龙头房企持续加码首钢园区 北京楼市板块大洗牌

惜颜705

2020年北京“土地首秀”已经落下帷幕，但是所传递的市场信号仍值得关注，15家房企参与竞价，总成交金额达70.5亿元，溢价率不算太低，龙头房企融创、中海落子，一改去年底北京土地普遍低价成交的局面。

值得关注的是，这样的土地市场转折点发生在石景山首钢园区。曾几何时，虽然贵为城六区，但是由于各种原因，石景山楼市在城六区中的存在感并不是很高，但是近几年，随着首钢园区的改造，一批优质地块供应，多个品牌房企加码，连续两年诞生单盘销售冠军，石景山成为京西楼市高地。

15房企围猎首钢地块背后：城六区+不限价

北京土地市场迎来久违的紧张感。在1月3日进行的2020年北京首场土地出让中，15家房企共同争夺石景山首钢园区2宗宅地。其中，石景山首钢757地块有8家报名主体、12家房企参与，石景山首钢759地块有10家报名主体、14家房企参与，招商、融创、中海、华润、首开、绿城、金茂、保利、旭辉、首创、龙湖、世茂现身，大牌房企强势回归，这是肉眼可见的热闹。

或许是新年第一次竞拍，参与竞拍的房企多了不少观望与试探。在石景山首钢757地块的拍卖中，仅中海、融创、绿城3家企业交替举牌。相较于其他企业，中海展现出较强的拿地意愿，不过之后融创发力，最终以34亿元的价格竞得此地，溢价率达约25.93%。众所周知，融创这几年在京公开市场很少拿地，石景山地块是继去年10月孙村拿地回归后，在北京土地招拍挂市场的第二次拿地。

在随后的石景山区首钢759地块竞价中，中交率先出手，世茂紧随其后，而后中海加入竞价队伍，在其他企业报价后马上跟进,举牌至第9轮时，价格达到36.5亿元,最终中海将该地收入囊中，溢价率达到约17.74%。

这并不是中海首次落子石景山首钢园区。

早在2019年11月20日，中海就与首钢组成联合体，以51亿元的价格共同竞得石景山区古城南街东侧1612-805、812、823、822、811等地块，楼面价约为3.43万元/平方米。该宗地为居住用地、其他类多功能用地、基础教育用地，建筑控制规模约为14.86万平方米。去年6月份，华润+电建联合体就以73.4亿元的价格竞得石景山区古城南街东侧1612-761、764等地块，楼面价同样在3.43万元/平方米，该地块亦不限价。首钢在去年12月以合计39.67亿元再获片区内两宗商业金融业服务用地。

当然，石景山首钢园区引得众房企竞折腰背后一个重要因素是地块不限价，在北京住宅市场整体去化速度缓慢、资金回笼趋缓的大背景下，不限价地块犹如破局神器。

从出让地块的类型来看，石景山首钢园区出让的4宗住宅用地均未设置商品住房销售均价及销售价格上限，且相较于2019年出让的2宗土地，今年年初出让的2宗土地是并未“混搭”商办用地的纯商品房用地，住宅的纯粹性可以进一步得到保障。

不过，石景山首钢园区地块能吸引房企关注的另一大原因则是地块地段的优越，以及近两年崛起的石景山楼市。

对于融创加入石景山区域开发，和硕机构首席分析师郭毅分析称，目前，融创在北京的项目基本处于收尾状态，而后续土地储备仍待发力。融创的拿地策略一向较为精准，规模房企的竞争与入驻很大程度上反映了区域规划对房企的预期利好。

首钢园区引领 石景山楼市板块逆转

石景山楼市崛起，也是近两三年的事儿，但是相比于五里坨板块限竞房项目的突围战，位置较好、住宅地块优质的首钢园区板块则高光不断，此前中海寰宇天下连续两年成为北京单盘销售冠军，而多宗不限价地块未来或许将继续支撑首钢园区板块楼市。

首钢园区是北京长安街金轴线的西部起点，北京西山永定河文化带的重要组成部分，也是新版北京城市总规重要的区域功能节点。根据规划，园区将成为“传统工业绿色转型升级示范区、京西高端产业创新高地、后工业文化体育创意基地”，规划建设体育+、数字智能、文化创意三个主导产业。

2019年初，《加快新首钢高端产业综合服务区发展建设,打造新时代首都城市复兴新地标行动计划(2019年—2021年)》发布。《行动计划》指出，未来三年新首钢地区的建设要与冬奥会筹办、老工业区有机更新、绿色高端发展紧密结合，全力打造城市更新标杆工程，成为充分展现城市治理先进理念和大国首都文化自信的新地标。

郭毅表示，在区域层面，首钢园区连接石景山区与门头沟区，是京西地区的发展龙头；在宏观层面，该片区以城市更新为发展目标，辐射能力不再局限于京西地区甚至是北京，而是以“首都新地标”的全新定位立足于全国。

从发展规划来看，区域以文体产业为龙头，兼有大型商业物业及艺术区，长期发展前景较好，但也要考量区域规划的推进效率和落地成果是否能达到预期。按照此方向发展，区域内房价预期可以达到较高水平，或将与朝阳公园片区对标。

从产业生态来看，郭毅指出，过去北京西部地区一直以传统金融产业为主；如果未来京西区域能突破金融产业的主导，实现更多元化的产业布局，区域内全新的产业格局将会首先在首钢园区得以展现。

地段优势、政策利好、区域规划、产业发展……首钢园区未来可期，而在其带动下，石景山楼市也让北京房地产市场格局重新洗牌。业内人士分析，随着区域建设的推进和更多“不限价”宅地的入市，未来首钢园区以及石景山区域的新房价格将出现明显上浮。

新京报记者 赵昱

编辑 段文平 校对 李项玲