楼市的新病，谁来医治

前程无忧 · 发表于 2023-10-14 22:51:39

在大多数人的认知中，中国的房地产模式就是“香港模式”。
我告诉大家，这种认知是错误的。<span style="outline: 0px; max-width: 100%; color: rgb(89, 89, 89); font-family: 华文宋体; font-size: 16px; letter-spacing: 1px; visibility: visible; box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important;"/>
在回答为什么说这种认知是错误认知之前，我们需要对房地产模式有基本的认知。
过去20年，没有任何人或者机构给出过标准定义，我们所熟悉的房地产模式，均来自于约定成俗的五个概念，分别是：

香港模式、美国模式、德国模式、韩国模式、新加坡模式


换句话说，在约定成俗的理解下，大家将全世界各个国家房地产最具代表性的特征进行了归纳和总结，从而形成了所谓的各种模式。

香港模式最具代表性的特征是“双7”，即70年土地批租制度和70%使用率；

美国模式最具代表性的特征就是横向价值链的金融化运作，2008年的次贷危机就是美国房地产模式金融特征的代表；

德国模式最具代表性的特征就是住房不炒，政府控地价、控房价、控租金；
韩国模式最具代表性的特征就是全租房模式，租客交付总房款的60%做保证金，从而获得免费居住，房东拿到保证金后，再去购买房产以此循环；
新加坡模式最具代表性的特征就是组屋，低价组屋服务新加坡中产阶层，市场化的商品房服务富豪阶层。

香港模式、美国模式、德国模式、韩国模式、新加坡模式这五种模式，基本可以代表全世界大部分国家的房地产模式。
那么，我什么开篇就告诉大家：我们不是香港模式呢~

这还得说说深圳这块神奇的土地。
中国第一个70年产权销售的房地产项目，东晓花园诞生在深圳罗湖；中国第一个工业用地分割销售的项目，招商蛇口工业园诞生在深圳蛇口；中国第一家房地产公司三好学生万科诞生在深圳福田；

曾经，深圳作为先行先试的试验田，肩负着整个中国房地产行业发展的使命。所以，与深圳相邻的香港就成为深圳先行先试的学习模板。
深圳不仅学习了香港70年土地批租制度、还学习了建筑面积与使用面积、30%首付款、按揭贷款30年.......

在中国房地产发展之初，我们确实以香港模式为主。
但随着时间的推移，香港模式也暴露了诸多问题，比如贫富差距、比如房价过快上涨、比如....

所以，在价格维度我们向德国模式靠拢，限地价、限房价；
在房地产金融化维度，我们向美国模式借鉴，发行信托、发行REITs；
在缩短贫富差异化维度，我们借鉴新加坡模式，增加保障房供给量；

文章看到这里，大家也就明白了。
现在的房地产模式，既不是早期的香港模式、也不是什么新加坡模式，而是全世界独有的中国模式。
现在的中国房地产模式就像一副中药方子，既有药引子香港模式，也有针对当下房地产存在的各种问题，给出的美国模式、德国模式、新加坡模式。

只不过，新加坡模式是最近才加入的一味“药材”，主旨解决中低收入人群居住难的问题。
从目前已经公布的十四五规划看，中低收入群体居住难问题最集中的四个一线城市，保障房供给量第一次接近商品房供应量。
一线城市在2020年7月30日后发布的《城市十四五规划》中，全部增加了保障房的供给量。
——深圳，商品房才35万套，保障房54万套；

——上海，供给40万套商品房，保障房累计建设筹措60万套（间）以上，其中40万套（间）形成供应。
——广州，商品房供给65万套，保障房66万套
——北京，供应量是100万套，其中商品房60万套，保障房40万套。
很多人看到这么大的保障房供给量，就说中国房地产模式要调整为新加坡模式了。
其实，如果足够了解新加坡组屋的运行机制和商品房市场化情况，就会明白我们当下的保障房与商品房并举的供给方式，也与新加坡模式相差巨大。
那么，具体有哪些不同？我们接着看。

02
中国现行的保障房制度有个非常有意思的特征，就是一个项目同时规划了商品房和保障房两种产品。

换句话说，土拍的地块，就包括了保障房和商品房。
以深圳为例，给大家看看同一个项目保障房和商品房的配比可以到达什么程度。

以深圳宝安沙井塘尾站旁鸿荣源珈誉府为例。
鸿荣源珈誉府项目一期商品房是普通商品住宅总户数是4010套，其中有1730户是保障性住房，商品房是2280套。
未来居住在鸿荣源珈誉府项目中，商品房住户与共有产权的住户比是1.3：1，未来小区内每两个人中就有一个是共有产权房业主。
以深圳前海深业云海项目为例。
深业云海项目5栋商品房、3栋保障房，其中商品房919套，保障房718套，几乎做到了1:1。
深圳这两个项目仅仅是中国城市保障房供给的缩影。
我们会发现，无论是深圳核心地段的前海，还是深圳边缘的沙井，从十四五规划出台后，将商品房和保障房混搭建在同一小区成为主流。
为什么会这样？
换句话说，这么做的初衷是什么？
是为了降低房价吗？

保障房的供应数量与商品房供应数量相近，确实会冲击商品房中低端市场，分流入门刚需客群。
但商品房与保障房建设在一起，并不是为了降低商品房的价格。

商品房与保障房混搭建设在一起的底层逻辑，是为了避免出现城市贫民区，从而激化阶层矛盾。
这话是什么意思呢？
假设将保障房都建设在城市的某个区域，那么这个区域的人口构成主要就是中低收入人群，久而久之，这个区域就有可能演变成贫民区。

而贫富阶层分化，居住区域区隔，将对社会长治久安带来巨大隐患。

所以，为了避免出现这些影响因素，才会将商品房与保障房混搭地建设到同一个项目上。
同时，还提出了商品房+保障房的配套制度——租售同权。
也就是说，在同一个小区、同一个片区，无论是价格昂贵的商品房、还是价格较低的共有产权房、人才房、租赁住房都可以与商品房享有同样的权利。

03
在中国，住房是无可争议的最重财富来源和组成部分。

混知房产发布文章的时候，有很多留言唱衰房价、唱衰房地产、甚至希望房价暴跌，看这些言论具体的内容，就能感受到极强的“怨念”。
为什么会这样？
因为过去20年，房地产这种财富的增长速度远超其他任何类型的财富，且远远大于居民收入。

所以，早买房，买了房的人，房子就变成了中长期货币发行的载体，并以财富的形式体现在家庭资产中。

而晚买房，或者没有买房的人，其劳动性收入远低于资产价格的增长，所以买不起就会产生“妒人有、恨己无”的心态。
而拥有一套房的人，可以通过杠杆撬动更多套的房产，这些房产通过加杠杆可以不断地放大房产的金融属性，这进一步地拉大了贫富差距和区域差距。

很多人对于房子的理解还很粗浅。

只要提及房子加剧财富不平等，就把一切问题归咎于房价上涨。
其实这是片面的理解。

房子加速财富不平等的另外一个重要原因，是房子的杠杆作用。

也就是你有了房子，可以把房子当做抵押物和银行借款，然后进行再投资，这会让得利、或者损失被加剧放大。
这是什么意思呢？
如果你一套房，无论是否按揭贷款，你都可以再次抵押给银行，利用获得的资金再投资。
我们也可以这么理解：
当下社会阶层的区分不再以收入为界限，是否拥有房产，拥有几套房产，拥有什么质量的房产才是判断社会阶层的关键。
财富不平等在不断阶层分化。

在2008年以后，普通家庭的财富增长与收入、储蓄、理财关联性变小，更多的家庭财富来自于资本得利。

也就是房子总价的上涨。
有房和无房，意味着财富不平等，而房子总价的上涨进一步加剧了贫富差距。
不仅是当下的财富不平等，从趋势角度看，这种由房产带来的贫富差距还会在未来继续扩大。
一方面对于无房者而言，房子总价上涨就预示着房子租金会上涨，无房者必须付出更高的租金，与此同时无房者还要存更多钱才能支付首付款；

另外一方面，现在的年轻人没有参与房产“资本得利”的第一次分配，所以年轻人的财富远低于上一辈人，而上一辈有房者的子女，仍可以继承房产，这又加剧了财富不平等。

时间拉到现在，房子已经上涨了20年。
有房者和无房者之间的财富鸿沟也越来越大，大到底层的无房者现在和未来的财富都有可能继续为零或者变成负数。

正因为如此——
中国才会在十四五规划中，明确全国初步建设保障性租赁住房近900万套的规划目标，销售型保障房不低于200万套。
在我看来，共有产权房、人才房政策制度的初衷，是针对当下的社会问题对财富进行再分配。
通过共有产权、低价人才房来缩小贫富差距，让更多的中低收入人群能站在财富门槛之内，完成社会阶层的跃迁。
而保障性租赁用房则普及更多的新市民和新青年，减少无房者“妒人有、恨己无”的怨念。
换句话说，平滑阶层差距、弱化贫富焦虑，减少阶层对立。
04
从始至终，给房地产开出的药方都不是一成不变的。
保障房大量供给的初衷也不是为了冲击商品房市场，更不是为了降低房价。
但是，任何药吃下去都会有副作用，唯一的区别是副作用是大还是小。
保障房的大量供给已经严重地冲击了商品房市场，尤其是中低端商品房市场。据我所知，甚至有人出售商品房，然后排队购买保障房。
虽然各地方城市和开发商在执行保障房+商品房的混搭建设中，有意识地将保障房的户型与商品房的户型区别建设。
但保障房的销售价格仅仅是商品房价格的60%，即便户型再烂仍然对中低端购买客群有着巨大的吸引力。
换句话说，保障房与商品房的价格差，已经弥补了户型差异。
在这样的背景下，2023年9月4日住建部明确：保障房不能买卖。
虽然没有细则，但保障房中的人才房、共有产权房大概率仍然可以自由销售，这也意味着套利空间依然存在。
关于套利空间，我给大家举个例子，大家就明白了。
深业云海湾项目中，718套保障房的销售价格是5.52，而919套商品房的销售价格是9.2万元。

假设都在10年后销售，商品房销售价格一分不涨，只要允许保障房销售，那么按照深圳保障房侨香村与周边商品房项目的价格差，深业云海湾项目保障房的价格都可以销售到8万到8.5万元。

从保障房角度看，获利空间巨大。
但从商品房角度看，等于保障房拉低了商品房价格上涨的预期。

05
所以，再回看共有产权房、人才房这些保障房政策制定的初衷，我们会发现保障房的争议越来越多。
保障房的伟大之处是让更多中低收入人群，以更低的价格获得了一份财富资产，如果没有现在的保障房政策，这部分人永远都不可能拥有房产。
但是，随着保障房的不到建设，各种问题也随之而来。
首先，冲击中低端商品房市场。

其实，保障房不仅是冲击中低端商品房市场，还让地方城市偏远区域的土地变得难以销售。

这道理也很简单，中低端商品房都位于远郊，保障房的大量供给正好分流了购买远郊商品房的客群。
那么，远郊商品房项目滞销，远郊的土地自然少人问津。
其次，价值导向偏差。
事实上，保障房之所以低价，是地方城市让利，而地方城市的所有收入均是来自于纳税人。
中国土地财政居高不下，商品房的买卖产生的财税收入是地方城市财税的主要来源，这等于保障房是由商品房买卖产生的财税来补贴的。

换句话说，保障房建设资金来自纳税人，但购买保障房获利的人却没有反哺纳税人。
这种价值导向是否就是鼓励不劳而获，少劳多获呢？

我一直认为，保障房制度和租售同权，无法从根源上解决社会阶层与贫富差距的问题，因为这些问题在过去5000千年无法彻底解决，现在也没有任何国家可以彻底解决。
所以，就更不可能通过保障房的大量供给实现均富目标。
如果有一个人对社会的贡献是产出100个金币，却要用家庭财富的70%来偿还债务，而另外一个人对社会的贡献是产生50个金币，却可以用背负更少的债务。

那么，还会有人努力产出100个金币吗？
我想没有！
既然干多干少都一样，那为什么要多干呢？

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