一批倒挂老盘杀回市场！福利盘卖完之后，南京买房逻辑要变了

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最近一个月，南京神秘倒挂老盘纷纷重回市场。

总体来看，这些神盘即使少则涨价1000元+/㎡，多则涨价超1万/㎡，但依旧遭到限价。不论与周边新房还是二手房相比，价格优势都十分明显，存在一二手房倒挂。

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先来回顾下，最近让买房人重回“闭着眼买房”时刻的那些倒挂神盘：骏景华庭、高科荣境、新城玖珑湖3盘都是2019年12月拿到的销许，中垠紫金观邸是本月初拿到的销许。

骏景华庭

12月9日，江宁九龙湖老盘骏景华庭领取最后一栋5号楼销许，均价27500元/㎡。项目上次开盘还是2015年，当时均价1.5万/㎡，收官房源销许均价较前期均价涨了12500元/㎡。而目前骏景华庭二手房挂牌均价已经达到3.2万/㎡，一二手倒挂4500元/平。最终，项目最后152套收官房源，吸引3074组买房人参与摇号，中签率约5.1%，开盘当天全部卖光。

高科荣境

12月26号，仙林湖神盘高科荣境领取收官10号楼88套精装房源销许，均价30998元/㎡，项目上一次开盘是在2019年1月份，均价为29800元/㎡，收官加推均价涨了约1200元/㎡，要求首付8成，最终吸引了2997组买房人摇号，中签率2.7%，开盘全部卖光。目前项目二手房挂牌均价已破4万/㎡，一二手房倒挂1万/㎡。

新城玖珑湖

12月27日，沉寂4年的江宁九龙湖老盘——新城玖珑湖突然领取最后16套叠墅房源销许，均价3.1万/㎡。项目上次开盘还是2015年11月，当时推出的高层房源均价2万/㎡。目前该盘叠墅房源二手房价格已经高达4.6万，与收官叠墅房源价格相比，倒挂约1.5万/㎡。最终收官开盘16套房吸引2423组买房人摇号，中签率低至0.66%，16套房源秒光，没有一人弃号，全部售罄。

中垠紫金观邸

1月2日，城东马群老盘中垠紫金观邸突击领取最后4、7号楼销许，共计222套毛坯房源，均价27825元/㎡。项目上一次加推为2018年11月，均价26500元/㎡，此次收官价格较前期涨了1325元/㎡。目前该盘二手房挂牌均价已达3.4万/㎡，一二手倒挂近7000/㎡。目前报名已经截止，预计这两天摇号开盘，中签率估计不会高了。可以预料到，中垠紫金观邸收官“日光”几乎没有悬念。



中垠紫金观邸鸟瞰效果图

显而易见，如今南京楼市限价倒挂老盘正在逐渐减少，并且也越来越难买。这也直接导致市场上仅剩的几家倒挂老盘更加受到买房人关注。

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据房掌柜统计，目前南京主城还剩下大约有8家倒挂老盘，主要分布在河西、城北、江宁等板块。

比如河西中的华新城、碧瑶花园三期、苏宁睿城三期以及河西北的恒盛金陵湾二期。这4家老盘前期价格与目前项目二手房价对比来看，倒挂严重。

好消息是，这4盘预计今年都会上市。前不久，华新城在今年一季度人才房拟上市项目表中出现，意味着该盘最快可能本月就收官，买房人一定要时刻关注。而苏宁睿城三期规划也已经出炉，售楼处正在建设，预计上半年就上市。



苏宁睿城三期鸟瞰效果图

比如城北鼓楼滨江的龙湖春江紫宸、迈皋桥的金浦御龙湾；再比如江宁百家湖的龙湖春江郦城以及桥北的大华锦绣华城。龙湖一南一北两个盘都仅剩最后一栋住宅待上市，开盘时间极度不确定，今年仍有可能不开。而金浦御龙湾和大华锦绣华城两盘相对更偏向刚需，最近都在上市场活跃，十分吸引眼球，预计这两盘很快都要收官，刚需和资金有限的投资客可以重点关注。

以上列举的老盘中，基本都是卖完就收官的项目。需要指出的是，这些老盘即使再加推，多数价格大概率也不会和前期价格保持一样，少则每平米要涨上千元。没办法，捂了这么久，再推新价格要是一点不给涨似乎说不过去，但预计一二手房仍有倒挂空间。

毫无疑问，待这些稀少的限价老盘收官后，未来市场上真正的倒挂盘将会更难买，新上市的的楼盘慢慢微涨，逐渐填平倒挂空间，这或许是未来南京楼市发展的方向。毕竟，新上市的楼盘产品升级已是大势所趋，好产品自然会产生更多溢价。

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随着倒挂老盘一个接一个退出南京楼市舞台，接下来，购房者的买房方向也要做出变化。尤其对于热点板块而言，门槛或有明显提升。

先看河西，目前河西板块两大超级高价地楼盘葛洲坝南京中国府、河西金茂府都已成功解套，板块房价创下新高。可想而知，已经公开的海玥花园，不仅上市指日可待，价格可能又让一众买房人大吃一惊了。不夸张的说，河西已经抛弃了刚改，全面进入改善和顶豪时代。



海玥花园沙盘图

再看江北核心区，今年江北核心区新房供应量加大，尤其是正核心区纯新盘要扎堆上市，各大楼盘之间的产品比拼将是最大的看点，板块限价短期内估计不会放松，产品有优势的楼盘将更受欢迎。

除了河西和江北核心区两大当红板块外，将在今年走进买房人视野的南部新城板块估计会被买房人疯抢。由于板块地段优势明显，加上新房十分稀缺，开盘即售罄很有可能成为南部新城板块的一个标签。同时，可以肯定的是，南部新城房价起步就要对标一线改善板块。

还有，燕子矶这样的热门二线板块，待中海燕矶听潮收官之后，今年区域内仁恒、佳兆业、金科等高价地楼盘迎来上市，届时板块房价将迎来实质性突破，板块房价天花板或提到3.5万/㎡。

当然，在2016年和2017年拿地的一批高价地，除了已经上市的，剩下的预计都会在今年上市，譬如尧化门的栖霞鲁能公馆、江宁东山的上元府，这些区域地王上市，很有可能突破板块限价红线。

写在最后：

在限价老盘相继收官、高价地新盘纷纷上市的背景下，或许，未来南京市场上只有产品力惊人、学区利好加持、地段实在优越的楼盘，才能挑动买房人疯抢倒挂盘时的神经。