楼市丨买房选新区还是老城区？答案在这
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说普通人有关的城市发展与商业变迁
"正视先生"
无论是刚需购房者，还是房产投资人都会面临一个投资的难题，就是在购房时到底买新区还是老城区。
新区有较好的发展潜力，但也有可能变成鬼城。老城区是已经成型的生活配套，但也有可能发生商圈的转移。这也是很多购房者纠结的问题。
其实这个问题特别的简单，其实买新区还是买老城区，还是可以简化为如何判断一个区域未来的发展动向是如何的。
而在购房问题上，选新区还是老城区，第一点要关注的是这个城市的城市量级，城市量级决定了这个城市的商圈是否容易复制，是否可以转移，转移的成本，时间维度，有没有不可复制的地域资源等等。
举个例子，北京城故宫可以转移的吗？显然不能。上海静安寺周边的人口、产业、商业量级大吗？容易转移到新区吗？显然很难。那福建的漳州老城区城市量级大吗？配套等级高吗？容易转移到新区吗？显然不难。
因此，在判断一个城市选新区还是老城区的第一个前提是，这个城市量级大不大，大城市的城市基建配套已经完善，且一般拥有不可复制的地缘优势，转移的成本极高、时间极长，而老城区的配套还在逐渐完善和优化中，这种城市的老城区几乎是坚定不移的。而反观一些小城市的老城区，城市量级小，甚至连三甲医院都没有，商圈是非常容易发生转移的，在这种情况下，新区成长的潜力也是十分巨大的。但是这不代表可以选择新区，如果这个城市本身的量级不够，人口没有净增长、没有产业结构，别说老区不能买，新区更不能买。
那新区能不能买？
还是要看回归城市量级，如果一个城市的量级足够，新区能够被辐射到，那新区就能买。不知道大家有没有玩过“垒沙子”的游戏，沙子堆的越高，沙子就会向周边流动，这就是城市量级的辐射原理。判断新区的发展潜力，就是看还有没有沙子能够继续垒高沙子，第二个，就是沙子是不是流向你想要的方向。比如垒沙子时，一边用一个木板挡住了，沙子就会优先流向没有木板的那边。而木板你可以理解是山、是江、是距离。
因此，判断新区能不能买的因素主要有几个：
1、是不是国家级新区，这代表的新区的持续国家力量；这个就相当于你用手干涉了的沙子的流向；这是政策因素。
2、老城市对产业、人口、经济的结构红利是不是吃饱了？是不是有多余的产业、人口结构（沙子）流出；这是市场因素。
3、新区与老城区不存在隔离带，或者是距离非常近；这也代表了沙子的优先覆盖区；这是地缘因素。
如果这个三个要素同时都能满足，新区成功的可能性就非常高，如果不能满足这三个要素，新区就有待考量。
以福州为例：
闽侯高新区：虽然不是国家级新区，但受益于金山片区超高的人口密度溢出效应+大学城人口效应+与金山较近的距离；使得高新区已完成闽侯片区新区的改造；
贵安桂湖片区：没有国家级新区概念，也没有距离优势，还有高速隔离；而五四北的人口自己还没有吃饱；贵安桂湖片区几乎很难发展的；
三江口片区：没有国家级新区概念，有一定的距离优势，但南二环南三环的人口并不饱和；三江口片区人口导入显然是需要福州整座城市的量级发展来带动；这是个以时间换空间的片区；
平潭自贸区：阶段性的政策概念+超远的距离和地缘隔离+自身产业资源的不足；也注定的平潭发展的困难；
长乐滨海新区：国家级新区概念，有一定的距离，好在机场的配置能一定缓解这个距离的劣势；但是福州自身人口量级的不足，也导致的新区发展的困难；如果不是长乐自身有一定的产业结构和人口基础，使得长乐新区有一定的基本面；对比长乐老城区，城市量级和配套基本成熟，转移的成本和时间也是存在的，尽管政府已经搬迁，但是长乐新区发展的机会点在于能不能完成外部人口的导入。也必须是时间换空间。
总的来说：
一线城市，人口净流入城市，在成熟片区旁边的新区基本问题不大；
二线城市，人口净流入城市，新区还是要靠时间换空间；除非人口净流入的量级足够大，如杭州、武汉等；
三四线城市，无论是新区还是老城区，都是自身难保；且不稳定性也非常高。
要根据当地的城市产业结构、人口导入情况分析。一般来说，产业核心的周边才是房价上涨动力，如宁德的宁德时代的周边。而到底是新区还是老区，还是看老区能不能够快速被复制到新区，财政力量能不能够支持新区的建设。如罗源的滨海新区，新区的复制是没问题的，但是由于人口流出，产业不幼稚，导致人口被打散，降低人口的密度；导致无论是新区还是老区，都面临人口不足的问题。
因此，尽管政策很重要，但是人口才是决定性因素，而影响人口的又是产业结构。也许政策可以帮助优化产业结构，但政策对产业结构的优化需要持续的投入。
钱在哪里，这是一个问题。
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