2019年度土拍盘点，高价地TOP10谁上榜了？

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撰文=燕十三





2019年西安土拍市场已经完美收官，全年招拍挂成交开发用地共259宗，一共14819亩，实现土地出让收入687亿元！

同比2018年，2019年大西安土地市场整体“量跌价涨”（与4-7月份全省暂停受理建设用地报件有关），其中住宅用地成交量维持稳定，成交价格大幅上涨。

从2018年第四季度开始，西安房地产市场逐渐滑向“横盘期”，楼市从高潮走向降温，而土地市场却异常火爆。纵观2019年西安土地产市场，最明显的表现就是，随着优质土地资源变少，地价急剧拉升，房企对于优质土地的争抢十分激烈，群企分抢，成交楼面价不断突破市场预期。



为此，笔者整理分析了2019年大西安住宅类用地实际成交楼面价TOP10，通过这个榜单，可以对西安土地市场以及房地产市场有一定的了解！



2019年大西安住宅类用地成交楼面价TOP10地块回顾，内容仅够参考，不作为投资依据：



TOP1：融创幸福林带地块，楼面价15447元/㎡

2月27日，新城区万寿中路与韩森路交汇处2宗共计177.062亩土地成交，其中地籍号为“XC11-5-371”的98.343亩住宅用地，被融创拿下，出让金加上拆迁安置、配套费等，实际楼面价15447元/㎡，一举刷新二环地价之最。

TOP2、3：高新地产高新软件新城两宗地块，楼面价13483元/㎡及13298元/㎡

3月21日，高新软件新城两宗合计147亩住宅地块在万千瞩目中登场，参拍企业多达27家，分别经过325轮、157轮的激烈角逐后，本土房企高新地产以“总价款68600万元+公办学校建设资金38000万元”和“总价款128800万元+公办学校建设资金67000万元”，将该两宗地收入囊中，综合可售楼面成本超过13000元/㎡。此次土拍，27家房企厮杀，创下西安土拍史上最多参拍者的记录。

TOP4：招商地产高新软件新城地块，楼面价11447元/㎡

8月22日，高新区软件新城一宗住宅用地成交，地籍号GX3-35-13，净用地面积88.656亩，成交总价118799万元。此次土拍，吸引万科、绿城、保利、中梁、朗诗、中海、紫薇、招商八家知名房企争夺，最终由招商地产竞得，亩单价2136万元/亩，楼面价11447元/平米。

TOP5、6：西部机场集团高新CID两宗地块，楼面价10491元/㎡及10381元/㎡

12月26日，西安市高新区拍卖成交2宗共计64.996亩住宅用地，均位于高新区中央创新区板块（CID），土地出让金8.72亿元，均由西部机场集团高溢价竞得，两宗住宅用地综合楼面价均破万！

TOP7：高新城建高新国际社区地块，楼面价9882元/㎡

7月10日，高新国际社区三宗住宅土地拍卖成交，面积约183亩，成交金额约为12.67亿元，全部由西安高新城建实业发展有限公司摘得。其中地籍号GX3-48-1，地块位于高新区国际社区灵沼路以北、灵沼四路以西、灵沼五路以东；净用地面积79.08亩，规划容积率1.2-1.5，住宅用地，成交总价53901万元，土地单价682万元/亩，综合楼面价9882元/㎡。

TOP8：天地源高新软件新城地块，楼面价9704元/㎡

11月14日，GX3-22-27宗地由本地房企天地源斩获，土地成交价201168万元，折合土地单价1344万元/亩，楼面价7199元/㎡，溢价率78%，另需支付高新区公办学校建设资金2000万元， 综合地价9704元/㎡。

TOP9：中海地产灞桥地块，楼面价9083元/㎡

7月31日，位于西安城东纺织城板块的BQ1-13-1-14地块现场拍卖。经过15家房企的激烈争夺，最终被中海地产以“9.74亿元+义务教育设施代建费2.44亿元”竞得，亩单价1513万元/亩，楼面地价9083元/平米，中海地产首次杀入纺织城板块。

TOP10：紫薇地产中央创新区地块，楼面价8415元/㎡

12月3日，高新区中央创新区板块5宗地块成交，其中地籍号GX3-43-5地块由西安紫薇投资发展有限公司以成交价77000万元拍得，净用地面积58.903亩，溢价率71.88%，另需缴纳公租房异地配建资金15532.9546万元，综合楼面价8415元/㎡。



土地是城市最大存量资产，如何运营土地资源是一个城市极为重要的商业行为，但土地价格作为房价最大权重，地价过高导致房价过高，不仅影响购房者消费，也影响房企对于一个城市潜力的预判。

关于2019年大西安住宅类用地成交楼面价TOP10地块，有以下三点与大家沟通，仅做参考：

第一，楼面价明显上涨，影响房价走势，高房价变成无解之题。

土地成交楼面价，是影响房价最直接的因素，根据2019年大西安住宅类用地成交楼面价TOP10统计，2019年西安成交“最贵”的十块土地中，楼面价最高已达到15447元/㎡，与2018年相比明显上涨（2018年最高为恒志青龙寺地块，楼面价9467元/平），而2019年楼面价TOP10中，最低的已达8415元/平。目前，榜单中只有融创项目现已入市销售，其余高价地将在1-2年内相继入市，市场上将涌现出一批高价房。

第二，高新区地价大爆发，成为大西安高价地供应最密集区域。

因为土地供应策略改变，2019年高新住宅用地成交1238亩，环比2018年上涨286%，主要集中在软件新城、高新三期板块（高新中央创新区CID、梁家滩国际社区）。高新区是西安仅有的千亿级开发区，作为“首善之区”，目前高新区住宅近乎断供，但市场需求量极大，未来这一批高价地入市，高新区将有大量高价项目涌现，高新区将再次成为楼市焦点。

第三，西安地价攀升，一线房企争相下沉地级市，抢滩市场份额。

2019年西安土拍，优质土地供应极少，门槛较高，而且房企之间竞争十分激烈，部分房企开始下沉地级市，在咸阳、渭南、宝鸡等城市，进行降维竞争。其中，例如万科、龙湖、碧桂园、融创等进入咸阳，再如万科、碧桂园、中海、富力、东原等进入渭南，还有雅居乐、碧桂园、恒大、世茂等进入汉中。

简单总结一下，在大西安快速发展之中，西安土地价格飞涨，一些房企绕开招拍挂，进行收并购或是联合开发，进行布局，但更多的房企是选择且战且退，进入地级市抢滩。

但极为特殊的一点是，在地价与房价齐舞的阶段，国企竟然成为土地市场第一劲旅，无论是金泰恒业、高新地产，又或是西部机场、高新城建，都用真金白银反映了一个事实，国企比民企更看好大西安未来房地产市场！

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高价地购买方除融创外全部都是国企，央企，一半以上都是本地房企。值得深思