广州二手楼套均总价为235.7万元，同比上升11.5%

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2018年的广州二手楼市处于深度调整通道,皆因年初给予购房客的外助力并不高,信贷规模的收紧和实际审批利率的提高,令不少准买家的入市步伐被延缓。初步统计2018年广州市二手住宅登记过户量约为10.3万套,比2017年减少24%。广州链家促成的二手住宅套均总价为235.7万元/套,同比上升11.5%。



压价幅度决定成交周期

据广州链家的统计数据,2017年全年经链家促成的二手住宅买卖平均成交周期为90.1天,2018年该平均值为88.2天。2017、2018两年的客源平均成交周期分别是35.7天和43.6天。



广州链家研究院把2018年二手买卖成交量前20位的楼盘(社区)按房源成交周期、压价幅度两个维度与2017年作对比,在这20个楼盘中,只有6个楼盘的房源成交周期在2018年有所下降,祈福新村、富丽家园、广州星河湾、丽江花园4个番禺大盘的房源成交周期皆在70天以下,低于全市的平均水平。相反,天河名牌老盘华景新城的房源成交周期则从2017年的40天大幅增加至2018年的128天,整整增加了三个月的时间,此数值在前20位楼盘中高居首位。广州链家市场战略官周峰分析,在楼市调整期内,客户压价且业主愿意让步,是达成最终交易的基础之一,祈福新村的压价幅度从2017年的0.5%增加至4.1%,有效提高成交速度。华景新城的压价幅度却从2017年的2.5%收窄至0.5%,自然对成交造成影响了。当然,并不是业主让步较前一年有扩大,便可以有效缩短成交周期,还需要看具体楼盘的供应量,一旦货量较多,客户容易出现“选择困难症”,此时便需要中介人员做好对应的房源、客源维护工作,在带看、斡旋过程中促进三方谈价。



成熟型留守西部、阳光型往东挺进

据广州链家的成交数据,2018年二手住宅买家的平均年龄为33.3岁,比2017年的34.1岁下降0.8岁,连续四年“年轻化”。成交的主力群体年龄段在26-35岁,其中26-30岁的买家在2018年的成交占比为37.3%,同比增加2.4个百分点;同年31-35岁的买家占比为28.0%,比2017年增加1.1个百分点。



具体到行政区域,2018年越秀、荔湾两个老城区的买家平均年龄有所下降,但仍稳定在35岁左右,其中越秀区的平均年龄是35.8岁,稳居各区头位。南沙是唯一一个“增龄”区域,投资意识的买家占主导。而东部的黄埔买家平均年龄同比下降1.0岁,增城买家平均年龄同比下降1.5岁,仅31.0岁,在各区中“最年轻”(表1)。广州链家市场战略官周峰认为,非广州籍的年轻外来工薪族受制于限购和支出预算,且对广州的地域概念没有本地客户那么深,向增城、黄埔寻找置业对象的意愿度较大。而老城区的买家超过半数是广州本地客,存在对居住氛围的追求及子女教育的考虑,年龄层相对要大一些,与新区有将近5年的年龄差。随着未来外围区域的市政配套、教学资源得到逐步提升,老城与新区的买家年龄差距会有所收窄。



因城施策,成交有望增加

根据2018年底的中央经济工作会议内容,确立2019年的房地产领域管理方向为“坚持房住不炒的定位,因城施策,分类指导,构建健康发展的长效机制”,还是会“稳字当头”。2019年的广州楼市,将呈现以下两个特征:

客源增多、房源略减。2017年“330”政策实施后,非广州籍客户入市购房的条件是5年的社保或个税证明,导致一批“满3但不足5”的客户无法在广州市区内购房。而到2019年3月之后,符合“5年社保”的准客户数量将明显增多,这批买家除了继续在广州东部看房外,还会把番禺、海珠的成熟楼盘小区列为备选对象,不排除会“一步到位”购置三房的物业。同样在2017年“330”后执行的“2年限售”政策,让2017年4-12月过户的9.9万套和2018年的10.3万套二手住宅进入“限售”阶段(一手住宅更是要等到取得不动产权证后满2年才能转让),这一点可从广州链家最近半年的新增房客对比判断得知。周峰预期,2019年第一季度,新增可售房源量会还会处于缓慢下降趋势,部分业主在未看清市场走势之前,宁愿“持房观望”,等到2019年3月才作出选择,故新增放盘的价格会在3.8万元/平方米附近徘徊。



压价空间收窄。2018年是楼市调控重要时期,“买方市场”特征相当明显,广州链家每个经纪人平均带看48台客户才有一次成交的机会,准买家对看中物业的压价幅度在5%左右,个别业主最高让价空间达13%。不难

判断,在2019年的第一季度,这个“常规动作”仍将继续,特别是换房的业主,对准客户的“迁就”更甚。但随着2019年4月之后符合资格入市的买家数量增多,买家与看中物业之间的“唯一关系”有可能被打破,业主能让步的空间亦会收窄。周峰建议有购房意愿但尚未入市的客户,先通过真房源较多的APP平台物色对象,尽可能争取在2019年春节前继续跟随中介人员看房,2月底到3月中旬期间能下决定,还是能以“较笋”的价格购得心仪物业。4月之后,不排除遇到同类竞争的机率会加大,购房成本亦会略微增加。

2019年,有机遇也有挑战,减税降费政策措施会落地生根,国民消费意欲亦会提升。广州链家研究院预期2019年下半年的成交活跃度要优于上半年,2019年全年的二手住宅过户量有望达到11.6万套的规模,比2018年增加13%,成交热点高度集中在广州的东部(增城)、南部(番禺、海珠)和北部(花都)。全市二手住宅成交均价在3.4万元/平方米左右,比2018年轻微上升4%,次新房仍是成交的热点对象。

【记者】许蕾

【作者】 许蕾

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端