房产造富能力正消失?楼市4个变化愈发清晰,业内人给出“警醒”
自2016年9月份房地产调控开始,本轮调控已经持续了4年多时间。从一二线城市到三四线城市,在严厉而又密集的调控下,全国房地产市场逐步进入到了平稳运行的阶段。不仅如此,不少城市的房价还迎来了较为明显的下跌。根据中国社科院的研究报告显示,截至2020年,与2017年房价最高点时相比,全国范围内,廊坊、济南、郑州、石家庄、青岛、天津等城市的房价跌幅都在10%以上。https://p3.toutiaoimg.com/large/pgc-image/1b524645402c46ee8fea175e1a54edb4
房价进入平稳调整期甚至出现下跌的情况,对于还没有买房的来说,这显然是一件好事情,这意味着不仅买房的压力降低了,而且也不用火急火燎的去买房了,无形中给无房者准备购房资金提供了更加充足的时间。不过,几家欢喜几家愁,对于已经买房的,尤其是囤了大量房产的来说,房价长期调整并且下跌往往意味着账面财富的缩水。
近几年,面对不断调整的楼市,经常看到很多开发商或业主亏本卖房的各类报道。比如,笔者一个朋友2017年在济南买了房子,当时该楼盘最高点的均价为每平方米18000元,但如今已经交房入住了,该小区目前二手房挂牌价每平方也才15000元左右,相当于每平方米下跌了3000元。对此,这位朋友也很无奈,经常感慨应该晚两年买房才对。
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其实,在日常生活中,随着房地产调控的深入,这种现象已经变得较为普遍。今年年初,据新京报等多家媒体报道,燕郊有业主打算将自己的房子送给别人,前提条件是需要偿还剩下的70多万房贷。提起“免费送房”的原因,该业主表示,“越还贷感觉越亏,还不如现在就亏个首付”。虽然“免费送房”的例子并不多,但燕郊房价大幅调整已经是一个不争的事实。
面对当前房地产行情的变化,不少业内人士都给出了“警醒”
去年,银保监会主席郭树清表示,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”,要坚决抑制房地产泡沫。继“最大的灰犀牛”的论调之后,今年6月份,他又一次给出了警醒:“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价”。实际上,言外之意很明显了,房价不可能一直涨下去。
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孙宏斌
正所谓“春江水暖鸭先知”,对于未来的房地产走向,孙宏斌也多次给出警醒。早在2018年,他就表示,房地产调控的严厉程度超出了想象。2019年,他再次表示,这次房地产调控是长期行为,短期不可能放松,所以一定不要抱有侥幸的心理。2020年,在业绩发布会上,他又一次表示,一二线城市的风险在于买贵地,三四线的风险在于波动大,要非常谨慎的拿地。
在笔者看来,经历了4年多的房地产调控,结合当前房地产市场的种种变化,以及业内人士给出的警醒来看,房地产的发展环境正在转变,房产的“造富”能力正在逐渐消息。对于这个问题,日前经济学者马光远也直接表示,买房子不需要智商的时代结束了,买房子保证赚钱的时代也结束了。
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l楼市4个变化愈发清晰,预示房价失去上涨底气,房产造富功能正消失?
一、房住不炒成为了长期定位,投资炒房客难再“取巧”。
众所周知,去年国家已将房住不炒确定为了长期定位,而且还写进了十四五规划,这意味着房地产调控的决心不容置疑。据不完全统计,2021年上半年各地房地产调控次数约250次,凡是房价抬头的城市,无一例外都进行了调控升级,这预示炒房的机会正大大减少,买房牟利的空间正被逐步压缩,靠房地产来暴富越来越难了,对此大家应该保持清醒的认识。
二、房地产地位发生转变,房价失去再次大涨的环境。
长期以来,房地产一直都是拉动国民经济增长的重要力量。不过,根据中国社科院此前的报告,房地产对国民经济的净贡献已经由正转负。因此,近两年,国家多次表态不把房地产作为短期刺激经济的手段,而且即便面临疫情,也没有放松楼市调控。显然,随着国民经济步入高质量发展阶段,房地产的地位也正在发生转变,房价失去了再次大涨的基础和环境。
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三、央行发布“三道红线”,房企利润率同样面临压缩。
去年,央行发布了“三道红线”,房企将不能通过举债来扩大规模,当务之急是降低负债,让“红线变绿”。因此,目前不少房企都制定了“红线变绿”计划。据机构统计,在前50名房企中,只有30%处于绿档,所以大部分房企都需要变档。不过,业内普遍认为,要实现降档目标,目前只能依赖销售回款这一条路了,而在目前较为冷淡的楼市行情下,以价换量将成为楼市常态,这意味着不仅房价无力抬头,房企利润率也会继续压缩。
四、房地产行业规模逐步触顶,楼市进入到相对稳定期。
根据统计局数据,2017年全国商品房销售面积达到了16.94亿平方米。不过,目前这一指标已趋于稳定:2018年为17.17亿平方米,2019年为17.16亿平方米,2020年为17.61亿平方米。业内人士表示,房地产行业的规模增长,已经触及到了天花板,进入到了相对稳定期,而稳定期持续一段时间后,整体规模将会逐渐降低。说得通俗一点,房地产高歌猛进的时代也正在渐行渐远。
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最后总结一下:回顾过去四年多,楼市调控“组合拳”接踵而至:房住不炒、不把房地产作为短期刺激经济的手段、三道红线、房地产贷款集中度管理、土地两集中出让制度、二手房指导价机制、打击经营贷违规流入楼市等等,应该说,每一条措施都有力地打在了高房价的“七寸”上,使得高房价失去了上涨的底气。进一步看,目前楼市的这些变化都传递一个明确的信号:房地产调控的决心很坚定,靠炒作房价来暴富的方式一去不复返了。
正如住建部主管媒体《中国房地产报》所说的那样:
房产作为资产增值套利的工具时代,即将正式结束。心存侥幸的炒房群体是时候放弃幻想,面对现实了。
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