什么是楼面价，它与房价有什么必然联系？一文秒懂楼市面粉与面包

无人岛屿颈

这周网上挂出了一宗单价“惊为天人”的地块，仅单价就达到700万（总价29302万元）的网挂341号（石鼓区）。这块地位于石鼓区黄沙湾街道团结村，紧邻耀江花园，被雁栖湖环绕其中。




虽然有人猜测它大概率会被耀江拿下，但是这么高的单价，确实一时半会还说不准会花落谁家。









粗略计算，这块地的楼面价格就达到了3500元/㎡左右，加上周边配套设施完善，生态环境好，又被来雁新区各项规划辐射，相信如果真被房企拿到手，房价只高不低。




啊，你问我为什么这么说？









相信偶尔关注一下衡阳土拍以及建设规划的朋友们可能会经常看到这样一个词：楼面价。我们对房价都不陌生，但是对于“楼面价”这个词却还是不明就里。




那么楼面价和房价存在着什么必然联系？为什么从楼面价的高低就能看出地块最终房屋售价的高低呢？









什么是楼面价？




楼面价又被称为单位建筑面积底价，是平均到每个单位建筑面积上的土地价格。具体是指按照商业、居住、工业等用途分别评估一定使用期限内建筑用地在某一个时点的平均价格。




其实想要更好的理解，可以举个例子：一块地总价是2000元，规划总建筑面积在1000㎡，那么每平米2元便是这块地的楼面价格。









如何计算楼面价？




楼面价格由土地本身总价与容积率来决定，土地价格在计算时应该包括其他购买土地时产生的费用，而容积率就是用规划总建筑面积除以土地面积。这里提到的规划建设用地面积一般包括项目内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等，包括附属建筑物也应该计算在内。





对于开发商来说，容积率的高低往往决定着成本与利润，而对于住户来说容积率就涉及了居住的舒适度，当容积率过高的时候，相应的舒适度也会下降。




楼面价计算公式：




楼面价=土地总价÷规划建筑面积




规划建筑面积=土地面积x容积率




容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积




楼面价与容积率是息息相关的，容积率越高的楼盘，楼面价就会越低，而反之则楼面价越高。因此高土地总价、低楼面价，只能是牺牲容积率来换取。









楼面价与房价的关系




楼面价代表一个项目在销售时售价中包含的土地成本，因此开发商在项目销售时定价过程中，往往是以楼面价为基础定价。




但是房屋的所有成本，又不单单只有土地成本，还有建安成本、设计成本、工程成本、配套成本、税费成本、营销成本、开发成本等。在一般情况下，房价肯定会高于楼面价2~3倍，否则房子就毫无利润甚至会亏本。




其实楼面价，也就是土地成本就相当于面包的面粉，它是楼盘的根基，也是决定房价的基础。





现在不少人还对房地产处于观望之中，有人觉得它会跌，因此不敢下手怕以后更便宜。但实际上，只要多关注一下土拍交易，了解一下土地价格就会明白现在的趋势。




毕竟就连面粉都在涨价，面包怎么会便宜呢？




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