低价不等于好卖？武汉楼市去化与价格地图曝光

尘埃416

昨天豆姐有提到武汉楼市里去化不断走低的现象，根据每周开盘数据来看，卖得比较好的都仅有80%以上，更多的项目则不高于及格线，甚至部分项目对销售情况数据讳莫如深。而根据去化分布看，武汉少有板块去化能在80%以上，最集中的是在50%-80%之间，如黄家湖、吴家山、蔡甸、汉南等区域。

根据武汉各版块的去化分布图，我们同样制作了武汉各版块新房价格地图，试图从价格上找到与去化之间的关系，分区域来看。



大汉口区域：

根据去化图 来看，整个大汉口区域去化最好的板块为前川、武湖、双柳、杨汊湖和汉口中心，平均去化达到80%以上，其它板块均在50%-80%之间。

前川与武湖均位于黄陂区，前川是黄陂区域均价最低的板块，新房均价在9000元/㎡左右，是黄陂发展后置的区域，随着黄陂中心的盘龙城、临空港、横店板块势起，不少房企选择入驻，新房均价最高已突破1.3万元/㎡，而黄陂以北的前川却随着前川线的规划出炉慢慢走上楼市的舞台，如果说盘龙城一带承接着大汉口主城区的刚需外溢，那么前川则更多的吸引黄陂本土的购房者。

武湖则不同于黄陂区其它的板块，武湖板块的突起主要是占据了长江新城起步区的好位置，加之武汉各项利好倾斜，武湖借势而起；如今新房普遍均价在11000元/㎡，且也属于武汉限购区域。



新洲双柳同样占有一个价格低的原因，区域新房整体均价在6500元/㎡左右，根据统计的数据来看，位于双柳的孔雀城航天府全年成交3550套，位列全市销售榜第一，这便是价格的魅力。

同样位于江汉区的杨汊湖与汉口中心，杨汊湖是江汉区价格最低的板块，新房均价仅16325元/㎡，前期板块内福星华府峯境热极一时，为2019年最热楼盘之一，年销2492套，成功售罄。而汉口核心，今年以来推盘并不多，推盘量也并不大。

大汉口其它区域去化都平平，尤其是东西湖区域的各板块，虽然东西湖作为远城区发展比较好的区域之一，但是房价确实并不低，而房价较低的吴家山，则成为新盘的集中区，供应过剩。

大汉阳区域：

大汉阳区域虽然整体均价并不高，但其实去化也没有想象中的好，仅剩下沌阳大道、四新以及蔡甸城区去化较好，沌阳大道紧邻汉阳王家湾商业区，交通、商业配套都较为不错，相对价格也没有那么高，在2019年沌阳大道的地铁盛观尚城、保利香颂应该是卖得比较好的楼盘了，其中地铁盛观尚城以毛坯出售，均价15140元/㎡，小户型较为受欢迎；而保利香颂为汉阳主城中为数不多的大盘，在之前楼盘热度还是比较高，但在去年下半年之后，开盘去化也总不尽人意。



而四新则不用提，汉阳区没有一个板块可以比得上它的热度了，区域楼盘一个一个的清盘，如今只剩下少数几个楼盘如城投四新之光，一年仅开个数次，以往的四新成交量比白沙洲更高，但如今刚需客群的选择也不少了，目前四新均价也较以往有所上升，达到17060元/㎡。

蔡甸城区是去化地图上算漏的一个区域，板块平均去化率刚好达到80%，在2019年蔡甸城区开盘次数并不多，但去化还是比较能打的；后随着德信江南大院这类的新盘首开，区域房价变高去化便开始降低。

另外大汉阳区域比较惨烈的为汉阳滨江和奓山板块，去化不足50%，汉阳滨江房价虽然没有钟家村高，但错失了最好的时机，整个板块明显的是被楼盘堆砌起来的；而奓山，区域并不好，距离哪哪都不近，房价也并不低，均价竟达到了9000元/㎡，与蔡甸城区不相上下。

大武昌区域：

与其他两大区域相比，大武昌区域分化更是明显，区域成交最好的与成交最差的板块基本是差不多的。先说说成交比较好的板块，如白沙洲、汤逊湖、关山、花山、光谷东等区域，这些区域也算得上大武昌区域最被看好的板块了，白沙洲，价格洼地，武昌主城区价格最低的板块，口号喊了几年了，确实也看到了变化，房价也有隐隐上涨的趋势。



关山、光谷东、花山基本代表了整个东湖高新区楼市发展最好的板块，不管是价格代表的关山、刚需代表的光谷东、还是后起之秀的花山，在东湖高新区的发展带动下，潜力一日千里，不过如今其中比较强悍的还是靠价格取胜的光谷东。

而汤逊湖板块的话，其实属于光谷南区域，不过在2019年开盘项目并不多，比较能打的就是武汉雅居乐花园，但在后期也卖得不理想了，对于汤逊湖板块而言，最重要的便是交通瓶颈，何时改变何时才能有突破。

而去化倒数的几个板块，主要集中在大武昌中心区域，这些区域早已步入存量房时代，新盘寥寥，同时也因为价格让人望而却步，虽然区位核心、资源优质，但价格确实是一道门槛。

而远在江夏的郑店板块，楼盘并多，仅有保利和光晨樾一盘，均价在8500元/㎡，价格低是事实，但区位偏远也是事实，对于购房来说，这样的价格武汉可以选择的楼盘并不少。

整体来看，武汉三镇中去化较好的板块主要是价格低和具有发展优势的板块，如双柳这样的板块，是目前武汉均价最低的板块，且不限购，对于不少人来说上车门槛确实低；而像光谷东这样的板块，更多的是在卖未来了。从价格地图上确实能反映一些板块去化好的原因，但更多的板块在价格上无规律可循。