易居论坛展望2020楼市：三期叠加 跌多涨少

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以“2020年房地产形势与发展机遇”为主题的易居论坛日前在上海举行。这场年度大型论坛，也是学术报告会，房企、金融、研究和高校等领域共计200余人与会，共同解析形势、预判未来、探究商机，以稳为导向，实现住房奔小康。

2019年全国房地产市场经历了“上下半场”。“上半场”部分城市出现小阳春，房市升温，地市更热。“下半场”全国楼市普遍出现降温，部分城市新房打折促销忙。在市场上下波动的背后，是政策与金融两大“推手”发力：二季度住建部约谈10个热点城市；从5月底至四季度，房地产融资全线收紧。在此过程中，包括房企在内的所有市场参与者，调整策略，积极应对。

上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳表示，当前全国住房基本上达到了全面小康水平，站在历史发展角度和全球发展角度，这都是值得肯定的。改革开放40年来，中国住房和房地产发展是一个经济和社会的奇迹。当然，中国住房小康水平也有不充分、不均衡的特征，需要理性地看待住房市场的发展。今后，一方面，中国房地产市场发展空间依然是巨大的，也是实现我国第二个百年目标过程中不可或缺的重要产业，包括城市群和都市圈等都将成为新的发展亮点；另一方面，相比过去，未来房地产发展的要求更高，行业要把高质量发展放在首位，企业更需要做好专业度，以应对市场变化所带来的挑战。

2020年楼市三期叠加、探明底部

上海易居房地产研究院发布了《2019-2020年度全国房地产市场报告》。易居研究院副院长杨红旭指出，2019年楼市特征为楼市已至凛冬、政策守望春风，而2020年楼市特征可以概况为三期叠加、消化盘整；探明底部、跌多涨少。尤其需要关注房地产“三期叠加”的特征，表现为三方面。第一、增长速度换挡期，这是由房地产发展的客观规律所决定的，我国新房市场规模正在构筑历史大顶，房价增长率与行业利润率换档降速。第二、外在压力阵痛期，全球及中国经济正在降速，同时全球及中国债务率攀升至历史高位，部分领域资产泡沫明显，货币政策放松受限，这对中国房地产业的影响错综复杂。第三、前期泡沫消化期，2015年下半年至2018年上半年，全国房价暴涨，多数地区出现程度不一的泡沫，2020年仍需去泡沫。

该份报告对2020年房地产相关指标进行了预测和展望。第一、市场供应指标：报告预测，全国房地产开发企业土地购置面积预计2020年下降6%左右，全国房地产开发企业房屋新开工面积预计2020年下降6%左右，全国房地产开发投资预计2020年增长6%左右，100城库存与去化周期则预计小幅上行。第二、市场成交指标：报告预测，全国商品房销售面积预计2020年下降3%左右，其中一个很重要的原因是，商品房销售量连续5年正增长，2019年全年成交量达到历史高点，连续几年的高成交量透支了部分购买力，预计2020年商品房销售量将小幅下降。第三、市场价格指标：报告预测，全国房地产开发企业土地购置均价预计2020年上涨2%左右，全国商品房成交均价预计2020年上涨5%左右，70城二手房价预计2020年下跌月份数多于上涨月份数。

重点关注区域、金融等细分领域

2019年，紧扣长三角一体化上升为国家战略，易居研究院还与华东师大联合进行热点专题研究。本次论坛上，华东师范大学经济与管理学部房地产系主任胡金星发布了《长三角一体化上升为国家战略背景下房地产市场发展》报告，报告通过7个方面对长三角一体化的内容进行了分析。一、制度创新与长三角一体化；二、长三角一体化发展现状；三、长三角一体化对住房市场发展影响；四、长三角一体化对房地产其它相关市场的影响；五、长三角一体化对26个城市房地产市场的影响；六、世界城市群发展经验研究；七、主要结论与建议。报告分析了长三角一体化的发展趋势，认为在统一规划的统领下，以上海市为长三角城市群龙头带动作用，以区域发展规划、G60科创走廊、建设区域协同创新网络为抓手，通过产业布局一体化、市场一体化、公共基础设施一体化，实现高质量发展的一体化，进而引领长江经济带发展，服务全国发展大局。在此背景下，房企需要积极抓住战略机遇，尤其是需要在一体化过程中塑造房企区域品牌影响力。

世茂集团财务中心副总监戴娟作了题为《当前金融形势与房地产融资特征》的报告。她认为，2019年中国房地产金融工作的定位和思路是清晰的，即要坚持“房住不炒”的定位，落实房地产长效管理机制，按照“因城施策”的基本原则，持续加强房地产市场资金管控。房企需要严守政策红线，尤其是银行、信托等机构，若是追求套利的方式，则容易面临吃罚单等风险。从目前来看，在土地款融资、四证管理、首付贷、土储融资、二级开发资质等领域，往往违规现象较多，行政处罚也较多，这都是此类机构所需要注意的事项。展望2020年，宏观面以奔小康为主题，政策面将继续遏制房地产金融化泡沫化倾向，守住不发生系统性风险的底线。因此，相关市场参与主体需要合规参与融资过程，以体现“稳”的导向。

上坤集团投资发展中心副总经理蒋艳表示，对于2019年的楼市需要感恩，虽然市场变动很大，比如说地价变动很大，导致部分房企拿地压力很大，但是相对别的非房地产企业来说，房地产企业的生存压力仍小很多，所以依然要对中国房地产行业持看好的态度。展望2020年，房企需要继续坚守专业度，在分化的区域市场中做好价值投资，在产业链方面力求做好多元化、精细化的工作。

万科上海区域投资与合作开发部总经理黄超俊表示，总体上看，全国各大房企在2019年较好地完成了工作任务。实际上各大房企的基调是明确的，即在市场降温的时候更需要集中力量做事。各大开发商都秉持了一个清晰的态度，即市场越是不好，企业越需要有定力，同时越需要发挥自身的优势，这样才可以做得更好。对于2020年的楼市发展和投资策略，房企需要基于市场来调整预期、调整策略。

中梁控股战略中心总经理曹俊浩表示，对于国家房地产政策等预判显得很关键，在对政策和市场的预判下，房企应该沿着设想的路径进行操盘，同时把握投资节奏。展望2020年应该说楼市基本上会坚持一个“稳”字，尤其是在“因城施策”的背景下，房企需要研究区域市场的结构。作为TOP20房企，中梁对于2020年的业绩增速预期是，至少不能跑输TOP20房企均值。

易居研究院咨询中心总经理崔霁认为，2020年中国住房发展的思路是比较明确的，即“小康不小康，关键看住房”。在宏观大背景下，2020年各家房企继续坚持稳中求进的思路，业绩目标不放松、战略思路更成熟，这一点值得肯定。展望2020年，相信相关房企在对市场与政策把握的基础上，战略思路会更成熟，业绩发展也会更好。