2023楼市众生相与今年展望

前程无忧

01、基本的局势
春风桃李一杯酒，江湖夜雨十年灯。用黄庭坚的这句诗来形容地产的上半场和下半场，还是有那么几分恰当的。2023年，是地产下半场的第二年，这个行业到底发生了什么，还是需要继续总结一下。



先看总盘子，全国商品房销售面积大致会在11亿平米左右，对应商品房销售额大约12万亿元，而2021年是超过18万亿，2022年是超过13万亿。
当然，12万亿这个数字自然会有一定水分，但是，即便去掉2万亿，10万亿的产业规模，应该是没问题的。因为是下降的，所以自然经济拉动作用就没有那么明显。
就城市来看，规模差别巨大，冠军上海卖了大约6100亿，而亚军杭州4400亿，另外三个一线城市，北京3800亿，广州3700亿，深圳则少的多，只有1900亿。



而且，上海、北京和深圳的新房平均价格都差不多，每平米7万元左右，依然有着一线城市的体面，广州房价依然不行。
回到知名二线城市青岛，规模则是小得多。青岛2023年的楼市到底卖了多少亿的房子？
02、青岛的局面
上次百忍老师估算了这个数字，大约是1300亿上下，大约相当于杭州楼市冠军滨江一个企业的成交数值，成了一个每月百亿的产业。比起两年前，缩水近一半。通道快速变窄，内卷急剧增加。蛋糕太少了，所有从事这个行业的人，就会感觉压力巨大。



就青岛来说，市区还好一些，规模依然比较大，600亿的盘子，跟2022年差不多。但是郊区则是大为缩水一半，由市区的两倍，变成也是600亿的分庭抗礼，所以卖得好的盘，基本就没了。
看看青岛十强的楼盘排行，除了一个黄岛核心区的半山云境，全是市区的了，没办法，改善就是绝对主流。



当然，郊区签约数字好的盘，还是很多。但是，那只是纸上富贵，吃不到嘴里，没啥用。
青岛楼市的前两年，还能卖500亿上下的土地，去年却只卖了不到300亿的土地，而且基本上都在市区和郊区黄金位置。即便市区的土地，照样流拍，尤其是老城区。



一个非常明显的状态是，开发商能拿地的，已经不多了。所以他们有资格挑挑拣拣，因为这里边风险必须提前排除。
没有选择余地的是平台公司，很多地，他们必须拿，不管有没有风险。拿了之后，其实就是操盘难度，今年只怕也是平台公司集中风险的一年。
总体来看，土地财政彻底走向终结。
03、人员的流出
楼市规模的缩小之后，随之而来的就是出现了一个大面积的企业和岗位淘汰。
大量的开发商、代理商、渠道商、供应商、服务商都消失在了历史的烟尘中。这个行业的淘汰力度大幅增加，人员快速流出，都去做别的了，没有办法。



比如某壳，青岛的规模，由2022年的12000变成2023年6000人，剩了一半的人。之前还多，有一次跟某个区域的负责人吃饭，他说手下近3000人，那时就觉得太多了，如今大都消失了，不到1000了吧。
不管一手还是二手，成交量就这么大，一旦不行的话，一切相应的市场机会都会消失，结果就是更多的人只能去别的行业卷。
年末，两家来自上海的代理公司吃了散伙饭，其中人员，各奔东西而去。
开发商也是大规模压缩甚至消失，很多项目没了，公司也就没了，人也就没了。
善后不好，也有例外，原来两个合作的公司，所谓的全省平台，却打成一团，各自发了声明，撕成了一地鸡毛。
还有一位吹笛子的老同志，在市区举办了他的音乐会。而莱西项目却因交不了房让业主焦虑万分，对比之下，让人无奈。



岁月竟然如此不堪，除去了华丽的外袍，让人看到的，更多是虱子。
不要说青岛的人们，就是王石，这个能全身而退的人，也爱惜了一辈子名誉，如今却被田大姐拱翻在地，秀恩爱的肉麻和说谎背书的尴尬，让一个70多岁的老头，用一生建立的形象受到冲击，总让人想起李隆基。
04、新一年展望
2023年的青岛楼市，从小阳春的3月13000套，到夏天的七八千套，到了秋天的四五千套，成交量走了一个下坡，而价格也是如此。
很多下半年降价的楼盘发现，成交并没有随着降价而出现明显上扬——这是因为，这里边有个信心问题，这是宏观经济的问题，不是房地产一个行业能解决的。



客观大环境的变化，让以前的楼市规律，在如今，已经不大起作用了。必须认识新规律，破解新问题，才能跟上房地产的新形势。
江湖有夜雨，却也有灯，来点亮2024年的希望。
市场确实比以前小了，但是开发主体其实也少了，但是这依然是一个千亿级的产业，仅仅在青岛，每年的产值就这么大，足够很多企业折腾的，所以人家海信还能做一百多亿。
产品和服务，品牌和口碑，在淘汰了那么多企业之后，剩下来的佼佼者，把质量提高了，这个在去年的众多楼盘中，极为明显。
速度放慢了，没有了狂飙突进，正可以把产品做好，取得改善购房者的信任。
实景样板区就是一个最好的例子，终于跟南方楼盘接轨了，这是一大亮点。开发商需要实景现房展示。以真诚来打动购房者。



很多事情是值得做和能够做的，只是需要你一个认真的态度。新的一年里，相信更多的开发商在市场倒逼之下，会把产品和质量做得更好。
在移动互联网平台不断迭代的局面下，更多开发商除了渠道结果之外，也终于开始重视流量，这是知名度和美誉度，品牌和口碑，乃至是成交业绩的基础。
宏观的问题了解好，微观的问题解决好。2024年，对于很多从业者来说，还是非常值得期待的。