楼市，升温了？

arrarpetahack · 发表于 2023-2-14 12:21:24

这两天停更了！
之所以停更是因为我们在外地调研，所以耽搁了发稿子。
这次市调感受最深的感受就是：人变多了。
来，先给大家看看我在二手房交易的户政大厅拍的独家照片。（下午2:30）

整个大厅二分之一的空间都是这样的场面，上班的窗口前面说不上‘人头攒动’，但人群‘一波接着一波还是有的’，有部分窗口前面甚至还排起了长队。
在办理过户手续的过程中，我分别和户政大厅窗口的办理人员、办理这单手续的贝壳交易人员、中介小哥都做了沟通，他们给出的反馈是这样的：
户政大厅办理人员：“人是多了，比去年肯定是多的”
贝壳交易人员：“主要是年前成交的单子都在这些天办理，人是比较多”
中介小哥：“我前四天带了20批客户看房，要知道以前一个月都没有20批客户啊”
当下楼市最大的变化就是：人变多了。

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01
一丝变化。


从‘到访’数据看，楼市确实发生了变化。
这话是什么意思呢？
就是从二手房中介门店、新房售楼处现场反馈的统计数据看：看房子的人变多了。
大家看房子的动作，在二手房和新房的统计口径中，分别叫：带看量&到访量。

二手房中介带客户看房的数据，叫带看量。
从贝壳统计的数据看，50城二手房带看量相交于2022年春节期间提升了28%。其中，成渝双子分别提升了1.5倍和1倍。
东莞、佛山相交去年也提升1倍，深圳增幅达到了86%；
新房售楼处看房客户的数量，叫到访量。
到访量是由售楼处置业顾问将每天接待客户的数量上报，由项目后台人员统计生成。
大型房企对于一线售楼处数据的采集和统计是非常严格的，因为这些数据是房企每个月价格、折扣、优惠、策略变动的关键依据，其数据采集和统计结果往往决定下一个月“项目价格策略”的方向。
而这个“项目价格策略方向”也就是大家买房最关心的几点：房价涨跌、折扣力度、优惠力度。
从易居采样的二线城市哈尔滨、南京、武汉、昆明等城市的到访量及相关数据看，看新房的人也在增加。

我将“带客转化率”和“开盘首日去化率”用红色标注除了，因为这两个指标与新房的价格策略密切关联。大家可以看一下，开盘的首日去化率已经由10%上涨至40%。
这意味着房企资金回笼的速度，提升了四倍。
而我标注的绿色数据“单日成交”最高业绩，可以反推出新房售楼处的访客数据和成交量是否合理、准确。

我给大家计算一下，大家就清楚了。
带客转化率10%，就是一个置业顾问带10个客户看房，看完之后会有1个客户交定金。现在单日的最高成交量是8套，而之前的成交量是2套。
这就意味着接待客户的批次由20批上涨至80批。
在二线城市，在春节前后，新房售楼处单日有80批次的客户看房确实算得上“热闹了”。
至于新房售楼处有多“热闹”，图片我就不放了，因为什么时间拍摄、现场是否有活动烘托都会影响照片中“人山人海”的效果。
咱们还是直接看成交数据，更客观一些。
来，先看看二手房成交数据。
二手房成交数据在之前的文章中也说过，这里就概括总结一下：全国二手房除了东莞和南京外，其余城市的成交套数对比历史同期都是下跌的。
其次，再来看新房维度。
1月，TOP100房企销售操盘金额是3542.9亿元，单月成交规模同比降低32.5%，环比降低48.6%。
相较2022年2月份的降幅也达11.8%。

从百强房企销售额的同比、环比维度看，新房成交量仍是下跌态势。
文章看到这里，就给大家整疑惑了：啥情况？看房的人变多了，为啥房企的成交量还是下降了呢？
来，别急。接着往下看。

02
冰与火之歌


如果说现在看房客户增多是‘一把火’，那么大环境和楼市在2022年形成的惯性就是“一块冰”。
现在，这把火能否融化这块冰，还是要看“博弈”双方的力量。
比如楼市松绑、各城市GDP目标的增加、各省市经济大会促动、股票注册制推出……等等，这一切都在给经济和地产这把‘火’添柴加薪，增加力量；
而2022形成的趋势惯性就像一个块冰，仍然具有强大的惯性。
现在的情况就像一幅画：
手持火把的人，嗷嗷嚎叫，势必要融化坚冰，而这坚冰依然庞大，且寒气逼人。
关于“添柴加薪”的楼市松绑政策，之前多次分享过，大家也都清楚。
在2022年出台了上千条的救市政策，代表印钞速度的M2达到了11.8%，连房企回归大A都被特赦了。
政策层面，救市力度前所未有。
而代表坚冰的周期也是史无前例的锋利，纵观2022年的宏观数据，代表下降趋势的力量，主要来自房地产、外资、消费三个维度。
从房地产维度看——
住宅2022年投资100646亿元，下降9.5%。

房屋新开工面积120587万平米，下降39.4%。
其中，住宅新开工面积88135万平米，下降39.8%。房屋竣工面积86222万平米，下降15.0%。其中，住宅竣工面积62539万平米，下降14.3%。
2022年，商品房销售额由峰值的18万亿下降至13亿元，下降幅度达26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

从外资维度看——
外商及港澳台商投资企业下降1.0%；股份制企业中，外商及港澳台商投资企业下降7.5%
从消费维度看——
2022全年社会消费品零售总额439733亿元，比上年下降0.2%。
其中，除汽车以外的消费品零售额393961亿元，下降0.4%。城镇消费品零售额380448亿元，下降0.3%；乡村消费品零售额59285亿元，与上年持平。
消费维度中，下滑最明显的是餐饮：餐饮收入43941亿元，下降6.3%。

客观地讲，消费会随着时间的推移、疫情的放开加速恢复。
而外资的增减和疫情有关，也和营商大环境相关，虽然我们欢迎‘来搞’，但外部大环境的不确定因素太多了。
比如‘气球事件’、“主权基金限购”、“能源价格’等等。
在这一轮下跌趋势中，房地产依然是国内部最大的“坚冰”，其动辄十几、二十几的下降幅度依然有着巨大的惯性，2023年1月份百强房企成交规模下降32.5%，就是2022下降趋势的惯性使然。
我以青岛为例，接着给大家说说。
青岛已经放开限购、降低首付、降低利率，公积金放宽………连卖房都纳入公务员的考核范畴了，可2023年1月份数据还是全线下跌：
住宅成交41.6万㎡，环比下跌56.5%，成交均价16912元/㎡，环比下跌11.3%，库存去化周期仍有24.8个月。（数据来源：克尔瑞）
纵观全国30个重点城市，青岛楼市的情况，很具有代表性。
我认为，现在这个时间段，现在这个局面，就像两股力量在‘打架’，任何一方放弃认输之前，所有的结论都为时尚早。
就像我调侃时说的那样：他们用尽了降价以外的所有方法，而购房者给予了购买以外的所有支持。
这场博弈，暂无胜负之分。。。。。


03
结尾

首先，楼市数据好于2022年是必然。
原因大家也知道，疫情阶段新房售楼处、二手房中介动不动就的关门。大家要么封控，要么‘喜阳阳’，自然会减少看房的频次和时间。
所以，将2023年的数据对比最糟糕的2022年，二手房带看量、新房到访量的增加是必然。
如果要购买二手房，接下来要关注‘带看成交周期’和‘房源走势’两个维度的数据，如果这两个维度的数据连续2-4个月持续减少，带看量持续增加，可以很明确的判断：这个城市的楼市将筑底。
其次，关于成交量的变化。
2023年不可能普涨，更不可能暴涨。
全国30个重点城市之间分化的行情将持续拉大，同样的道理，热点城市和各城市核心地段的项目不可能继续下跌。
对于购房者而言，购买新房要提前布局，明确购买区域。
比如你选定了什么区域、什么品质的楼盘，要高度关注这些区域和楼盘的成交数据、土拍行情、价格走势等。
即——
“你选定的区域内的新盘入市价格”，一旦有“跳涨”的情况出现，大概率会拉动区域内的整体行情，反之亦然。
2023年，各城市的楼市行情势必会严重分化，其分化程度将是历史之最。
因为不同的城市，下跌的成因也各不相同。
比如天津楼市受疫情影响最大、郑州楼市受阑尾炎影响最大、深圳楼市受参考价影响最大………
各城市楼市下跌的成因千差万别，也就形成了各自不同的楼市行情和走势。
以天津和惠州为例，给大家说透这个逻辑。
我在去年就告诉天津的粉丝，一旦不‘捅鼻子’，天津楼市将快速发生变化。
所以，天津楼市的关键是“捅鼻子”，一旦不捅鼻子疫情放开，要快速看房敲定购买方向。

今年大年一过，天津楼市就已经发生了变化。
从1月30日到2月5日的第一周，单周成交数据已经吊打2022年的任何一周了。
来，看下数据。

2023年1月跨2月的单周认购量达到了2078套，超过2022年所有周度的认购数据，甚至高于2021年下半年的市场行情。
从成交维度看，天津楼市也出现了同比上涨的情况。

再来看看惠州。
同样是疫情放开、降首付、降利率，但惠州楼市毫无起色。
根据CRIC监测数据显示，1月惠州商品住宅供应1820套，环比下跌42.9％，同比下降71.8％。
成交方面，主要在售新盘中网签成交共3779套，环比下跌42.5％，同比下降12.6％。但相较于2022年春节，成交量上涨了86%。
究其原因就是“惠州楼市的涨跌主要看深圳、广州外溢客情况”，在广深仍处于寒冬的状态下，惠州楼市不可能一枝独秀。
最后，和大家说说我的看法。
新房维度——
现在的数据样本还是太少，城市之间行情分化，但具体分化到什么程度，春节后1月份的数据不足以说明什么。
据我所知，新房素来有“掐数”的习惯。
就是前一年年底的价格优惠力度最大，成交多会翘尾，开发商的操盘人员为了应对次年第一个月的业绩“KPI考核”，多数项目会将上一年最后一个月的成交数据“藏起来”，也就是收定金但不录入系统。
等到开年后，将‘藏起来’的数据再录入，这样便于团队完成新年第一个月的“KPI”考核。
所以，春节这个月的新房成交数据，往往是不准确。
尤其是2023年和2022年对比，2022年春节很多人都在封控状态，2023年又是‘阳康’、‘阳过’，所以，都不能算“真实的市场”。
楼市的真实行情，还是要等2023年2月份数据出来，会更真实，也更有有说服力。
二手房维度——
目前只有贝壳和诸葛找房两家数据统计机构，数据来源、样本差别很大。
现在统计的又都是周成交数据，还没有完整的月成交数据出来，春节的1月份最多算半个月，数据也是不完整的。

从我这几天市调走访了解的情况看，大湾区的深圳、广州、东莞、佛山等地的二手房看房客户确实有增加，但成交大趋势并未扭转。
一言蔽之：
在经济大环境尚未升温的背景下，说楼市回暖为时尚早。要想买房，高度关注市场动态和成交数据吧。

注释：文内数据来源：CRIC、国家统计局、克尔瑞、中原地产

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