2020年楼市又现“日光盘”买房要趁早吗？

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来源：中财网-房产

2020年开年，“三九天”的天气出奇的暖，楼市也意外地火爆起来了。作为上一轮楼市的“领头羊”，深圳、上海相继出现了若干了“日光盘”，北京、苏州、杭州、成都等地土地市场火热，地市与房市交相辉映。

媒体和业内惊呼，2016又要来了！站在当下，无论是经济层面、宏观政策（货币政策和调控政策，都开始松绑了），多么像2016年全国楼市启动前的景象。而且，当前热点城市库存都很低，特别是深圳和苏州，存销比仅仅才7-8个月。最可怕的，就是房价上涨预期抬头，借助政策利好，形成新一轮需求攻势。如果这样的话，天公作美，买房要趁早。



2019年，过去10年最好的一年，过去了。2020年，被誉为“迎难而上”的新十年，开启了。对于地产来讲，2020年或许要比2019年要好一些。因为，新年伊始的楼市，又火爆起来了，这或许是2020年楼市“大年”的一个征兆！2019年，年头火到年尾的深圳，豪宅税新政引爆的二手房行情，蔓延到新房了，久违的“日光盘”又重出江湖。近期，深圳有4个楼盘开售，诞生了两个“日光”，都在国家科学中心的核心承载区——光明区（其实，区域位置挺偏的）。

其中，一个叫绿地新都会的新盘，362套住宅，1000位抢购，线上开盘30秒售罄；另一个叫勤诚达正大城，395套房子，开盘4小时基本售罄。夸张的是，这种躁动的情绪，开始传染到距离深圳主城区120公里之外的深汕新区。这个加盟深圳没几个月的宠儿，配套服务设施大多还停留在图纸上，就因为她是深圳的第11个区，固话区号换成了0755，近期就诞生了2个国企造的“日光盘”。一个是老牌深圳国企开发的振业时代，另一个是深汕投资集团开发的开元小区。

可见，新区开发、国企带头，基建和公共服务等配套所需资金，还得掘地而来。更进一步讲，地产和配套“不分家”，地产拉动配套，配套驱动地产。尽管深汕限售5年，但“不限购”，这个信号很明显，就是鼓励买房，分享区域长期红利。2020年1月份，深圳楼市热浪滚滚，延续的是2019年底的翘尾行情。刚刚过去的2019年12月份，乃是深圳楼市值得纪念的月份，新房成交4823套，过去5年里，该数据仅次于2016年2月的5410套；二手房成交了9959套（有统计突破了1万套），这是时隔56个月后，二手房再次出现超过9000套的海量成交。2



大家都知道，买房和卖房都讲究气候，楼市的季节性很明显。1-2月份，正是一年中最冷的季节，很不利于开展各类营销活动，各单位搞完年会，就开始计算奖金，准备放假事宜了。年后3-4月份，正所谓金三银四、春暖花开，买家和卖家都很活跃。所以，通常房地产过年放的小长假也丝毫不短。回看2017和2018年，都是如此。去年12月底，据说有开发商提前“放大假”了。

2020年，新10年开启，就要与众不同，首先在气候要就要挥别寒冷。1月6日是小寒节气，但广州和深圳的气温已经攀上了28°历史罕见，本周笔者办公室破天荒地连开了3天空调。这样的天气，看房、买房，你别说，还确实是个不错的选择。1月份的楼市，也真的应景！很多盘集中在1月上旬开盘，好的开始是成功的一半，都想要在2020年的第一周为全年开个好头！

近几天，上海的气温高达20度，可谓历史罕见。同样高温的是，沉寂了三年的上海楼市，2020年第一周，居然诞生了6个“日光盘”。相同的“日光”、不同的成因，有价格诱人的，有品质和口碑的，有轨交优势的（始发站点楼盘）。但是，不管怎么复盘，1000万的顶复眨眼就没了，从冰封到热销，竟然在跨年之际的短短几天发生，这绝非是楼盘基本面所能解释的。



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上海隔壁的苏州，本以为2019年年中的几次调控加码，楼市被死死地摁在地上了。近期，微妙的情绪发生改变。俗话说，春江水暖鸭先知，楼市异动，往往从土地市场开始。1月8日，2020年苏州首场土拍表现火热，“一次性报价”、“现房销售”的规则下，没能挡住拿地热情，高新区一宗宅地由苏高新和禹洲联合以总价9.6亿元竞得，楼面价14763元/平方米，溢价率13.56%。

起拍后，该地块在3分钟后就触及竞价高限，进入一次报价阶段，并且创造了板块新地王。地市同样火热的，还有远在千里之外的京城。2019年楼市回调，限竞房和共有产权不再主导供地，不限价地块的占比，从1/10增加到了近50%。库存日渐垒高，调控效果已达到，见好就收，稳字当头嘛！

显然，开发商嗅到了某种不一样的味道。所以，当位置不错还不限价的石景山区2地块释放出来以后，2019年的拿地狂人——融创和中海，自然不会错过。开年第一锤，两宗地5万元左右的楼面地价，也宣告石景山或将进入“8万时代”了。土地市场的热浪，同样在杭州、成都等热点城市蔓延，这里就不一一赘述了。总之，2020年新年，真得不一样，楼市有点猛了。



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媒体和业内都在惊呼，2016又要来了！

回顾楼市，历史总是惊人的相似。2015-2018年，全国楼市在一二三四线城市之间，完成了第一次完整的“板块轮动”。2015-2016年，沪深楼市率先发力，不愧为领头羊，不到2年时间，沪深房价翻了一倍左右；2016-2017，“领涨”的交接棒顺利传递给了二线城市，以苏州、合肥、厦门和杭州为代表的楼市“四小龙”，惊艳地实现了中段发力，期间住房价格上涨超过30%。

2017年，交接棒传给了三四线城市。在棚改、去库存、返乡置业等多重红利的重磅加持下，曾经库存高压的三四线，反弹之迅猛，毫不亚于一二线城市。这两年，房价涨幅TOP10的，基本被三四线包揽了。整合2019年11个月70城二手房价格变动数据，取平均值，涨幅前五的城市是：唐山1.2%、 西宁1.1%、呼和浩特1%、哈尔滨0.9%、大理0.9%，都是三四线城市。

楼市的温度在一二三四线城市完成了一次完整的、完美的轮回。现在看，多么像2016年，貌似又回到了起点，北上广深一线城市，自2016年10月份调控后，蛰伏了3年多，要开启又一轮反弹了。更重要的是，上一轮楼市爆发前，各个城市的在售库存亚历山大。现在则完全不同，楼市经过2015-2017年的全面回升，2018-2019年的高位徘徊，热点城市都处于“低库存”状态。



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简单推演，当下绝非城市的基本面脱胎换骨了，而是外部环境上，当前与2016年很相似。调控政策上，首次将“稳地价、稳房价、稳预期”列为长效机制，并与“房住不炒”并列。可见，在“稳增长”，顺利完成“十三五”和脱贫攻坚双双收官等大环境下，政策似乎开始转向了“托底”；在货币政策上，基调从“松紧适度”转向“灵活适度”，2020年1月1日全面降准，3月1日，开启存量房贷定价将向LPR转轨，业内对此解读是，房贷开启了降息的节奏。

别小看现在的 老百姓(603883)，他们动不动就和你谈货币政策、谈LPR，谈都市圈、大湾区等等非常专业的东西，他们对政策的一举一动是非常敏感的。过去几轮房价上涨，凡是错过的人，都发誓要抓住下一次机会。现在，要防止房价再次上涨，更要命的是，在国家鼓励都市圈发展，全面落实“一城一策”的背景下，要防止扶持政策走歪，预期趋于一致，形成共振和踩踏。

现在来看，预期太吓人了。作为上一轮楼市回升的“领头羊”，深圳居民对于房价上涨的预期，那是杠杠的。即便在不久前，“抱团涨价”被调控政策凌厉的攻势暴揍，但根据贝壳的统计，2020年第一周，深圳二手住房挂牌价格上调的业主，占比高达61%。上海也一样，中原地产二手房报价指数，2020年第一周为39.99，连续三周上涨，这也是2019年8月以来的最高值（下图）。



无论专业机构，还是普通民众，无论预计2020年“小阳春”，还是下半年抄底，认为2020年房价跌的，比例很低，这很可怕。2019年四季度央行城镇储户报告显示，对下季度房价，26.5%的居民预期“上涨”，51.5%的预期“基本不变”，11.1%的预期“下降”，10.9%的居民“看不准”（下图）。



看看，只有11.1%的预期房价下跌，稍有不慎，处于摇摆态势的51.5%的居民，转而预期房价上涨。“房住不炒”和“一城一策”高频交替，一年之内或许就会转换，楼市因此也形成鲜明的小周期特征，2017年、2018年、2019年都出现了楼市小阳春，2月份-4月份楼市就明显回暖。

照这样的趋势判断，2020年“小阳春”似乎铁板钉钉了。买起买不起是一回事，什么时候买，那是另一回事。既然趋势明显，行动就赶早不赶晚。从深圳、上海新推盘来看，定价相对理性，彰显了开发商“回款是第一目的”的营销指向。既然，开发商将压箱底的好东西拿出来了，既然当前市场情绪还算稳定，天公也做美，早出手，也算是赚到便宜了。要记住，这年头，“房住不炒”的时代早就不是闭着眼买房了。如今买房，没有赚到便宜，那就是吃亏了。(90度地产微信号) □ .李.宇.嘉 中财网