讲胃口！直接卖毛坯！地王项目马上开盘，接下来还会有惊喜？

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融创武汉1890（汉阳—汉阳核心）首推033-A区8号楼，建面约97—116平毛坯房源，放风价20000元/平—21000元/平，目前正在圈存中。




12月份，融创共有7个项目开盘，其中有4个纯新盘，2个是与武地合作的项目，2个是自己独立运营，分别是融创▪一江源和武汉融创城，就是这2个项目给市场带来了无限惊喜。




融创一江源作为硚口地王，先前一直放风3万毛坯+5000装修的预期，然而最终入市均价27863元/平，比之前的预期低了7137元/平，并且认筹还有优惠，简直坑死隔壁一众楼盘。




再来说说武汉融创城，一个月内连开3次，3开3罄不说，3次刚需中签率均低于40%，为何这么火？自然是价格十分诱人，上期开盘均价比片区均价低了2000元/平左右，引得投资客扬言要组团扫货。






数据来源于张涛地产观




今天跟大家说的融创武汉1890做为融创在武汉最重要的3个项目之一，一直以来也是备受关注，之前也是说要跟其他项目一样，赶在2019年底入市，不过，未能如愿。




刚刚，小妹收到消息，融创武汉1890近期将要入市，而这次，融创依旧没有让我们失望，面对年末下行的市场，融创迅速调整市场战略，确定不会以精装房源入市，而是毛坯房入市，均价20000元/平—21000元/平。









目前，周边的新盘主要有恒韵府、万科金域国际、万科翡翠滨江、远洋东方境世界观等，仅有恒韵府放风说要加推毛坯房源，参考上期价格，毛坯均价在19000元/平左右，不过，有消息称，目前恒韵府工地已经停工，似乎有点悬呀。





而其他楼盘均是精装修，片区最火的要属万科金域国际，万科金域国际正地铁口还带装修，上一期的单价才20900元/平，比融创性价比要高一些。




不过，融创的户型从97㎡起步，首付门槛较低，也周边几个楼盘首付门槛倒数第二低的，美中不足的是只有一个卫生间，功能性上要差一点。









目前，均价20000元/平—21000元/平也只是放风价，实际价格比这个低也是极有可能的，前几次融创开盘的价格都惊喜十足，究竟融创武汉1890会不会再次上演，让我们拭目以待。




房源信息：




融创武汉1890首推033-A区8号楼 ，8号楼位于整个项目的西南角上，紧邻百合街和汉桥路，南向主要是老小区，远离京广铁路线，同时也是离汉阳大道方向比较近的楼栋，位置在小区内还是不错的。









8号楼，31层，两梯四户，户型主要是建面约97、116平户型，公摊约22%左右，装修毛坯待定，在整个小区里楼层是最低的一栋。




下面看一下具体户型情况：




B户型：建面约97平
该户型三房两厅一卫设计，主要是A8#的中间户，户型整体动静分区，入户餐客厅一体，显得空间上比较开阔，南向三开间朝南，南向卧室均带有飘窗，连廊设计，北向次卧、卫生间有一定通透性，但私密性和采光有一定影响。










A户型：建面约116平

该户型是三房两厅两卫设计，主要是A8#的边户，入户餐客厅一体，南向全阳台，开间超大，连通客厅与次卧，与客厅相对的北向是卧室，通透性有一定影响，主卧带卫生间，双卫设计，避免早高峰抢卫生间的尴尬。










区位情况






熟悉汉阳铁厂的必然是知道融创武汉1890到底在哪里，那么不熟悉的就看下面，融创武汉1890位于汉阳二环内，具体位于琴台大道与京广铁路线交叉口西南向。









小区位上，北侧是琴台大道，南侧是百合街、京广铁路线，东侧是江城大道，西侧是汉桥路。




项目情况




2019年9月份，官网公示了融创武汉1890其中的P（2019）033号地块的规划，是项目住宅相对集中的地块，下面具体看一下。





融创武汉1890占地约94733.13㎡，总建面约546741.33㎡，计容建面约400000㎡，其中住宅建面约380442.96㎡（商品房建面约361363.58㎡，公租房建面约19079.38㎡）。




容积率4.22，建筑密度20.42%，绿地率30%，规划有3195户，机动车位3555个，非机动车位4.22个。




小区虽然体量比周边的恒韵府和万科金域体量都大，但整体楼栋错落分布，楼栋之间的有一定距离，比如A8和A9#之间、A5和A2#之间、B2和B3#之间楼间距估计51-55米左右，A7#和A11#之间甚至达95米左右，虽然全是超高层，但整体采光有一定保证，不会太压抑。











033-A区占地约5.89万㎡，总建面约36万㎡，计容建面约26.8万㎡，其中住宅建面约25.6万㎡，规划约1999户，算下来套均建面约128平左右，容积率4.55，绿地率30%，建筑密度在20.52%，机动车位约2379个，非机动车位约1704个。











033-B区占地约3.4万㎡，总建面约18.4万㎡，计容建面约13.2万㎡，其中住宅建面约12.5万㎡（含公租房），规划有约1196户（公租房352户），算下来商品房套均面积在125平左右，容积率3.86，建筑密度21.21%，机动车位约1176个，非机动车位约584个。











区域交通配套




自驾方面，融创武汉1890距离二环线约900米，紧邻琴台大道、汉阳大道，东向的江城大道距离约1.2公里左右，琴台大道、二环线向东连通长江大桥、鹦鹉洲长江大桥，去武昌方向比较通畅；江城大道向北连通月湖桥，去汉口方向相当快捷。









地铁方面，融创武汉1890周边距离比较近的是地铁4号线的七里庙站，距离约450米左右，但目前周边正在改造建设，道路并不通畅，此外周边还有规划的地铁12号线，距离比较近的是汉钢站。











公交方面，周边530米范围有3个公交站点，其中汉阳大道七里庙站公交线路相对较多，去去古田、武广、协和医院、经开、武汉火车站、都可以，但周边成熟小区众多，坐公交估计也蛮拥挤。









区域生活配套




融创武汉1890周边成熟小区众多，日常生活可以满足，但小区大多年限比较久，城市面貌感观有一定影响。




商业方面：融创武汉1890的032号地块几乎全是商业规划，体量达76万方，但是商业+公寓+写字楼的集合，在区域内形成了一定的规模。




据最新消息 ，11月28日，2019鄂粤经贸合作洽谈会（深圳），融创与汉阳区签约汉阳钢厂项目，总投资200亿元，项目拟打造成“汉江南岸国际艺术区”，组合资源优势，积极整合引入文化创意、时尚街区、商务办公等功能性配套资源。




同时，融创武汉1890紧邻五里墩商圈，恒韵府和万科均有大体量商业规划，未来建成开业的话，商业氛围会比较浓厚，此外，王家湾商圈、钟家村商圈等都在5公里范围内，地铁2-3站可达，另外月湖桥通车以来，汉口的武胜路凯德广场、武汉国际广场、恒隆广场等核心商圈，自驾10多分钟就可以到。




医疗方面：武汉汉阳医院就在项目附近，另外过月湖桥，自驾20多分钟就能去武汉知名的三甲医院——武汉同济医院、武汉协和医院。









教育方面：融创武汉1890自身规划有两所幼儿园，一个9班，一个12班，周边小学的话主要是七里小学、弘桥小学等，中学的话，融创武汉1890的032地块中有代建一所初中，另外周边还有武汉第三寄宿中学联合学区七里中学等。










关于土拍




一开始，讲点小插曲，案名里的“1890”到底有什么寓意呢？这个就不得不提的就是融创拿地的位置了，即P(2019)032号、P(2019)033号汉阳铁厂打包地块。




1890，正是汉阳铁厂诞生的年份，汉阳铁厂是中国近代最早的官办钢铁企业，由晚清名臣张之洞创办，是当时中国第一家，也是最大的钢铁联合企业，从此，中国钢铁工业蹒跚起步。2018年1月，入选第一批中国工业遗产保护名录。









2019年4月，P(2019)032号、P(2019)033号汉阳铁厂打包地块被融创以79.5亿元总价拿下。其中P(2019)033号地块成交价约41亿元，楼面价约10250元/平，溢价率24.24%。P(2019)032号地块以底价约38.5亿元成交，楼面价约7182.83元/平。









下面是具体的地块情况：





P(2019)032号地块：


规划设计附图












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地块要求：

A地块4.84公顷，为商业服务业设施用地、居住用地。

B地块8.32公顷，为文化设施用地、商业服务业设施用地、绿地与广场用地。

C地块2.89公顷（含变电站用地面积0.45公顷），为商业服务业设施用地、供电用地，

D地块6.11公顷，为商业服务业设施用地。

E地块2.18公顷，为文化设施用地。

F地块2.54公顷，为中小学用地。




1、项目用地涉及历史文化与风貌街区及工业遗产保护内容按照《汉钢南厂区片传统特色街区管控图则》执行（参考上述滑动图）。




2、沿琴台大道、江城大道、汉钢南路控制10米宽绿化带，沿汉钢侧路东侧控制绿化带。




3、B、C地块中部控制约70米宽的中央轴线广场。




4、项目用地应注重琴台大道和京广铁路线城市界面塑造。




5、E地块内需保留现状张之洞及近代工业博物馆建筑。




6、需代建位于铁路以东、汉钢博物馆西侧的规划初中，建面不少于1.54万方，建设完成后无偿移交教育部门。




P(2019)033号地块：






地块要求：

1、A地块内应建设1处建面不小于1500平方米的标准化菜市场；B地块内建设1处建筑面积不小于1000平方米的社区服务中心。




2、A地块内各配建一所12班幼儿园，B地块内配建一所9班幼儿园，用地面积不小于3780平方米，建成后其用地及产权无偿移交所在区教育行政部门；




3、建筑布局需尊重东侧汉钢片历史风貌街区城市空间肌理，建筑风格需考虑与汉钢片历史风貌街区保持协调。




优劣势分析




优势：

1、二环内，地段核心。如今汉阳二环内还有如此大体量的新盘相当稀缺。

2、品牌有一定实力。融创品牌在武汉有一定的认知度，但周边万科、远洋等实力同样不差。

3、体量超大。融创武汉1890的体量比较大，而且住宅区相对集中，未来生活氛围相当浓厚，但是地块之前是汉阳铁厂，改造起来的时间注定是漫长的。

4、首开户型面积都不大，再加上毛坯房入市，首付门槛在区域内很具有优势。




劣势：

1、周边有京广铁路线，有一定的噪音影响。




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