上海楼市，期待房价立马下跌的人，要失望了
我不是“牛刀”，所以不会唱衰房产。也不是“大炮”，所以也不会鼓吹房价。
我是一名在楼市一线的房产中介，只是将自己亲身经历的一些市场感受，传递给大家。
今年以来，楼市的政策出台比较密集，而且贷款停贷的风声也特别紧。之前一直鼓吹房价只会上涨的大v们，已经有一部分开始转向，开始说楼市会回调了。
从楼市的一般规律，以及多年的房产经验出发。我在年初的时候就在提醒大家，房价已经到高点了，能卖的就尽量卖，而买入的话，就要谨慎。
但同时我也要强调下，期待房价在短期内立马下跌的人，你们要失望了。房价立马下跌，是极其不可能的事情。
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/29b9c3ccc176447c9303268cb3319af9
01
———
历史规律，回调需要时间
上海楼市几十年下来，虽然长期来看是上涨的态势，但过程是涨涨跌跌，而且总结下来，有其特殊的规律性。
长期关注的人，都知道上海的楼市，有时候“火”个几年，然后又歇一段时间。
总结下来，房产市场波动一般分5个周期
量跌价滞（观望期）-- 量价齐跌（低谷期）-- 量升价稳（回暖期）-- 量价齐升（上升期）-- 价涨量缩（高峰期）。
从最近的一次轮动来看，2015年底，楼市启动，到2016年成交量创最近几年的新高后，2016年8月开始，成交量一路下滑，2017年年初到2019年年低，成交量过2万的月份屈指可数，这可谓是长达3年的横盘期。
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/43f85064ed734542acc1809cc2f9a17f
从价格上面来看，上一轮的价格启动，是在2016年年初开始上涨，到2017年年中的时候，价格才到达高点。甚至到了2018年年初，价格还出现过一点点反弹。
https://p9.pstatp.com/large/pgc-image/d6c9691a25f74ae6a312660ea9240bb9
从每一次周期来看，房价的上涨和下跌是滞后于成交量的。
上海在2021年1月出台楼市新政的情况下，成交量虽然下来了点，但房价却依然在涨，这就很好的证明了这一点。
这就像汽车高速行驶时的刹车一样，如果刹车太狠，控制不好，就只会导致翻车。所以我们高层的政策是相对柔和，车速要慢慢下来，然后停止，最后才有可能倒车。而这就需要时间。
我年初就说过，卖房的最佳时机就是现在。不过3个多月过去了，现在看来，很多业主，大概率的即将错过这个最佳的卖房时机。
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/5641724fc9fb4d39841f6dea3aad8c05
02
———
楼市现状，需时间调整
上海楼市本轮楼市启动，是全面性的，确切的说，应该是从高端住宅向低端刚需传导的。低端刚需是被动接受市场的上涨。而原本的楼市启动，应该是低端刚需慢慢向上推进。 总结下来，本轮的轮动来看，应该是下面这个模式。
全面性（偏高端）---->低端刚需市场---->高端市场。
目前上海楼市，已经走到了低端末尾期。这也是为什么今年远郊房，楼梯房，村房，老旧房卖的比较好的原因。现在正在向高端市场反哺。但因为高端的部分已经涨价太多，反哺会变得很难，虽然很难，但依然需要时间来完成这个过程。
而且本轮楼市上涨的特殊性：
1、上海长达3年的横盘期（实际是跌了不少），到了2019年的时候，已经开始有了上涨的势头，只是势头没有特别猛而已。按照惯例，到2020年后，如果不出大的政策，楼市原本就应该是个很好的年份。
2、疫情的影响，楼市需求压抑后的集体释放，带来了大量的成交，人多吃饭香的道理，大家应该都懂。哄抬的结果，就是交易量的上来。
3、学区房的改革，经营贷的低利率，等等各种因素的影响，成交量从2020年3月开始，就一直高位运行。
4、城市间的轮动性，可以看出，全国普涨的行情下，2020年初，深圳开始大涨，上海一点反应都没有，就连周边的城市都涨了，上海还是没有怎么涨，真正的大涨是在10月份之后。
最近一年多的行情，说明了价格的涨跌滞后于交易量的；价格的变动，也在城市间轮动。
关心价格涨跌的话，可以关注后续的交易量。也可以关注涨在上海之前的几个城市最近的房价情况。
目前的上海楼市真实情况：
1、价格：价格还在上涨，主要体现在挂牌价格上面，而且挂牌价格涨幅还不小。真实的成交价来看，很多区域的成交价格实际是上涨的。
2、真实的成交量，并没有下滑太多，不要看4月比3月下降了很多，3月成交量高，是有其历史、现实政策的原因的。不过可以看看5月和4月的成交量，其实5月和4月，成交量都在2w以上。这说明上海的楼市，从成交量上来看，还是一个比较活跃的市场。
3、库存在增加，放盘的速度是加快了点，加上前期没有去化掉的房子，所以整个市面上在售的房源就变多了。可供客户选择的房源有所增加，但好房源还是很少。
上涨行情培养起来的卖方市场，很难在短时间内改变。业主心态虽然有所变化，但让她完全接受降价贱卖房子，暂时是不可能的，所以需要时间。客户虽然也期待房价下来，但大部分人在局势不明朗的情况下，都害怕为等待买单。
我在年初就说过。
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/8f15ea1a2bc945b08c98118ee70af298
只有当后续的楼市行情，越来越明朗，尤其是交易量慢慢下来后；出来看房的客户，真实的感受到楼市的房源供应充足，可选择余地很大的时候，客户才会继续等待。这个时候，价格才有可能真正缓和下来。
至于这个时间要多久，我预计要到年底。
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/cf122d4b9f9b466db094b821c7d963a0
03
———
如何避免高位站岗
我一直觉得，现在的上海楼市，房价还会上去。但这并不是说现在上海楼市就不在高位，也不是说现在买入就没有站岗的危险。
长期看好楼市，短中期会有回调。所以买入后，短中期内站岗是个大概率的事件。
为了避免高位站岗，我的建议也是一贯的。
置换的客户，既然已经决定置换了，那就不要停，继续置换，因为卖出和买进都在同一个时间段，价格高低对于置换的客户是没有太多影响的，无非就是赚多赚少的问题。是先卖后买，还是先买后卖，就看自己的把握了，现在行情，先卖后买会好点，这个行情下“踏空”的概率是比较低的。
而非置换的客户，还是要多出来看房，很多人，真的不知道自己要买什么房子，一直停留在理想的房屋里面，但往往这种理想的房子是不切实际的。所以只有多看房，才能知道自己究竟是要买什么样的房子，而看到合适的，就不要犹豫了，尽快入手。自住，涨跌除了影响心情外，其实对收益是没有任何影响。
我是兵哥，一位在上海从事15年房产中介的打工人。
欢迎大家关注我。 上海房价已经涨了，我儿子去年买的房子，因为社保今年7月份满5年，去年只能交定金，现在房东涨价了 新房又不会降价 上海抢人，不是说说而已。今年1-5月，上海人才落户数量高达12401人，同比去年同期大涨214%！
2021年，按照目前这个增速，全年人才落户数量将轻松突破4万，这个数字是2016-2020年整整五年的总和。
4万个人才落户，相当于4万个高知、高收入家庭扎根上海，这就是上海楼市的原动力！ 上海房价都已经是泡沫了，靠打工买房一辈子都实现不了，周边二线城市性价比不要太高 都是中介指点买卖价位惹高了房价。 赞同兵哥的观点，房价滞后于交易量 虹口杨浦拆迁户一堆还没解决，大量外来人才需上海户口，上海人那么多年了早看清只有上车才是最好的保值渠道其他都是假的。大多数有几套房的不会在乎一时的涨跌，手上又不是没钱过日子怎么可能贱卖。新政策下卖一套就少一套！ 再过十年 上海房价肯定翻倍。 可能跌呀，最底工资2590，可能呀。
页:
[1]
2