房租向上，房价横盘，中国楼市迎来大变局

jimmy肖明

文/杨国英?财经暖男|只说有用的

楼市喧嚣，终将归于平静！激荡廿载，焉不返璞归真？

“杨老师，房租又涨了，要么，我还是回家乡县城吧？”

小C，是我当年带过最最最没出息的学生（性格外向，我大凡这样说他，他都会哈哈一笑，回我“没出息，其实是一种人生境界哈”），小C大学毕业后，“追随”女朋友去上海工作，已有三年之久——这期间，他收入没增没减，至今仍7k/月左右，小女友离开了他，他所租的两室一厅的15平米小房间，房租却从刚入住时的1.8k/月，先是涨到去年初的2.2k/月，现在又涨到了2.9k/月。

人有四境，各有不同。对于性格外向的小C，我是从来不安慰他的，也从来不激励他的，没用！年纪轻轻的他，遵循的是“随遇而安”的老子哲学。也许，只有等到他的人生，真正遇到惨烈的刺激，他才会自愿改变。

还是聊点房租和房价吧！

最近一年，在一线和二线城市房价整体趋于平静时（京沪深小跌，成都、重庆、长沙等仍在上涨），各大城市的房租却在加速上涨——杭州余杭未来城50平米的品牌公寓，月租金已从2.8k/月涨到了4.0k/月，我去年组团投资的重庆，北区美利山的三室一厅，月租金也已从2016年国庆节的2.6k/月，上涨到现在的近4.0k/月。

房租在加速上涨！一年时间，一二线城市已经普涨了30%左右！

房租大涨，是否意味着房价还要继续大涨呢？

不然！

对于房价，我在今年初，就已经明确做过判断，未来2—3年，我国一二线城市的房价，整体将进入横盘状态——当然，极个别城市会小跌，部分城市还要小涨。

房租向上，房价横盘，中国楼市将迎来史无前例的大变局！

一、4%以上的年房租回报率，这是世界各国的通例。

无论是发达国家的美国、欧洲、日本，还是欠发达国家的越南、柬埔塞、印尼，其热点城市的年房租回报率（一年房租/总房价），几乎都在4%—8%之间。6%的年房租回报率，一般是一个均衡点，高于6%，往往会带动房价上涨，低于6%，往往会促使房价下跌——这相当于购买大额的理财产品了！

但是，中国呢？

下面，是我去年2月份统计的，二线城市年房租回报率排行榜。

1、重庆（主城九区）：年租金/总房价为3%；

2、成都：年租金/总房价为2.5%；

3、长沙：年租金/总房价为2.5%；

4、武汉：年租金/总房价为2.3%；

5、广州：年租金/总房价为2.1%；

6、杭州：年租金/总房价为2.1%；

7、天津：年租金/总房价为2%；

8、南京：年租金/总房价为1.9%；

9、合肥：年租金/总房价为1.8%；

10、郑州：年租金/总房价为1.8%；

11、苏州:年租金/总房价为1.8%。

当然，这是去年2月份的统计，时隔一年之后，应该还是有所变动的，有点城市的房价涨幅超过了房租，有点城市房租涨幅则超过了房价。

当然，当时未统计北上深这三个超一线城市的房租回报率，我是觉得没有意义，这一个超一线城市的房租回报率，普遍都处于1.2%左右，太低了！可以形象些，在这三个超一线城市，120平米的大三房，区位稍好点的，一套基本都要1000w，但是，房租呢？一年基本都超不过12w。

二、中国的房租回报率为什么全球超低？

学术化一点，这是“提前预支城市化的红利”！另加政府控制土地一级市场的供给。

通俗化一点，这是“投机是中国人的天性”！何况，农耕文明劣根性的中国，不买房不安心，不买房媳妇都不好找。

不了解上述两个方面，你根本就搞不明白，中国的房租回报率这么低，为什么房价在过去20年还一波又一波地大涨呢？谢国忠和牛刀，这两位同志，就是因为不了解上述两个方面，误导了无数青年的买房致富之路、买房娶媳妇之路。

重点谈谈提前预支城市化的红利！

过去20年，我国房价涨幅一直领跑于房租，领涨期大致为5—6年。

也就是说，假如6年前，你化了300万在北京买了一套三室两厅，当年你整租出去的年租金约为4.5万/年，今天则差不是12万/年，直到6年后的今天，你才达到了4%左右的年房租回报率。

但是，房价涨幅领跑于房租，不可能永远维持下去，因为城市化率已经在逐年减速。

1999—2008年这10年，我国城市化率从近31%上升到47%，年均上升1.6%；而2008—2017年这10年，我国城市化率从47%上升到58%，年均上升已减速到1.1%；以此类推，未来10年，我国城市化率的年均上升速度，极可能会减速到0.6%。

在“政治市”乌云压顶、在城市化逐年减速之下，除少数补涨性二线城市外，一二线城市的房价，未来3年整体将维持横盘态势，不可能再大涨。但是，房价更不能大跌，大跌，金融系统要崩溃。

房价难涨难跌，而如果房租涨不上去，则房价会扛不住、会大跌——接盘侠少了，房租回报率又低，不大跌才怪，毕竟有5%左右的房贷成本。

所以，切记，未来3年，房租要大幅补涨，但是，除非刚需，除非极少数的补涨性城市，我仍然不建议你去投机楼市——我国的城市化率，已在逐年减速，“城市化红利”已经没多少预支空间了。

所以，告别楼市的投机时代吧，准备进入楼市的“理财时代”！