董明珠“一语成谶”？今年起楼市迎来三大改变，要不要买房清楚了
近日，格力集团分房给员工一事频频上热搜。“董明珠自媒体”公众号发布消息称，“董明珠说到做到，承诺给格力员工一人一套房的诺言，真的在兑现了。”目前，位于珠海市香洲区的格力明珠广场人才房，第一批3000多套员工住房，即将交付使用。事件的起因来源于17年的博鳌论坛，会议上董明珠先是抨击了高房价现状：虽然格力选择的路是最艰难的，利润最低，但格力不去做房地产，不愿去赚那个“不义之财”。随后，董明珠直言不讳说道：如果员工整天为房子愁眉苦脸，那么就没有心思干活了，因此格力会为员工提供房子支持。在2018年格力集团的某次活动上，董明珠再次表示：只要是格力人，一人一套房。作为粤港澳大湾区的核心城市，近几年珠海的发展也是蒸蒸日上，吸引了大量的打工求职者和投资商，因此房价也水涨船高。相关数据显示，格力集团总部周边二手房每平米价格为2万到3.6万元不等。可见这次“铁娘子”董明珠为了解决员工问题也是下了决心，虽然相较于格力整体业绩来说，3000套房源并不算什么，但对于其员工来说却是解决了燃眉之急。假设房价取中间值2.8万元每平，一套60平米的房子也需要168万元，光是凑够首付都需要很长时间。
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事实上，格力集团的做法，也反映出了当前高房价下企业与楼市的矛盾。除了格力以外，很多企业都为当前过高的房价困扰着。对于企业来说，房价越高相应的租金也会变高，也需要给员工发放更多的薪水解决租房问题，那么用于发展自身的资金也会相应减少，核心竞争力也就降低了。科技巨头华为企业同样面临着高房价的问题，2018年7月，华为集团出动40辆车，共60车次，将深圳总部研发部门搬迁至东莞松山湖总基地，主要原因也是当地房价过高，员工上涨的工资远低于房价涨幅速度，因此选择搬离。对此，华为CEO任正非痛批房地产“影响企业生产要素成本”。
除了格力华为这样的企业外，还有一些企业选择了妥协加入，将资金花在投资房产中。根据Wind和全景财经数据显示，2003年之前，上市公司投资性房产非常之少，此后不断增加。截止到2019年第三季度末，A股上市公司持有房产市值达13340亿元，整个A股上市公司中，有1826家上市公司持有投资性房产，占比接近50%，按照每套房100万元计算的话，相当于133.4万套房产，被称为“最大炒房团”也不为过。正如著名企业家曹德旺说的一样：“如今钱都流入到房地产里面去了，拿什么发展实体经济，我国未来依靠的是实体经济和高新产业，而不是比拼盖房技术”。
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但与此同时，董明珠也认为当前房价上涨已经失去了支撑，对于刚毕业的年轻人来说没有必要急着背负巨额贷款买房，建议年轻人应该找准自己的定位，努力工作才是正确的选择。现在看来，董明珠当时说的话已经“一语成谶”，今年起楼市迎来了三个方面的改变，对于刚需来说买不买房清楚了。
第一个改变：调控措施方向改变，开始从金融角度入手，从源头解决问题。
2016年我国正式提出房住不炒后，楼市迎来了一系列调控措施。经过几年的努力，房价整体大涨的趋势已经停止，变为上涨幅度的不断收缩，说明房子的投机属性越来越小。但目前来看，依旧有部分热点城市能够看到炒房客活跃的身影，房价也处于高位。回顾过去的调控措施，限购限贷提高购房门槛，限制通过“假离婚”的方式来进行楼市调控等，都是对于炒房客投资者的限制，但今年刚开年，楼市就迎来了两项“硬核”新规。
第一个是对于开发商负债的三重限制，也就是所谓的“三道红线”，将房企的负债比例设置了上限。由于很多房企都处于“踩线”阶段，因此只能选择适当降低售房价格，多卖一些房子来增加现金流，以此降低负债比例。相关数据显示，恒大、融创、万科、保利、碧桂园5月售房价格都相比今年1月份都下调了不少，最大降幅达到了5202元/㎡。第二项新规是对于银行贷款进行的限制，也就是所谓的“限贷令”，设置了房地产贷款和个人住房贷款上限，限制流入楼市的资金。
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第二个改变：新房库存突破5亿平米，库存压力增加，供需关系进一步向买方市场转化
根据上海易居房地产研究院公布的数据来看，截至2020年12月，全国100个城市新建商品住宅库存总量为51040万平方米，同比增长7.8%，库存规模已经连续24个月正增长。更为重要的是，纳入统计的只有100个典型城市，还有没有纳入统计的城市以及两千余县城，3月15日中泰证券公布的数据显示，截至到2020年底，全国商品房广义库存已经超过70亿平方米。“广义库存”指的是还没有建好但已经开工的期房也算入其中，按照100平米每套房计算，相当于未来还有7000万套房子等待销售。
那么当前楼市住房需求为多少呢？央行2020年4月发布的统计数据给出了答案：截至2019年12月，城镇家庭住房持有率已经超过了96%，且户均持有1.5套房。而2020年房产销售面积为17亿平米，可见住房普及率将进一步增加，楼市整体需求越来越少。对于一个商品来说，排除炒作因素，当供给小于需求时，价格会上涨；当供给大于需求时，价格会下跌，那么随着炒房客不断退出市场，房价走势同样明朗。
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第三个改变：我国已开始大力推进租房市场发展，买房市场不再是唯一选择
随着房价上涨，越来越多的人选择了租房，因此租房市场也随即发展，2020年我国租客已经超过了2.2亿人。与此同时，我国也出台了各项政策推动租房市场发展，比如很多城市都推出了“安居房”、“公租房”、“廉租房”等福利房源让买房困难人群以较低的价格租到房子。另一方面，“租购同权”也在加速推进中，一旦真正意义上实现了租购同权，买房和租房在子女入学、社会保险、大学招录等教育、社会公共资源等方面，门槛逐渐减小。
相关数据显示，超过60%的租客已经租房3年以上，其中超过20%的租客表示愿意一直租房，说明当前住房格局已经发生改变。随着租房市场不断发展完善，未来租房也将会成为主流趋势。也就是说，未来整体买房需求将不复存在，没有经济来源的可以依靠租房来保障住房问题，房产也会真正回归居住属性。
在楼市三大方面的改变下，正如董明珠说的一样，对于刚需来说没有必要背负巨额房贷买房了，就算是今年买不起也可以选择以后再买，不用担心未来房价大涨导致买不起了。相比房价问题，更应该关注的是房子本身，如何选择合适的地段、楼层、户型、物业等问题。
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