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房价会降吗?随着楼市的低迷，市场上出现了各种声音。有人说房价会持续下跌，也有人说微跌是大涨的前奏。面对纷繁复杂的声音，投资者该如何把握房价变化的趋势? 东方证券房地产行业首席分析师竺劲先生，在第十二届中国金融理财师年会上发表了精彩演讲，通过剖析中、美、日三个国家的房地产市场的历史变化，为大家解读国内房地产的焦点问题——中国的房地产市场还行不行?未来该如何投资等等。
我国的房地产市场处于哪个阶段?竺劲表示，从1900年以来，全球的主要重点城市没有出现过人口下降的情况，除了战乱。1945年，东京大轰炸，东京人口出现过下降，之后从来都没有。中国有过上山下乡，出现过城市人口的下降。 从1900年以来，全球所有的大城市，包括伦敦、纽约、巴黎、法兰克福等城市都没有出现过下降。所以人口向大城市积聚，它是一种人类现象，不是中国的现象，大家一定要注意，今天中国人口还在向大城市积聚。 日本人很焦虑，他们说怎么都来东京，东京人越来越多，学校都在东京，我不来东京去哪里。就业都在东京，不去东京去哪里。 我们看到城市的大型化是城镇化的第一个阶段，相对是比较明显的现象，城市化的第一阶段，一般在30%-50%，就是城市化率。如果大家关心城市化就会知道，2018年中国的城市化大概是60%左右的水平。 第二个阶段叫都市圈化，表现为城市越来越大，大城市会出现一定程度的逆城市化，带来周围卫星城的发展，都市圈在我们国家很多城市已经出现，清华大学研究院也出过文章，中国有34个都市圈，华夏幸福产业研究院也提出有31个都市圈。总体而言，中国的都市圈主要围绕着省会城市发生，他的都市圈比全球其他国家更明显。 在城市化率达70%以上，一般叫城市化的3.0，或者叫第三阶段，他表现为都市连绵区，一般是两个或者三个。比如国内常常提到的长三角、珠三角，有时候会把京津冀加上，实际上京津冀还是都市圈。 美国目前有很多大城市出现了明显的衰落，比如说美国芝加哥，在美国的中北部地区已经出现人口下降，因为人口很多，出现了比较严重的问题。但是美国在东北地区，以纽约为代表，依然呈现为连绵带，从美国纽约到费城，一路上都是城市。包括美国旧金山、洛杉矶和圣地亚哥，在加州也形成了城市连绵带。 中国长三角的连绵带更明显，以苏州、上海、杭州为代表，他们都连成了一线。在城市化率比较高的区域，依然表现为城市之间人口腾挪的现象，从而重新决定当地房地产的价格。 从城镇化的演进态势来看，中国目前主要在第二个阶段，也就是都市圈化的阶段。 
未来在哪里投资房产获得的收益更高?竺劲认为，从未来来讲，房地产的主要投资区域，应该是经济比较强劲的二线城市和部分强三线城市。 核心都市圈北、上、广、深跟周边房价的关系已经很明显。以北京为例，其周围大厂的房价已经超过了西安。未来都市圈继续大量引进交通基础设施、轨道交通，这将很大程度上影响周边资产的价格。从未来来看，房屋价格的同化仍然是一种趋势，价格溢出是比较明显的。比如，不少人在中心城市找工作，即便没有钱，他们也会考虑在中心城市周边买房子，继续在这个中心城市打工。 年龄大一点的人应该看过《东京爱情故事》，讲的是日本人在90年到95年的阶段，房地产泡沫已经破灭，但是来东京打工的年青人依然没有办法买得起东京的房子，年轻人依然打算把青春挥洒在东京，最终男一号、男二号都回家了，他们青春都在那里，租金都交给了业主。说明一线城市的吸附力远远超出大家的想象，即使我们从行政的角度还在进一步疏散人口，实际上这些城市的流动人口规模远远高于大家的想象。这意味着一线城市已经成为中国人民心中的图腾，必须把自己的青春和事业放在一线城市，因为它是一个最终的居住地。 从未来来讲，围绕着一线城市，它的资产价格会非常高。有一些区域的二线城市，一方面有本身的人口红利，因为二线城市往往是这个地方的区域中心城市，它能够大量的吸附人口。另一方面，重点发展二线城市是目前中国的国策，都市圈也不是只有一线城市。大家一定要关心中心城市的发展。 中国都市圈，未来核心二线城市和远郊不错，核心二线城市的卫星城能涨，大家作为投资者去买，以后不一定卖得掉，要看看这个地方能不能变成城市。 集中化、规模化仍是中国城市发展的趋势吗?竺劲将中、美两国进行对比，讲述了城市发展变化对房地产市场的影响。美国城市化的第一个阶段，叫单核大城市，往往是以一个园区域发展的，后来变成区域城镇体系，有点像都市圈，但又不一样。而区域城镇体系，有点像广州和深圳之间的关系。大都市区化的城镇结构体系，这就相当于广州跟清远或者番禺的关系;又好比深圳跟周边惠阳的关系，与大鹏新区新区、龙华新区的关系，叫大都市渠化的城镇结构体系。 竺劲指出，大家要重视目前城市内部的区域规划，以前投资房地产是全国投资，只要买了，随便一个房都可以。以后要考虑在一个城市或者区域，哪个地方是洼地以后可能会有利好，比如说规划、产业落地、基础设施、轨道交通的建设、教育的落地，这些是未来要去思考的。 2000年以后，美国形成了很明显的都市连绵区，70%以上的人口的经济增长都集中在这10个都市连绵区，很明显，整体的城市化率达到90%，百万人口以上的有39个，人口占比占到全国的70%。也就是说，只要管好这10个连绵区，美国的房地产，美国的经济可能就没有问题。中国以后也是一样的，把31个都市圈管好了，中国经济房地产都没有任何问题。 这意味着什么?以后区域会越来越大。现在很多城市、地级市都在并区，以后这个趋势会越来越明显。我们在各行各业都能看到，这种集中度的提升，既是分工的需要，也是管理的需要，也是经济发展阶段的需要。所以未来城市的规模只会越来越大。 未来大家一定要关注两个方面，区域中心越来越强化，同时向周围蔓延。第二，有很多新兴的区域也许有机会。大家不要太担心中国房地产不好了，不好的地方是他的区域经济出现问题了，负债过度没有产业，产业空心化人口流出，不是中国整体房地产都不行了，中国房地产问题是结构问题，总量问题，目前来看不应该是认为有问题的。 
中国房地产市场规模会缩减?不少人很直观的感受就是：最近几年房子“卖不动”了。这是不是意味着中国房地产市场的规模在缩减? 竺劲阐述了自己的观点，他认为，从总量的角度来看，中国房地产市场维持在15万亿以上的规模，例如去年的规模是17亿平米，15万亿的规模可能维持五年、十年。因为结构发生变化，很多四线城市不开发都不行了，很多四线城市县城，未来的县城很有可能是现在的农村。大家去农村可以看到，很多自然村都没有了，学校也关了，不是我们把它关了，人走光了，以后县城人也会走光了。 如果区域合并了，大家不去地级市工作生活吗?去那儿工作生活，还把房子留在老家吗?中国总量的房地产市场可能会维持15万亿的规模，但是面积会有所下降，因为单价变高了，更多的人到了更好的城市生活，他可能把原来的房子卖了，或者自己又赚了钱，在好的城市生活。中国房地产金额不会有太大的变化，但是单价会提高，面积会有所下滑。具体要看政策，政府对政策的管控能力，对地产市场的管控能力。 中国房地产市场的问题和增长点在哪里?竺劲表示，目前，房地产市场客观现实是杠杆率下降，投资收益没有原来那么高。在“房住不炒”的政策落实下去之后，房价涨幅仅仅体现于部分区域，比如说摇号，买不到房子，新房价开的相对低。但是新房价格开得低，对二手房有一定的引导作用。二手房有一个很关键的是土地价格，土地价格太高了，大家觉得这个地方二手房很有可能要涨。现在一方面控低价;另一方面控新房销售价格，通过这两个价格的下行带来房地产市场的价格比较稳定。 南京六合区出政策，限购减弱，实际上说明什么?从政府的角度，他希望房地产价格稳定，甚至上涨，地方政府跟中央政府的冲突是存在的。在这样的情况下怎么做最好?既能满足地方的需求，因为地方要发展，又能解决掉房价的目标，又能让开发商进来开发，只有一个办法——搞新区。比如国家级新区，它的价格还不错，加上这个地方的房地产可能受到了调控，这些区域可以进行关注。 核心问题是什么?在货币政策没有明显的宽松，未来很难做宽松，加上对房地产市场也是调控为主，我们看到商品房销售面积的弹性已经没有了。到了2017年，调控下来以后，如果大家算一算单月增速，就会发现在-10和10之间波动，销售之间不存在大起大落，每个月都差不多，今年跟去年的房地产销售面积基本持平。前几天统计局刚出的数据，中国房地产销售面积增长-0.1%。大家感觉今年没去年市场好，但还是卖了这么多。 中国房地产市场的情况是，现在60%的城市化率，成熟的城镇化率是70%，每年城市化率增加的是0.8%，12年才能完成60%-70%。都市圈化的阶段能持续十年，东边不亮西边亮，大家不要怀疑房价是不是出现暴涨暴跌，它不会出现，是平稳的，平稳给大家一个机会，哪里买的人多，哪里经济增长好，它就能起来。 楼市结构分化比较明显，这个分化跟我刚才讲的同化没有矛盾。我说的分化是不同能级之间出现了明显的轮动，说明我们总量上不去了，只能在不同城市之间抢人。 一线行政调控更严重，大家买房比例很高，户籍准入和限购都比较严格，二线城市相对松一些，未来重点在二线城市，很多三四线城市也面临下滑的趋势。2020年三四线城市的压力会进一步增大，中央大范围的放松政策还看不到，很有可能明年两会会有一些变化。 中国房地产市场在总量上不会太大波动，政策上也不希望有大的波动，所以现在还在调控。中国五大城市群占到中国人口的40%，这还没有把关中城市圈，像西宁、兰州、西安这些加进去。新房销售占58%，机会都在五大城市群。 31个都市圈占有3.9%的国土面积承载30%的人口规模。都市圈的划分主要以省会城市为主。都市圈的GDP占到了50%。 
如何辨别一个“都市圈”或城市的房地产市场是否有潜力?竺劲表示，未来房地产的发展将围绕着城市群和都市圈，尤其是都市圈做文章。为什么这么说呢?大城市人口2000万以上就有需求，周围才会发展起来。去年很多城市刚超过1000万，比如杭州刚超过1000万，这些城市每年的人口流入大约是50万，这些城市的人口未来达到2000万问题不大。按1000万来算，每年50万的净流入，需要20年时间，所以都市圈化的发展是持续的。 大家买房子做投资，一定要买在都市圈的核心区域的旁边，中心城市的远郊，或者在都市体系当中距离中心城市比较近，或者经济实力比较强。开始就跟大家讲了是什么决定了价格。除了北京和上海，未来经济比较好的二线城市，像南京、杭州等房地产前景都会不错。 都市圈的发展跟产业相关。比如上海浦东的房价高于浦西，浦东有两个引擎，一个叫陆家嘴，一个叫张江高科园，是这两个地方工作的人把房价搞起来的。网上微信公众号写北京的“海淀牛娃”，主要都是上地来的，是一个道理。人在哪里，收入高的人在哪里，哪里的价格就能起的来，当然要有规划投入。 大家要考虑产业的互动，产业的互动才能带来定居。否则产业不稳定，大家不可能考虑定居，因为收入不高。 有很多人说杭州不行了，他们认为杭州主要靠阿里马云搞起来的。但竺劲却持有不同观点，他认为，杭州后续的发展主要来自于金融投资和生物医疗，杭州的生物医疗、养老、医疗器械在全国排名非常靠前。现在互联网红利还没结束，杭州在互联网发展之后的新的红利，现在杭州的房价是不高的。 为什么这么讲呢，这跟东京的逻辑是一样的，石化工业转化成电子和汽车，再转型成金融，只要下面有一个街区的产业，这个城市的发展就会比较大，他的资产价格就能上来。有几个方面：一、收入;二、现在大家都搞科创板、股市融资，很多人通过创业的形式获取很多的财富，就能把房价搞起来。 之前深圳南山的房价低于福田，现在比福田要高，为什么?大量企业上市带来的影响。杭州是所有城市当中，新增上市公司近两年最多的，未来也会很多。所以产业很重要，大家判定一个城市有没有前途，有没有希望，要看这个城市的产业未来能不能做起来。 从数据上看一下未来房地产市场，中国未来的都市圈房地产市场有多大。从全国住宅市场规模来看，2008年到2018年这十年间上涨了6倍，把核心城市的加上周围的，从0.8万亿涨到6万亿。 整个都市圈的房地产市场规模，核心区域的市场大概占到4万亿，外溢市场2万亿，大概是6万亿，大概占到全国的一半儿。 都市圈的发展会非常明显，在经济发展不好的情况下，中心城市的远郊，离核心区比较近的城区，上涨的相对快一些，保存的程度高一些。如果经济好一点，或者货币放的多一点，外溢区卫星城的发展会比较明显。
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发表于 2019-10-25 22:59:53
