今年起，“新规”下3类房子或“卖不动”，内行：房贷也难办下来

无人岛屿颈

转眼进入新的一年，关于楼市的消息依然源源不断，最令人关心的，还是即将实施的房贷新规。

有心人应该知道，早在2019年10月份，央行创造性实施了LPR报价机制，每个月公布一个LPR的报价，分1年期LPR和5年期LPR，1年期可以理解为短期利率变化，5年期就是未来房贷利率要参考的标准，以后不再参考基准利率，按照最新报价，5年期LPR为4.8%，略有下降。

不少购房者应该能发现，最近两个月买房签的房贷合同，利率都是参考的5年期LPR，只是原来的上浮基准利率变成了“加基点”，计算方式与以前有所不同。

但是，在2019年10月份以前，巨额的商贷合同，依然参考的是基准利率浮动，如果未来5年期LPR出现下降，岂不会影响以前买房的人群？他们是不是就享受不到利率下降的实惠了？
这一点，央行早有打算，这就是2020年要实行的房贷新规。



近日，央行公告称：自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换，原则上明年8月31日前要完成转换。

简单来说，房贷新规从2020年的3月1日开始实施，以前那些巨额的存量房贷，也将逐渐切换成LPR的合同。

这就应该引起购房者的注意了，“新规”下3类房子不要买，以后可能“卖不动”，容易贬值，业内人士曾反复提醒：房贷新规下，这些房子不禁“买卖更难”，房贷也难办下来。
1，房龄超过20年甚至25年的“老破小”。

老破小家属院，是现在市场上越来越不受欢迎的房子，虽然在一二线城市，因为老破小地处核心城区，可以享受到优质学区，部分人愿意为这些老房子买单。

但是，对绝大部分城市来说，除了极个别的优质学区外，大部分城市的新房市场更受欢迎，哪怕是在老城区，房龄十年以内的旧房，品质也一定比房龄超过20年甚至25年的老房子要好。



今年起，3月份实行房贷新规之后，全部合同都要切换成LPR，对此类房子，银行不会轻易发放贷款的，如果是正在还的房贷还好说，此类老破小房源肯定不是房贷发放的“优先级”选项，新规下银行会更倾向于新房或次新房源。

另外，老破小房子“卖不动”也是个很大的问题，随着城区扩张，土地供应增加，未来贬值的可能性很大。
2，“别墅”、“洋房”、“公寓”等。

为啥把这三类归为一种呢？因为很多人都在这三种房子上尝过教训。

当然，能买起别墅和洋房的，肯定不是现金流紧张的刚需，而是家里不差钱的“土豪”，即便如此， 笔者也依然要提醒一下，这两样房子未来的局限性很大。

比如，“禁墅令”的新规定影响深远，前段时间，住房和城乡建设部下发通知，要求地方梳理2003年以来的别墅项目，并上报违建别墅的清查整治情况。

通知规定：“各省级住房和城乡建设部门要立即暂停办理本区域内有关别墅项目建设审批手续，同时，对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理”。



再比如，此类产品契税高，物业费高，持有成本高，市场中的流动性却极低，不管在一二线还是三四线，主流的刚需住宅永远是最抢手、升值最快的产品，相比之下，别墅和洋房很那卖得动，未来也容易贬值。

公寓也是一个道理，看似单价低，不限购，个别城市还能落户，实际上没有双气，学区不认可，居住环境差，流动性同样很低，税费高企的情况，未来买卖都很难。

新规下，这三种房子，同样不是银行发放房贷的优先选项，房贷能不能办下来还在两可之间。
3，五花八门的小产权房。

小产权房是非常特殊的一个类型，有一点可以肯定，此类自建房屋，在没有产权证的情况下，是不可能在市场上买卖流通的，更别提去银行按揭房贷了，不管是原来的规定，还是3月份的新规，这种房子买卖和按揭都没戏。



那为啥还要重点提醒这一类房子？

原因无它，这些房子太多了，举个例子，在房地产市场发展最为成熟的深圳，小产权房占全市总住房套数的比例居然超过了56%，即深圳住房中一大半是小产权房。

深圳尚且如此，更不用说广大的地市和县城了，宅基地建房、集体用地建房、工业用地建房（宿舍）等等，这些名目繁多的房子，都是“小产权房”。

包括一些拆迁安置的小区，表面看也有物业，有高楼，甚至有的卖家通过中介把房源挂出去，说自己的房子只是产证没下来，可以更名但不能过户，很多人初入楼市，很容易被这些房源所迷惑。

王俊杰2017

老破小，坐等拆迁，你买不到

勇敢的树袋熊1

最有投资价值的就是一线城市的老破小了。作者还生活在自己的梦里。

崔炫俊献

苏州首套贷款利息已经是6.12[流泪][流泪][流泪]
150万房子，首付50万，贷款100万利息30年130万，加起来房子总价50+100+130=280万[流泪][流泪][流泪]买不起

芊芊551

除了最后一条，小产权说的有道理，其他两天我只能“呵呵”

度素告

请问应该买什么样的呢？

愿为素心人

别墅洋房贬值快？你没毛病吧？正因为限制，才保值，够酸的你

寒郁轩良

洋房也难卖？那笔者这意思大高层好卖？一看就没有实战…

hecgdge4

别墅洋房不能买卖了？

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物以稀为贵吧