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比降价更恐怖的事,正在兰州楼市发生

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发表于 3 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
房子的流动性,越来越差!换成人话就是,兰州的房子、尤其是二手房,变现的能力越来越弱。


有个别区域的二手房,总价直降10万,挂好几个月,都无人问津。一位手握7、8套房子的前辈给我说。


中心城区也不乐观,除非那些占据了独特资源的,比如名校旁、地铁站口、或者一线河景……


曾经需要在开盘前一晚,就抬着板凳、抱着被褥去抢的房子,如今变成了烫手山芋。用网上流行的一句话说:来的时候好好的,现如今、回不去了。


2010年前,普通老百姓的资产、主要集中在现金和储蓄。经过了十年时间,大家70%的资产是房子,75%的负债,也是房子。


手持多套房产的人,名义上身家几百、上千万,正当缺钱应急的时候,能大大方方拿出几十万的人,屈指可数。


好多人就这样富并贫穷着……


当一种资产,它的流动性不够时,配置的越多,则风险越大。在这个时候,相比于刚兑的流畅性,预期收益已经不那么重要了。


5月以来,上海、广州、西安多城传闻二手房贷款额度紧张,放款时间延长,部分银行二手房贷款“关闸”。


随之而来的是,各地二手房挂牌量激增,交易周期拉长。以兰州为例,有超10万套的二手房,正在寻找它的新主人。


尽管有人狠心大甩卖,接盘侠却迟迟不肯出现。因为还有比普通房东更猛的组织,就是开发商。


进入8月份,为了打破7月兰州楼市的低迷【见:7月兰州楼市,见鬼啦!】,各开发商积极应对,核心武器,要么猛上分销、要么拼命降价。


郊区项目更不待说,就连中心城区的项目,各种优惠政策组合叠加,有的每平直降2000元。


某某项目降价了,已经不是什么新鲜事,谁硬抗着没降价,才稀奇。


难受的事情是,尽管刺激了部分观望的客户,下定了决心,但幻想中的人潮涌动,并没有出现。过去的半个月,大部分市区项目的成交量,平均每天在1-2套左右。当然,连续几天0成交的,也不在少数。


撕逼战像大海中的风暴,正在酝酿。那些每平降几百的,破口大骂每平降几千的,没有节操毫无底线。还有一些没降价、负隅顽抗的,斜乜着眼,感觉自己像个孤独的、没有士兵的将军。


兰州楼市的走势,开始变得像雨像雾又像风。


二手房的流通受阻,直接反馈到新房市场,让那些笃定房子是最具公信力、最没有风险、也最安全的刚兑产品的信仰,开始崩塌。而新房市场的集体大降价,让二手房更是卖不出去。


这种情绪的迅速蔓延,以至于上半年买了新房的一部分群体,开始思忖着要退掉连首付已经交掉了的房子。


从2003年开始,不断被市场洗礼、自发而成的“地产教”,经过了18年的时间,在“强政策”的管控下,开始土崩瓦解。


从去年开始,楼市的所有信号都越来越清晰。


三道红线、两道红线、集中土拍、出让金转税,高层对楼市直击七寸的政策接踵而出。国家正在从土地端、供应端、资金端、交易端,全方位重塑楼市在经济中的角色。


过去的30年,是国家经济发展最猛的30年,也是房地产从无到有、再到起势腾飞的30年。


政府通过一纸规划,吸引开发商买地,开发商通过一纸规划,吸引购房者买房。然后开发商拿着购房者买房的钱,建房子,政府拿着开发商买地的钱,去建配套,诸如交通、教育、医疗等等。


然后城市变得越来越好,进而吸引越来越多的人进入,一个高速的正向循环就这样开启。我们国家的城镇化比例从上世纪90年的25%涨到了如今的63%。与发达国家相比,虽然还有10%的空间,但实现的路径已然不同。


因此,早期买房的人,都是城市的天使投资人,而这部分人,也确实收到了巨大的回报。


城市之间也参与竞争,比谁更宜居,比谁更有活力……而兰州,在这一轮竞争中,没有跑到前头。


城市的持续扩张,需要人口的持续输入。一旦城市的扩张,超过了人口的输入,就会出现产能的过剩,难以为继。


2020年,全国十大人口净流入的城市,珠三角和长三角就占了8个,这些城市的房价涨得最多。现在的情况是,大城市的人口是净流入,而小城市的人口,是净流出。


所以,不要说房子会持续涨价,最怕的是,降价了,依然没有人来接盘。


当然,这并不意味着在兰州,房地产已经成了夕阳产业。前几天看到一句话,没有夕阳的产业,只有夕阳的产品,深以为然。


过去,兰州的买房人,大多是刚需,和一小部分的投资者。对于刚需而言,要的只是一个住的居所,这就衍生出了,有开发商早期称在兰州,只要不塌,房子都能卖出去的论断。


而投资者的逻辑更简单,哪怕是一个屁,只要我1块买入,捏手里几天,2块钱就可以卖出,就可以形成闭环,房子只是一个形,不是神,所以好不好的,不重要。


但是现在,这部分群体,在流失,在缩小。购买的主力群体开始变成了老换新、小换大、差换优。


信息交互的壁垒被互联网这个神奇的东西打破以后,人们变得越来越聪明,越来越懂行。他们很清楚自己要什么,可是无论是在新房市场,还是二手市场,很难找到他们特别想要的房子,除了马上要结婚没房的,或者生了二胎不够住的。


没有被惊艳到,所以只能按兵不动。


高企的存量,致使大量的开发商,无法在短期内掉头。也就是说,从供应端要吻合到需求端,还需要好几年。当然这也是最痛苦、最煎熬的几年……
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发表于 3 天前 | 显示全部楼层
未来几年兰州楼市将大变,二手房真没人要了
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发表于 3 天前 | 显示全部楼层
兰州房价必降,因无地方上班!
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发表于 3 天前 | 显示全部楼层
还是政策限制,二手房熄火,导致改善型住房几乎也是锁死,真正的情况需要完全交给市场才能反馈出来
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发表于 3 天前 | 显示全部楼层
我就等房价跌了再买
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