，小编没见过世面哪！来深圳了解下什么叫房价涨幅。
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