眸见2019：石家庄楼市不得不说的新变化（上）

小雨敲窗y

刚刚过去的2019年，对于我们来说，酸甜苦辣五味杂陈，石家庄楼市的复杂程度超乎往年：无法用单纯的词语形容每个月的市场状态；无法从众多项目中完全找寻热销项目的标准；无法用一种视角展现每一家房企的多面性；无法以最确定的语气预测房价未来的变化。

不过，当翻开每一周的总结与点评，我们发现，总有几个关键词，能在一定程度上，代表过去2019年的风风雨雨。今天，我们就暂且聊聊。



关键词一：稳地价、稳房价、稳预期

不要小看这六个字的巨大威力。而为何老杨要将此列为首个关键词，也是基于中国房地产市场的政策市。唯有研究透高层的政策表述，方能获知未来的市场发展趋势。

与此同时，三稳政策不仅是2019年的政策基本面，更将是未来较长时间内的基本面。

在这个基本面下，大涨大跌都将变成历史，不再出现。

这一点，老杨要做个简单分析：大涨不可能，而许多购房者期待的大跌同样不可能。也因此，对于何时买房的问题，老杨只能告诉大家，要遵循价值和供需规律，当开发商降无可降依然在降时候，一定是其大规模减配的时候，这时候所买的房子，一定不会太好。

当然，2019年，在三稳的基本面下，高层再次祭出了新的表述：不将房地产作为刺激经济的短期手段。这同样将许多业内人士乃至专家学者所期待的三年周期规律打破，构成了新时代的市场逻辑。

于是，三年周期没了，夜壶理论没了，等待行业的，是400多家房企的破产及许多一线房企的降价甩货，同样，对于那些依然能拿到低息融资的头部和央企来说，此时却成了其低谷集中拿地的好时机。真可谓是几家欢乐几家愁！



关键词二：性价比

2019的年中，老杨曾对性价比做过论述和分析。如今看来，所谓的性价比首先要建立在一定底线上。如果价值明显大于价格，对购房者来说，要么真的是抄底时机到了，要么就会进了大坑。这一点，不管是本土房企还是一线房企，概莫能外。

而关于性价比，最明显的案例大部分发生在刚需项目上。

2019年，不管市场如何冷清，每个月依然会出现所谓的“秒光盘”。它们往往价格抄底+户型功能性强+大品牌+刚需盘。让众多挣扎在刚需线上的年轻人抱有一线希望。

于此同时，动辄七八十平米的小户型，均成为刚需族的最爱，也因此，成为许多一线房企集中研发及销售的明星户型。

于是，循着这一原则，包括低首付、套价低、精装变毛坯等一系列营销策略甚嚣尘上。

不过，对于改善客群及产品，我们期待的套价低产品，是否真的如行业所愿销售长虹呢？

实际上，在年末的两个月中，主城区以120—140平米的户型为主的改善项目，似乎遭遇了入市以来的滑铁卢，并未如之前预想的那样热销。

而在众多改善客群的眼里，尤其是高端客群的眼中，大户型依然是其考虑居住舒适度的首要因素，这也为2020年的市场增加了一定机会。

而如何在改善类产品中做到高性价比，同样是市场留给2020年的考验。



关键词三：交房维权

2019年，对于石家庄的购房者来说，既是精挑细选的一年，也是对一线房企失望的一年。

这一年，在所有维权事件中，除了每年都出现的历史遗留问题维权外，本土实力房企和一线房企的交房维权，成为市场中常见的新闻。

而在年末，老杨甚至在一天看到过至少五起因交房减配问题的维权新闻。

这似乎正应了老杨的那句话：当价值远大于价格的时候，一定会出现大坑，本土与一线，概莫能外。

实际上，年末的维权潮，并非市场低迷期的低价房源，更是2017年市场高位时的项目。按理说，这是最不应该减配的节点。

由此可见，低价入市，减配的概率有多大。

分析其中原因，购房者高点入市，低点入住，内心的不平衡感肯定是有的，但凡开发商有一点减配的痕迹，肯定会引发激烈的矛盾冲突；另一方面，也是最关键的，房企减配的事实，是引发维权事件的最大诱因。

进入2020年，还会有更多一线房企的项目交房，届时还将引发多少维权事件，难以确定，但对购房者来说，低迷市场下，情绪爆发的诱因无处不在，房企只能且行且小心了。

另一方面，我们看到因为突然降价引起的打砸售楼部或维权事件，愈发增多，购房者习惯了只涨不跌的市场环境，突然出现的大幅降价，让许多人从中看到了维权带来的好处与利益。闹一闹就能获得补偿或优惠，何乐为不为呢？

由此可见，市场之复杂，在于人心之复杂，无论市场如何变化，人心是不变的。



关键词四：头部房企效应

2019年，在石家庄的市场中，最能引起关注和信赖的，是那些在全国市场翻云覆雨的头部房企和超大规模央企。

以12月24日的棉五地块竞拍可窥一斑：6家参与竞拍的房企中，中海、中交、保利和华润，均为全国性的央企，而卓越地产则为海外资本的全国性房企，平安地产虽未叫价，但同样是背靠平安银行和保险的大房企。

他们的共同特点之一：是融资渠道的广阔与低息的融资成本，这对于许多房企来说，无疑是最大的桎梏。

实际上，头部房企效应，不单纯体现在前期拿地的实力上，在销售策略中，同样占据了巨大的先天优势。

以万科地产在石家庄的2019年为例，地铁美好出行计划、将博物馆搬回家、万科橙意感恩季、世界读书日阅读中国系列活动、等，均体现了作为一家头部房企在城市品牌落地—城市级品牌宣传—媒体及业主维护—引导案场到访—实现最终销售的闭环营销思路。显然，这一套品牌+营销的城市级活动中，万科的头部房企效应发挥到了极致。

而以融创为代表的城市级大型马拉松活动，同样将品牌与公益活动相结合，实现了从品牌宣传到项目营销的闭环模式。

不过，头部房企的效应既有积极的一面，同样也会出现消极的一面。一旦头部房企出现负面新闻，所带来的负面影响也会被无限放大，甚至足以影响整个行业的发展。



关键词五：本土房企逆袭扩张

如果说，2019年的石家庄楼市，对一线房企来说，既是重构石家庄人居新概念的一年，也是在产品与价格中寻求平衡点的一年，那么，对于本土房企来说，面对众多地产大鳄的围追堵截，则是逆势扩张和匠心潜行的一年。

经历了多年的野蛮生长，石家庄地产行业中，淘汰了一大批靠买图纸房入行的小型房企，也成就了一批稳扎稳打、实力不凡的区域性房企。

这其中，以天山和润江为典型代表。

据资料显示，仅在2019年，润江就在高新区、长安区、藁城区、新华区等区域获得6宗土地，润江正式进入主城区拿地。而截至目前，润江地产累计开发项目20余个，竣工及在建施工面积300余万平方米，物业服务面积120余万平方米，商业运营面积14.09万平方米，产品涵盖住宅、工业产业园、商业综合体等多种物业类型，遍布石家庄主城区及藁城、正定、鹿泉、栾城等“新四区”。

这些数据显示，润江逆势扩张的速度和深耕石家庄的决心。

同样，在2019年，天山和润江正在形成自己的产品系及成熟品牌，部分产品足以和一线房企比肩。

而在销售规模上，从相关研究机构2019年石家庄房企销售业绩TOP10中，我们也看到，包括荣盛发展、天山集团和润江集团等本土房企，均位列前十，可见本土房企正在形成一股生力军。

与此同时，作为最懂石家庄的本土房企，也在以一种执拗而极富理想主义的态度，通过合作+借鉴等形式，为石家庄购房者提供独特的人居体验。

2019年的12月31日，利航观棠产品发布会以全新的方式亮相，跨年演讲式的活动形式，让包括老杨在内的诸多业内人士眼前一亮。

而与之相关的，是本土房企在产品研发+户型设计+人居理念+本土化落地等方面的探索与努力。

和一线房企动辄以产品系概念引领人居新理念不同，许多本土房企在产品的打造上，看似东拼西凑的拿来主义，却凝聚了诸多房企领导人对一块土地的情怀与匠心。

大到产品的定位和城市资源的整合，小到每一个产品细节的反复打磨，不同于高周转的一线房企模式，本土房企在打造产品时更像一个工匠，在铸造一个传世之作。

实际上，无论从品牌还是产品乃至于讲故事的能力，本土房企与许多头部房企的差距并非一朝一夕，但恰恰是这种逆势而上的勇气和匠心精神，使得他们在这个楼市的寒冬更加可爱与可敬！

新的一年，本土房企大有可为！

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①|一周楼评：2019这一年，楼市发生了哪些深刻变化？

②|中海斩获棉五地块，年度地王能否烧热明年楼市？

③|我对棉五地块未来的三大猜想

④|一周楼评：棉五地块会成为2019新“地王”吗？