重庆楼市惊现5大变化，刚需本周不得不出手了
重庆购房圈子创立啦，欢迎各位朋友加入圈子。这里有一群资深媒体人和数据人为你提供专业的重庆财经和地产分析。在这里你可以获得大神在线解答、重庆购房指南、重庆特价折扣房······
点击下方“进入圈子”即可加入！
（此处已添加圈子卡片，请到今日头条客户端查看）
（本文非广告，绝无套路，放心看）
今天3月25日，距离3月31日，还有一周，这意味着，还有一个可以出去看房的周末。
我们想旗帜鲜明的，给我们的读者再做一次提醒：
最近的房地产市场已经开始出现变化，进入4月，土拍市场的集中供地，可能会在某种程度上影响市场预期。刚需，这周真的要赶紧出去看房了。
01
市场有哪些变化，我们先简单归纳一下：
1、上周（3.15-3.21）的市场成交量，持续放大，达到了57.08万方。热点楼盘华侨城和绿地城际空间站，基本也是一周左右时间清盘。
单纯说每周57万方的成交量，其实不算太火，但是重庆房地产市场已经连续十多周，大概就是连续3个月的时间，商品房的新增供应量，小于每周成交量了。
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/e6ccc79141ad4196a0f4e19b05502732
（数据来源：铭腾机构）
直接造成的结果就是，持续供不应求，库存量持续降低，存销比持续减少。
https://p9.pstatp.com/large/pgc-image/533fe4da9b8a48ad9c362ddfc9fd8764
（数据来源：铭腾机构）
截止2月底，重庆高层的存销比为3，连续4周持续供不应求之后，我们有理由相信，3月底的高层存销比，一定会进入2字头。
2字头的存销比，就是2017年那种市场状态。
2、部分开发商已经停掉中介分销，因为不需要分销，客户自然到访，开发商的销售去化速度，也能达到公司预期。
这是一个很重要的信号，市场人气火了，自然不需要中介分销。
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/856ebcab31d449848d2d6ec942a948cc
（数据来源：铭腾机构）
3、每个人多少都加了几个中介或者置业顾问，看看他们的微信朋友圈，现在几乎看不到中介小哥发优惠促销打折信息了，基本上发的都是火炎焱，这个气氛，自己去感受。
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/604f33fa3b53470a974f24997b46b4ce
（实拍图）
4、从市场端来看，基本上从去年年底到现在，各大售房部的同样的房源，单价涨了500元/㎡左右，一方面是每次备案价可以涨200-300块，另一方面是，开发商的销售中心，看到房子好卖了，收回了2-3个点的折扣。
5、成都调控政策加码，多条杀伤力很强的政策叠加，导致购买力外溢，最近，我们每天都能接到很多，来咨询重庆房子的成都朋友。
02
为什么我们说，刚需上车机会还有一周呢？
就是4月的土拍，或将成为又一轮诱因。
前几天，渝北举办2021年土地推介会，共计1300余亩，19宗地块集中供应，现场人气之火爆，是这样的：
https://p9.pstatp.com/large/pgc-image/cdb7c41e983a48b2b7654c7ee30c3364
（图源渝北发布）
为什么这么多开发商都要去呢？
因为重庆的供地计划，是4月、7月和10月。
7月和10月份，开发商拿下来的地，按照正常拿地到开盘时间6个月，基本上很难在12月份开盘，开发商在7月和10月拿的地，当年不能实现销售回款，不能实现净现金流了，那一定会猛扑4月份的地块。
一个鲜为人知的情况是，重庆销售排名前十的开发商，他们手上的土储，修成房子，也只够卖一年多。
所以，4月份，开发商必抢地，这关系到下半年还有没有新增供应，关系到年度销售目标任务的完成。
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/af4ea69f8f0f4432abe0e325e3f82e34
（图源渝北发布）
那4月份的供地有多少呢？
从目前掌握的公开数据来看，渝北1300亩，1300*667*1.6（假定容积率），渝北本次供地大概能修138万方的房子。
而从我们拿到的巴南国有建设用地计划供应表来看，4月份巴南预计出让土地，可建设体量约为95万方，但这里面，如果剔除木洞的国际生物城地块（这个真不能算常规意义上的主城了），巴南此轮供地，大约能修建55万方的房子，并且除了一块李家沱的地，其余都是界石组团。
这样的土地供应会是什么结果呢？
2020年，渝北区商品房总计成交470.59万方，巴南区成交量也有436.60万方，如果简单计算，要维持供需平衡，一年三次供地的话，渝北区每次平均要供地470.59/3=156.86万方，巴南区每次平均要供地436.60/3=145.53万方。
经济学里，决定商品价格的，首先就是供需关系。
03
简单总结就是：
1、当下，连续近3个月，市场供小于求，库存持续去化。
2、远期，供应仍然不足。
3、4月开发商抢地，面粉价格或有一轮非理性，导致市场对面包价格预期抬高。
当然，我们也知道，有句话是说：“你永远叫不醒一个装睡的人”，我们还是想用一句中介小哥的话作为今天的结尾：
买房没有技巧，就靠买得早。
当然，房住不炒，不要去炒房，但是刚需，真的应该及时上车了，买房永远是一件需要垫脚上车的事，千万不要等到年底把钱存好了再买，等你存好了，房子没有了…… 出手[困] 你去售房部看看几乎清一色的中介带客
页:
[1]