全剧终！这个板块9大楼盘全部揭开面纱，有人要抢跑....
9个楼盘，挤在一起，有点卷。https://p26.toutiaoimg.com/large/pgc-image/d811de1516c54457903ffb6cbd7916d4
NO.1|壹
在南京，2万左右单价的板块，竞争异常激烈。个别板块甚至出现了轻微降价卖房的局面。
一方面，南京的刚需动能不足，外来年轻人不够充沛，导致需求侧无法强势去库存。另外一方面，这个层面的板块，配套往往不太完善，距离较远，供应较多，板块楼盘内耗严重。
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但这些板块中，明显分化出两个阵营：外溢派和内生派。
所谓外溢板块，即板块内部没有什么购买力，主要靠市区的年轻刚需的购买力外溢，比如江宁滨江、禄口、桥林等板块，都有明显的外溢特性。这类板块对于地铁、快速路的依赖性比较大。
所谓内生板块，即板块的购买力主要来自板块内部，区域内部有较大的人口基数，即便外部的人不来买，内部的需求也能消化。内生动力比较足。
这样的内生板块，比较明显的就是六合和大厂两个区域。虽然他们现在已经分道扬镳，但两个板块的特点比较一致，本区域都有较大的人口基础，刚需改善的需求都在，房产交易以内循环为主。
再举个例子，溧水区的楼市，靠什么？其实溧水分为三个大板块，空港新城、石湫镇、溧水老城。这三个区域，空港新城、石湫属于外溢板块，而溧水城南，属于本地内生板块，客户群完全不一样。
回到大厂。这个板块不知不觉已经汇聚了9个新盘，供应十分充沛。我们今天就花点时间看一看，这样的一个内生板块，到底行不行？9个楼盘会不会造成洪水泛滥？
NO.2|贰
实际上，大厂这9个楼盘，规划已经全部揭晓，没有悬念了。产品定位、上市时间、楼盘基本信息，都摆在桌面上了。未来半年，将是大厂板块楼盘竞争最激烈的时刻。
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如果再分的更细一点，广义的大厂又分两个片区。S8以西，叫葛塘片区，以东的部分，就是传统的大厂板块。本质上，两个板块算一个大板块。只是东侧居民更加聚集，人口更多。西侧有部分空地，规划了葛塘新城。
在这个不大的区域内，在半年内将有9个楼盘陆续上市，对大厂片区的购买力，提出了比较严峻的考验。
其中，建发和著、润禾府、文苑居已经上市，建发和章、旭辉G57，大唐G04，宿州万成G05，时代芳华、长春君地G06，规划已经出炉，预计在年底前能够上市。
由于拿地时间不同，几个楼盘的房价也有一定差异。比如文居苑，精装房价控制在2万以内；润禾府、建发和著都是精装2万出头。大厂一侧的四个楼盘，毛坯房价控制在19420元，未来精装价格不低于2.2万。
也就是说，在区域内部，还有2000-3000元的价格差异。
那么已经开盘的几个项目，现在卖的如何了？
先看建发和著。6月份一口气推出了5栋楼，现在大部分已经卖出去了，去化7-8成。这个成绩对于大厂这个板块来说，表现还是比较好的。
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注意，南京2万元级别的楼盘，基本上没有限价盘，不存在明显倒挂。一个盘能快速去化7-8成，就是不错的楼盘。南京大部分刚需板块的去化速度，还是比不上六合、大厂快。为什么？关键在于内生动力比较足，购买力比较强。具有三四线城市的属性。
另外一个楼盘文苑居，表现比建发稍弱，但整体还是可以接受的。
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润禾府主打小户型，卖的还是可以的。
不过，这是3个楼盘竞争的情况，如果到了年底，9个楼盘一起上市，客户挑选的余地就更大了。产品打差异化策略，才是正道。
NO.3|叁
我们来看看几个新楼盘的规划，都是新鲜出炉的信息。大厂传统片区，大唐、长春、芳华、宿州，这几块地距离很近，其中3块是挤在一起的。从卫星地图可以一眼看出，周围都是密密麻麻的居民区。对于这四个楼盘而言，他们的目标很明确，就是把方圆2公里的地缘客户伺候好了，目标就很容易完成。南京外溢客户不会来，即便不来，问题也不大。
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航拍图也很清晰，三个楼盘相当于一块地。
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位于大厂山潘街片区的大唐G04地块规划出炉，项目共打造4栋高层住宅，其中两栋为22层，两栋为23层，社区体量较小，该地块最高毛坯销售限价19420元/㎡。
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大唐拿的这块地，不大，只有4栋楼。在南京试水一下，这块地还是比较合适的。
宿州万成规划的地块更小，只有3栋楼。与大唐一样，宿州万成这块地也是第一次来南京试水，找一个成本不高的地块作为登陆长三角的桥头堡，宿州万成这块地被委以重任。
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比宿州万成和大唐公布规划更早的时代芳华，更为高调。毕竟金地领衔，在南京早已是经验丰富的老手。不过这个盘也不大，只有4栋楼。
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也就是说，大厂老城挤在一起的三个楼盘，宿州万成、大唐、时代芳华，加起来就11栋楼，相当于一个中等规模的楼盘，这么一算就放心了，其实供应没想象中大。
不远处的长春君地，也是小型社区，规划了4栋楼，供应量也不是很大。
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所以对于大厂传统腹地的这4家楼盘，最后的货值就是15栋楼，加起来是一个大盘，压力还好。只要后面的土拍不要太密集，今年底到明年年中，大厂板块的购买力，还是能够顶住的。
NO.4|肆
再看葛塘片区的旭辉G57。这家楼盘未来可能是象屿来操盘。
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根据规划，旭辉G57地块将打造15栋总高18层的高层住宅，呈4排依次排开。与其他楼盘相比，旭辉这块地的体量，显然是另外一个层次，一个盘顶4个盘。不远处的建发双雄，规划了16栋17-18层的住宅，也比较大。整体上葛塘片区的供应，要比大厂一侧更大。
但与大厂几个盘相比，旭辉G57有一些特殊的优势：
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交通方面，旭辉G57距离地铁口400米，比其他楼盘都要近。这就决定了旭辉未来的客户群，除了周边成熟社区的刚需、刚改，还有可能沿着地铁线往南扩散，辐射半径更大。比如在高新区上班，在旭辉G57买房行不行？现在是可能的。
再一个，旭辉G57这块地，周边还是有一些空地的。这些空地也给未来的发展预留了一定空间。既能紧贴老市区，又能开拓新局面。相当于秦淮区的大校场板块，地缘客户和外来客户，都有一定潜力。
所以对于旭辉G57这样的项目，首先要吸引大厂老城、葛塘老城的刚需、改善客户，这是基本盘。与地缘客户距离偏远是劣势，但地铁口区位和限价更低是优势。
再一个，旭辉G57这个项目是标准的地铁盘，既然是地铁盘，那就有辐射5个地铁站的能力，从江北新区腹地区域的年轻刚需，也是一个点。这个点是大厂4个楼盘不具备的。
其他楼盘，也有一定差异化策略。比如：
润禾府主打小户型，总价比较低；建发双盘品质还不错，文居苑品牌一般，但单价也低一点。这些盘率先抢跑了！
这么一看，大厂虽然有9个楼盘，看似供应量要爆了，但其实也没那么可怕，各自都有定位。不过提醒一点，这个板块打价格战，没啥前途，也没有必要，关键还是做好产品。
同样的限价水平，如果在产品方面能够迎合本地需求，比市场平均水平高那么一丢丢，我认为就不难卖。这种以本地地缘客户为主的区域，价格的敏感性其实不高。如果产品真做好了，价格高个一千两千，会有很多人买单。毕竟，都是熟人社会，舒适度很重要，面子也很重要。
你住哪？我住大厂江湾城！这句话，值20万。
只是双限时代，身不由己耳！ 这几个位置，桥林科学城无敌
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