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存量时代来临,房价真的涨不动了?

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发表于 前天 08:24 | 显示全部楼层 |阅读模式







武汉封城前夕,小姨在布里斯班买的独栋住宅刚刚交付。
澳大利亚锁国抗疫接近一年半,她的房子足足涨了20万澳元。
小姨在布里斯班从事房产经纪人工作;弟弟大学毕业后子成母业,做二手房翻新生意。
但在海外疫情爆发之初,娘儿俩谁都没想到房价能涨成这样。
不光是澳大利亚,过去一年半,许多耳熟能详的发达国家房价都没歇着:
美国涨了15-20%,加拿大涨了16-20%,德国涨了11-15%,韩国涨了20%…
这是全国的平均涨幅,如果只算大城市,数据只会更吓人。
慕洋犬口中“老外只租房不买房”、“发达国家没有购房压力”、“西方人人安居乐业”的痴人说梦,瞬间不攻自破。







锁国抗疫400天,发达国家房价涨得有多嗨?
以前觉得经济不景气,买房避险抗通胀是孔孟后裔的专属;
直到2020年,我算明白了:全世界都差不多,谁也别说谁。
1)房价无脑上涨,加剧五眼同盟贫富分化
英美玩得转金融,加澳挖得一手好矿。
不可否认,在所有发达国家中,五眼同盟有着最高的金融敏感度。
这主要是和两方面原因有关:一是美国的全球金融霸权,二是五眼同盟内部事实上早已形成松散的金融邦联。
说人话就是:五个讲英语的国家彼此间金融往来十分密切。
这就难怪其资本市场更容易牵一发而动全身。
2020年,美联储单是救市专项量化宽松就高达7000亿美元之多,全年增发超过5万亿美元。
加拿大、澳大利亚、新西兰等国也跟着“大撒币”。
接下来就是其主要城市在过去一年中纷纷呈现两位数百分比的涨幅:
科技重镇——西雅图,房价中位数达90.84万美元,涨幅18.30%;
华人最爱的温哥华,房价中位数117.28万美元,涨幅26.50%;
北美最大的法语城市——蒙特利尔,房价中位数58万美元,涨幅39%,为年度全球第一;
南半球第一大都市——悉尼,房价中位数103.84万美元,涨幅24%;
不看不知道,看后再吐槽国内房价,我自己都感觉有点不厚道了——
动不动百分之二十几、三十几的涨幅,妥妥地把国内大城市甩在身后。
调侃归调侃,理性来看——
这里面,不是前沿产业的翘楚,就是全球公认的宜居城市,人才和资本的吸附能力举世公认。
相比之下,代表old money的两座美国城市——纽约和洛杉矶,过去一年里房价涨幅反倒没那么过分。
然而,唯一的例外出现在旧金山,上年度房价中位数142.25万美元,涨幅为-2.7%,成为全球为数不多房价出现下跌的大城市。
笔者由从事海外地产业务的朋友处打听到:
旧金山在过去一年中,高位套现前往其它城市的不动产持有者不在少数,西雅图、温哥华以及IT业欣欣向荣的东亚城市成为重要目的地。
但即便如此,旧金山依旧是全美房价最贵的大城市,美国房价中位数仅有32万美元上下,不及旧金山的零头。
2)德国楼市,神话正在变笑话?
国内网络上,德吹真心不在少数,斗胆承认一句,包括学生时期的笔者本人。
学了两天德语,从下水道到德国制造,从房地产到工匠精神,到处都是德吹的好素材…
德国保护租房者权益,乱涨价有法律制裁房东,严重的判刑5年!
没错,但这是为了维稳;
德国对空置房屋征收5-20%的税!
没错,但实际执行阶段存在不小的水份;
德国人50%以上的人都租房!
没错!但真的是因为买不起。
我要说德国一点不完美,还有德吹跟我杠上了:
“你不能那么说,人家德国就是治国有方,有工匠精神!”
别闹了!2020年,德国房价都快涨成狗了,而且涨幅最大的恰恰是产业最为硬核的主要城市:
首都柏林房价中位数40.31万美元,涨幅12.30%,创德国之最;
亚军是北方经济中心——汉堡,房价中位数39.49万美元,涨幅11.30%;
奔驰和破二手车的故乡——斯图加特房价中位数45.51万美元,涨幅同样在两位数以上,10.60%;
金融中心法兰克福、南德意志最大城市慕尼黑以及德国东部第二大城市德累斯顿,房价涨幅同比均在10%以下。
法兰克福和慕尼黑房价中位数分别为60.16万美元和69.87万美元;
德累斯顿自身经济底子薄,32.91万美元的中位数已经让当地人叫苦不迭了,去年一年涨幅还逼近两位数百分点。
与五眼同盟国家相比,其房价最明显的涨幅并没有一味跟着产业走;
相反,房价基数与经济活跃度的权重明显更高。
但可以确定的是,德国房产模式正在遭遇二战以来最大的挑战。
就连德国主流媒体也承认:避免房价高企反噬实体经济竞争力,正在变得无比重要。
3)日韩同样是涨价重灾区
全球资产价格“涨”声一片,必须有汉字文化圈的功劳!
过去一年中,日本、韩国的涨幅同样多年未见:
特别是韩国楼市,最近绝对是国内财经新闻的常客:
目前,首尔房价反杀东京,中位数接近85万美元,2020年首尔房价涨幅达18.97%,是东京的两倍还多;
笔者几年前曾在首尔居住过一段时间:
眼睁睁地看着曾经居住过的公寓,从300万人民币跳涨到550万,心态简直崩了思密达!
经历过90年代房产泡沫破灭的日本,相对冷静一些:
全年房价最大涨幅出现在中国人非常熟悉的古城京都,房价中位数38.14万美元,同比上涨13.14%;
关西第一大城市大阪,房价中位数44.08万美元,涨幅11.48%;
关东地区的涨幅相比之下逊色了一截:
世界一线城市东京,房价中位数接近80万美元,涨幅不到10%,一旁的横滨涨幅只有3.16%,相当委婉。
有句话不知当讲不当讲:东京房价的画风,真是对不起开奥运会花那老些钱。








存量时代,优质房产依旧是硬通货
先解释一个事儿,何为发达国家,何为发展中国家?
今天我就不说什么科技发不发达、收入高不高、福利好不好、底层关怀如何这些烂梗。
因为真正去过发达国家之后,你会发现,这里面水分不是一般得大:
不信的话,我问两个问题你准哑口无言:
-意大利、西班牙、葡萄牙有啥高科技?
-底层关怀,到底应该是施粥发钱还是精准脱贫?
当你家小孩在国外上学,初一了乘除法还算不明白;
当你在国外看病,享受免费医疗的同时,医生在你面前用谷歌查询症状帮忙确诊…
相信你瞬间能明白很多事儿!
补充一句,如果你收入足够低,免费医疗可能确实不要钱,呵呵,要命…

或许,以下这个说法更能触及本质:
发展中国家,特别是新兴经济体社会财富增量相对迅速,人们热衷于追逐增量;
而发达国家社会财富增量明显放缓,整体转入存量时代。
非得说二者之间有什么关联,我想告诉你:优质房产几乎无一例外都是硬通货。
1)货币增发,不动产成各国最强蓄水池
2020年,全球排名前八的主要经济体货币增发就达到了100万亿人民币,相当于我们2019年一年的总产值。
早在2008年次贷危机之后,主要发达经济体实行以货币为基础的量化宽松,但并未出现通胀;
到了2020年新冠疫情之后,全球央行和财政配合大量增加货币的量化宽松政策,其传导机理较12年前复杂许多。
但有一点未曾改变——货币与通胀之间的关系并未发生变化:
大宗商品价格上涨,和它有关!
服务贸易价格上涨,和它有关!
全球股市见红,和它有关!
全球房价上涨,也必须和它有关!
这件事告诉我们两个严峻的现实:
-哪怕经济发展全面进入存量时代,房地产依然可以享有正向预期。
-货币供应、供需关系作为房地产价格传导中枢,将长期存在。
承认吧,房价哪里是经济的晴雨表?分明是货币的晴雨表!
前几日,就连一贯实事求是的央行,也仗义执言:
“货币大量超发必然导致通胀,稳住通胀关键还是管住货币。”
2)贸易萎缩,实体经济受阻,资产金融化加剧
新冠疫情对工业制成品货物贸易和服务贸易的打击,超乎你想象:
2020年全球货物贸易量下滑5.3%;
虽好于去年4月WTO给出的“萎缩12.9%”的年度预期,但整体表现比2008年次贷危机之后还差,已是不争的事实;
更扎心的是能源消费量和全球碳排放量,同比分别下降4.5%和6.3%,双双创下二战以来最大跌幅。
实体经济和就业机会受此拖累之后,人们突然醒过味儿来:
实物资产和金融资产,哪个都比货币资产来得更保值、更靠谱。
有产者一不做二不休,换来今天的局面:
从宏观上说,是金融资产化不断加剧;从微观上看,社会财富增长乏力之下,个人财富正在加速分化…
笔者的同学中,毕业后留在国外工作的不在少数——
有意思的是,除了干房产中介的说“今年没赔钱”,其它人都在吐槽“今年没赚钱”。
有一丢丢细思极恐。
3)疫情之下,中产阶层频现恐慌性购房
有一个不争的事实:疫情加剧了发达国家内部的社会撕裂与贫富分化。
医生、律师、学者、程序猿、银行从业者等产家庭,收入并未受到明显影响,且他们的抗风险意识普遍不比中国中产差…
如果你认为租房缺乏安全感、归属感,我只能说,他们也这么认为。
多国数据表明,扎堆置换不动产、恐慌性购房的往往就是这部分人。
相比之下,麦当劳的伙计、沃尔玛的理货员、UPS的快递小哥、拉斯维加斯KTV的公主以及弗兰克林·坎贝尔殡仪馆抬尸体的大叔呢?
这帮人无比信奉及时行乐,本就攒不下什么钱,这下疫情来了前途未卜,一合计:
去逑!我还是接着租房子住吧!







市场分化加剧,优劣资产之间的剪刀差愈发明显
一个老生常谈的问题就是:
我们的城市化离瓶颈期越来越近,大城市调控力度越来越猛,大家的核心资产焦虑越来越明显。
其实,歪果仁面临的问题更棘手:
国内买不到头部城市的房产,一部分人受阻于价格壁垒,一部分人受阻于政策壁垒;
国外不一样,旧金山、西雅图、悉尼、首尔的房子,买不到的理由有且只有一个:太贵了,买不起!
这就形成了优劣资产之间日益撕裂的剪刀差;
其本质上就是增长停滞、内卷加剧的的一部分。
但并不影响核心城市的长线价值:
从美国西海岸情况来看,西雅图与周边地区的房价中位数,从十年前的3:1过渡到今天的4:1;
旧金山与周边地区的房价中位数从十年前的2.7:1过渡到今天的4.2:1;
在欧洲,柏林正在与其它前东德城市拉开质的差别;
马德里和巴塞罗那正在成为伊比利亚半岛的“地产怪物”;
在东亚,东京的房价可以高达500万人民币/套,而琦玉、千叶、川崎等周边县市,房价很可能连这一半也没有;
韩国更扯,首尔和仁川不过1小时地铁里程,房价差了3-6倍之多…
只要产业给力、竞争力尚在,其不动产便仍旧是硬通货。
更严峻的在于,尾部甚至腰部以下城市大概率会加速衰败。
美国中部、德国东部、韩国西南部以及西澳等地,正在面临人口的持续空心化;
最夸张的是小日子过得不错的日本:
47个都道府县中,有38个出现了人口减少或净流出,财富与劳动力正在无限地向关东、阪神两大经济中心汇聚。
站在更大的格局看,这些国家中,人均GDP最低的超过31000美元,直到2021年,我们也只有人家的1/3左右;
另一方面,这些国家的城镇化率普遍在75-83%,且缓慢的城镇化仍在进行,并未停滞…
这里补充一句:逆城市化现象,哪怕在西方国家也常常被当作猎奇新闻加以渲染。
对于我们国家而言,63%的城镇化率,真的还有不小的上升空间。
考虑进14亿的人口总基数,我们要再让至少1.6亿人口进城,才能满足现阶段城镇化的需要。
相当于两个德国的人口,想想就刺激。
如此看来,我们在房价尚未到失控阶段就出手进行强监管,真心有其必要性…
毕竟,国外的硬着陆咱们不是没见识过——
咱东边就有一瘪犊子30年前给打过样儿,这会儿还没缓过来呢。
某些屁股坐歪的公知贼喜欢带节奏:
一提起国外,就是遍地黄金、政通人和、生活安逸?
一提起国外,房地产就是民生属性压倒一切?
当你感叹国外房产是民生工程时,记得问问大多数人是不是买得起。
现实再一次抽过来一记响亮的耳光:只看表面现象大概率只能害死人。
给大家分享一个笑话,或许能换个角度看问题:
清朝末年,光绪皇帝视察军务,看到一名断腿的总兵大为感动:
“爱卿,你的腿是哪场战役断的,说给朕听听…”
断腿总兵战战兢兢:“回万岁,臣这腿打小就这样…”
光绪一听直接气乐了:“那你当尼玛的总兵!”

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发表于 前天 08:24 | 显示全部楼层
国外房价,还要考虑持有成本,包括维护,物业,税,一般美国五十万美金的房子,三十年持有成本差不多也要五十万。所以这些房子你乘一下,都很恐怖其实,工作稍微有点动荡就是买得起,住不起
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发表于 前天 08:25 | 显示全部楼层
这点涨也算涨,小编没见过世面哪!来深圳了解下什么叫房价涨幅。
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