【融创壹号院】实景看房：东四环朝阳公园旁，有啥江湖传闻？

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大家好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠+深度测评+硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话。

关键词：
东四环、朝阳公园、壹号院系产品、215㎡起步、全部四居、泛海世家旁、仅350户、精装修、玻璃幕墙、都市大平层、绝版地段、泛海高端居住区。
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融创壹号院，算是2023年京楼市场最重磅项目之一。
位置地段无需赘述，在目前的市场条件下，竟然没上渠道、1500万验资，也能看得出融创对于这个项目的底气。
闲言碎语不要讲，融创壹号院的优势确实太多，一休开篇先说点缺点吧。
客观分析、有理有据，这才是咱的风格。
1、不可否认，两年前的流动性危机，对融创还是有影响的。
融资成本高了，销售下滑了，有些好地块需要卖掉回血，有些好项目不得已也要引入央国企来做背书，通过割肉引入巨头，来让消费者放心。
就比如融创壹号院这个项目，融创已经不是大股东，引入了央国企的资金。但是大股东有钱可是没操盘能力，尤其是豪宅盘，很讲究基因、口碑、历史案例，所以还是想让融创操盘。
规模方面来说，融创已不是曾经的“千年老四”，早已跌出前十。（现在的行业大哥是前几年的“千年老五”保利，真乃沧桑巨变。）
2、项目不纯粹，有商业用地，这也是一个缺点。而且西侧和北侧的楼层偏高，多少存在一定遮挡，选房要注意。（一休研究过，想听一休意见的后台问，毕竟不是刚需盘，选房要慎重。）



融创壹号院，位于东四环旁、大名鼎鼎的泛海世家的西侧，相当有排面儿了。
这泛海世家何许人也？
这是泛海高端居住区的龙头，朝阳公园板块的扛把子。也是北京天花板级别的城市大平层产品，与霄云路8号（缦合北京）、万柳书院同级，二手房单价17万，起步价6000万左右，超过1个小目标的房源也不少。
附近还有泛海樱海园、兰海园、香海园、碧海园四个高端项目，整体的居住环境是很理想。
朝阳公园南侧的棕榈泉已经不香了，偏老，段位也不太够了，好多明星、高管从棕榈泉搬到了泛海居住区。
很多人都知道新北苑的居住氛围好，板块很新，周边房子大体都不错。但其实泛海居住区这方面会更好，因为户型起步面积的缘故，这里的门槛更高，圈层更好，大部分都是两三百平米的户型。



售楼处就在泛海世家的一层底商，这里很早就开始给融创用。
售楼处的洽谈休息区很大，物业服务水准确实很高，十块钱的物业费不白花，融创的高端物业还是非常不错的。



融创壹号院小区占地面积并不小，但只有4栋住宅楼，350户。南侧的1#、2#总高15层，北侧的3#、5#总高25层。
既然是豪华产品，那门槛必须得高一点。215㎡-291㎡，全都是四居。
这个起步面积，在最近5年的京楼市场中，实属罕见。
保证了高端的氛围，以及圈层的均一性，这一点来说，一直对标壹号院产品的金茂府系以及中海藏锋系是不可相提并论的，这哥俩起步面积普遍才100㎡出头，金茂府甚至还做过75㎡的两居户型。



百米楼间距，这也是融创壹号院的亮点。（即便是郊区盘，也很少有百米楼间距的产品了，城六区五环内这几年应该是没有。）
四栋楼，排列整齐，这也就有足够的空间来搞一个中央景观园林了。



融创壹号院距离朝阳公园仅仅一条四环路之隔，步行的话到朝阳公园东七门只要300米左右，确实近在咫尺。
有人说，这是朝阳公园板块最后一块地。
目前看，确实如此，附近没啥新地块。
壹号院这块地，其实名字叫泛海1号地，并不是这两年土拍的，而是泛海集团早年间的存货。
泛海搞了这一大片地，做出了一个泛海国际居住区，但1号地一直没开发。
后来，泛海在2019年遭遇危机，同样注重品质的融创老孙站了出来，充当了白衣骑士，125亿的价格拿下了北京泛海1号地还有上海外滩董家渡两处绝佳地块。
这才有了今天的融创壹号院，股东成分中，依然有泛海的身影。（泛海的老板老卢曾是是泰山会核心成员，相当不简单，泛海世家北侧还有8栋超级别墅，更是颇为神秘，很多业内消息，就不展开了。）



来到了215㎡样板间，这是本小区的起步户型，也就是最低门槛。
如果用“面宽越大、南向房间越多越牛逼”的角度来分析户型的话，那这户型显然不够成功。
但切记，在北京，户型一定要结合地段位置看。一般来说，地段越好，户型越差。（如果是国企开发商拿地，好位置还往往意味着差品质，这就是现实。）



单说面宽的话，客厅的南向面宽确实一般，不如有些神户型项目160㎡的户型。
四叶草户型，也算是中规中矩的结构。（前段时间，一休参观了一个豪宅，开发商为了标新立异，犯了大错，电视没地方放，无背景墙，非常神奇。一句话概括：特别中看，但很不实用。）



壹号院的外阳台也算一个特色，虽然只有60厘米宽，但足够看看风景。



厨房，并没有用那种浮夸的金色或者黑色来显高级，浅色会更实用一些。（见仁见智，有人就喜欢那种豪华风，没有对错。）



客卫，同层排水。
大面积使用石材，这是瓷砖无法相比的质感。



北向卧室。



南向主卧套房，落地窗。



主卧套房的卫生间，双台盆设计。



收纳空间不错，有小家政间。
新风系统搭配中央空调，3.15米的层高。



南向次卧套房。
窗户全部都是内开内倒，而且用的还是隐形合页，增加了成本。



次卧套房卫生间。



窗户和客厅的推拉门都是德国旭格品牌，搭配进口五金件，这是下了很大成本的。



261㎡四居。
融创壹号院的各个户型，结构其实都很类似，也全部都是南向三面宽。



餐厅和客厅。



面宽更大了一些，装修风格和刚刚的样板间有区别。
石材通铺，没有拼花图案。这也是区别于周边二手房装修风格的重要细节。
顶棚无横梁，不会侵占层高，加分项。



家政间。



北向小次卧。



客卫。



厨房。



南向次卧套房。



主卧套房。



主卧卫生间。
马桶处开窗，比在淋浴区开窗要好。



大衣帽间。



浅色调，可能会有人认为太“素”。



真正无主灯设计，更加柔和。



这是融创在北京的第7个壹号院产品，之前的几位都是个顶个的有名。
融创是有豪宅基因的，尤其是壹号院产品也在北京证明过自己，后期的维护也都不错。
大开发商的豪华产品线往往最后都会割韭菜，在一些差地段做项目，赚品牌溢价，这种现象这几年特别常见。
客观来讲，壹号院系在选址的谨慎度、户型门槛考量方面，依然是行业的佼佼者，相对算是最爱惜羽毛的产品线了。（壹号系和壹号院系，并不是同一款产品，不要搞混）
北京有些小开发商的项目，品质极好，但无法标准化，成品很少，没有形成产品线，二手房溢价空间有限。大开发商往往擅长标准化、规模化，但对周转、利润率要求很高，产品质感高低不定，有拆盲盒的感觉。
这就像两个流派，很难去平衡、折中，相对来说，融创确实算是比较折中的，又有规模又有品质，难得。



朝阳公园是亚洲最大的城市公园，公园的南侧、东侧，已经聚集了大量高端住宅，最老的项目已经20年房龄，发展成熟。
开发商在营销方面，一定会提到伦敦海德公园、纽约中央公园等，主打“城市公园豪宅基因”，这是无可厚非的，销售一般还会在“绝版、传承”方面放大优势。
周边配套方面，有3处最新消息：
1、小学大概率是府学胡同小学朝阳学校；初中是华中师范大学第一附属中学朝阳学校，但现在改名字了，海淀六小强之一的首师大来承办，变成了首师大附属朝阳分校。（都在泛海居住区这一板块内，离家不远）
2、项目东南侧2公里，在建华润万象城，预计2027年营业。这将是超大的购物中心，体量比姚家园万象汇要大不少。
3、地铁3号线的石佛营站，预计明年2季度即可投入使用。在小区的南侧，步行距离800米左右。



引入了大的巨头资金，央国企背书，打消了一些顾虑。而且有3栋商业楼据说已经卖给了中建，成本已经收回了不少。
别的不说，不管是啥开发商，咱大BJ烂尾的概率都是非常低的。切记，项目和开发商是两个概念，一休对这盘做过深入研究，搞清了几个重要细节，想听更内幕的优缺点分析的朋友滴我。



售楼处附近拍的，这是国兴观湖国际，区域内唯一非泛海的产品，位置在壹号院的正南侧。
二手房价格最贵时卖14万，2003-2006年之间的产品了，都快20年房龄了，起步面积160㎡左右。外观一般，但是里面确实很不错。



这是泛海国际居住区的樱海园，位置在融创壹号院的东南角。品质不错，石材到顶，2007年建成。



融创壹号院的工地，快出正负0了。



壹号院东边紧挨着的超级神盘-泛海世家。
北京石材外立面的产品中，这基本就是天花板了。



东风苑小区，北京回迁房天花板，竟然是石材外立面。
泛海之所以给这么高的标准做回迁房，是因为不希望板块内有薄弱项，颜值太差的话对高端氛围是一种伤害。
这种外立面品质，超过好多好多商品房。但终究和商品房还是有区别的，泛海又不是傻子，回迁房的户型差，物业也不好，天然带有人员圈层的差别，导致居住体验还是远逊色于商品房。
在建的万象城超级商场，就在这回迁房小区东侧。



世家旁边的泛海容郡，相对较新，2015年左右交房，目前大概14万左右，绝大部分房源都要三四千W。
这小区的东侧是朝阳高铁站，有影响，之前网络上也曝光过这事，听说有些业主是想换房的。



壹号院这产品如果在去年开盘，大概率会卖得特别好，甚至有些同业人士认为开盘就能清。
但在目前的市场状况下，一休不认为还能达到如此快的去化速度。
目前已经在排卡阶段，有兴趣的粉丝，可以后台找我，发给你们一点资料。预计单价14-15万，总价3000万-4500万。
最最重要的是，这个项目一休进行了深度的分析，很多不便公开的深度优缺点，可以私下告诉大家。



老粉都懂，更多硬核分析，无法公开发布，会被和谐。
高端楼盘怎么选？有啥竞品？底价优惠咋样？都可以问我。

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很多东西，还真不便全写出来。不想买坑盘的、想真金白银占便宜的、想了解内幕的，后台。

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