下半年是涨是跌，合肥楼市5大预测，你关心的可能都在这
今年楼市的变数实在是太多了，特别是对于学区房炒作的严控，还有二手房的打压，二手房房贷的收紧，类似的消息实在是太多了。那么，下半年楼市会朝着什么样的方向发展，房价是否会继续上涨，我也是对2021年下半年楼市做了5个预测。
预测一，开发商的折扣会减少
其实，这个都不算预测，而是必然的现象。
去年底，开发商因为三道红线，疯狂的打折，某房企全国7.5折。还有各种特价房、工抵房的出现，导致合肥新房库存的快速去化，这也为2021年的新房火爆埋下了伏笔。
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因为库存的严重下滑，导致新房市场不再像去年下半年那样难卖，我们也能发现，今年开发商推出降价优惠的现象明显减少。
另外，现在不少开发商还大量利用中介分销出货，如果再打折，那基本上就是成本价或者亏本卖房，这种折扣基本是不可能持续下去的。
预测二，地价越来越贵
地价越来越贵，这不管是数据上，还是现象上，两者都是相互映衬的。
如今合肥核心区的土地越来越少，拆迁的力度越来越难，结果导致新兴板块的兴起，但是这些新兴板块也需要资金去修建配套，这些钱怎么来？
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过去中国一直采用的就是土地财政的办法，到今天，我看不见土地价格下降的任何可能性。
很多人问我土地价格有下降的可能吗？我认为除非出现下列情况，否则几乎不可能：
1、房产税的大规模实行，是真正意义的存量房产税，改变现有地方财政的结构；
2、拍卖的土地被加上大量的配套条件，例如你开发商拿下一块地，必须修40%的公租房，只能拿出40-50%出来卖，或者是你必须引进特定高新企业入驻等附加条件，会导致开发商拿地热情减少。
如果没有上述情况，基本土地价格还是越来越贵。
预测三，合肥楼市新房销售火
上面刚才说了，由于2020年房企受三道红线影响，卖了很多存货，导致土地供应短缺和价格上涨，存货的严重下滑，今年初市场的火爆程度，也是意料之中。
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正是因为如此火爆的现象，合肥才出台了“新八条”的政策。不过经过这两个多月的成交来看，新政对新房的成交并未带来太多的影响。
而在土地市场“竞配建”的政策下，下半年的新房库存补充困难，购房者将会在稀缺的房源面前艰难的做出选择。
预测四，合肥刚需盘会减少
近几年，合肥刚需盘的供应量严重下滑。
主要新土地都是改善为主，这和合肥调整居住结构有关，但是很遗憾，这样的结果反而导致刚需买房是越来越困难。
常在市场上听到，说合肥楼市已经进入到改善行情，这里的改善认为是居住属性的改善，并不代表合肥购房者的整体接受能力。
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其实，合肥的楼市没有大家想的发展得有这么快，按正常人的逻辑，合肥居民有钱，需要把住房从刚需小户型，换到户型的改善洋房和大平层，这个逻辑听起来很正常，但是这里忽略了关键点：
1.房价的涨幅太大，导致合肥人换房的动力不足；
2.人们的收入涨幅低于房价涨幅，那怕有心从刚需换成改善，也难；
3.合肥二手房市场的低迷，导致老二手房卖不掉，这时候要换改善也难。
其实，合肥的刚需比例还是很高的，从今年三县的楼市成交就能发现。所以，市区不是因为刚需的需求减少了，而是供应减少了。
预测五，合肥新房涨，二手房稳
通过今年上半年的二手房价格走势来看，合肥二手房经过了一轮的普涨。
目前，合肥新房和二手房也是出现了新一轮的倒挂行情。很多购房者会认为，新房涨，二手房也会跟着新房一起涨。
但是对于二手房，他们忽略了两点：
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1、合肥二手房的库存，哪怕是今年清理了很多房源，现在二手房的库存又开始上涨了。这几年的刚需换改善，还有投资客扛不住抛售，是根本原因；
2、政策对二手房市场的打压，但市场的需求减少，政策肯定会倾向于新房，而不是二手房。
全国现在都是打压二手房，这个已经毋庸置疑了，金融房贷也是对二手房不友好，导致新房继续涨，二手房悲剧了。
所以，下半年的楼市会更加利好新房，对于打算买新房的要多多关注楼盘的动态。而对于二手房，下半年不管是买还是卖的难度都不小。
结语
上面的预测，只是通过现象和数据分析楼市的短期波动。上面的逻辑也很简单，对于购房者来说不难理解。往年的下半年楼市是政策最多变的时候，对于购房者来说，也是不错的购房时机。 总结下：新房备案价都备死了，价格会稳定！二手房肯定会降，银行贷款收紧+多区域新房价格倒挂严重 合肥市区没土地如果全部建好了市区到滨湖那中间一大块空地要住多少人 所以，二手房必然是降价 合肥今年房价上涨蛮多的呀，刚需咋办呢？ 上面考虑的远，下面顾眼前 说来说去房价上涨还是归根于地价上涨！！好好查查购新房后的空置率吧！！别看盖那么多新房，究竟入住率是多少还未知？做样子吧，合肥新房多？！！！！ 合肥房价不算低了吧 人均多少面积，人均多少套？这一数据了解一下再买房。
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