房价其实是伪命题？调控与供需之下的楼市真相究竟是什么

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|@81大白话
今日头条第364篇原创文章



目前楼市的状态其实是生存在调控和供需博弈的夹缝之中。

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一提到楼市，始终绕不开的一个话题一定是房价。而各方的博弈焦点其实也是在房价之上。
那么，我们是不是可以换一个角度看待这个楼市呢？如果房价是一个伪命题，那么楼市所给予我们的一切还都是真实的吗？
对于地方政府、银行、房企、房东等楼市中的利益群体来说，楼市就代表着财富，当然这个财富也一定是要用房价体现出来的，但我们看到的房价究竟是不是房产真实的价格呢？
之前，看到一个帖子发表了一个观点，买一套房子200万，但要租这套价值两百万的房子，一年付出的租金是2万。也就是说，租这套房子100年也是200万，那么究竟是买房子好呢，还是租房子好呢？
很多人都会选择买房子，因为一个很重要的变量是货币在贬值，房子在升值，最终房子的收益就不止是200万。当然也会有人说租房合适，因为从房价和租金的比值来看，房子的回报率只有1%，而且这还是没有算上持有成本的情况下，虽然房产会升值，但200万元的时间成本也是要计算到里面去的，所以仅仅是因为要住的话，在房价上行租金低位的情况下，租房肯定是划算的。
上面说了几个关键的事情，货币贬值、房产升值、房价上涨、租金不涨，这些事情其实就组成了目前错综复杂的楼市。
而这里面还有一个很重要的变量其实就是楼市调控，调控之下，使得错综复杂的楼市更加趋势不明朗。

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目前的楼市，其实就是在调控和供需之间博弈的夹缝中喘息的状态。
大家可能有一个误区，认为楼市调控就是为了降房价，其实这么想的话，就很容易在研判楼市走势中走偏方向。
因为，很多事情其实从历史中，就可以找到相对靠谱的答案。楼市调控其实伴随着中国楼市的发展历史，问题是哪一次的楼市调控之后房价大跌了呢？
大家要明白一个底层逻辑，上层要对什么负责？一定是金融安全！所以调控的目的很简单，就是保障金融系统不出现风险。从这一点我们再向下延伸，楼市中从土地交易，到房屋建造，再到房产交易等各个环节，哪一个离得开贷款融资呢？目前的楼市，说是被负债吹起来的，其实也不为过。
合理的负债，对于经济发展是有利的，但任何事物都是具有两面性的，当整个链条的各个环节都要有大量的负债支撑才能运转时，而且只要其中一个环节没有了资金的支撑，整个链条就立马会崩溃，那么就将会进入到吞噬资金的恶性循环之中，其可怕之处正如郭树清主席说的那样，房地产泡沫成了威胁金融安全最大的灰犀牛。
房地产的各个环节都要向金融系统借钱才能维持，而且越借越多，最后发展到要用新债偿还旧债的程度，只要那一根最后稻草出现，结局就会不堪设想。
看看身陷债务漩涡的某房企，从之前的降价买房，到现在变卖资产，最新消息是接触的几个意向买方纷纷宣布退出竞购其资产，其中最大的关键点其实就在价格上，没有政策控制之下的资产价格，是随行就市的，目前已经身陷泥潭的状态，手中的资产其实就卖不上一个好价钱，这就是市场规律。
大家有没有注意到，刚刚提到了一个词---政策控制，大家都公认的优质资产---房子，其价格其实只是政策控制之下的产物，这也告诉了我们一个真相，那就是房价中市场的供求关系其实起不到决定性作用的。

03

所以，这种情况下，我们应该要有一个思考，那就是房价究竟是不是伪命题？
我们目前看到的关于房价的政策是热点城市新房市场的价格涨幅限制，以及渐渐被越来越多的城市所执行的二手房指导价。这些政策和措施其实是为了限制整体房价的一个涨幅，而且大家有没有注意到，这些政策其实一般只是楼市热度高的城市才有的。
目前的房价，刚刚也说了其实就是靠负债支撑的，房价的过快上涨就意味着负债的大幅度攀升，从这一点看对于金融系统的安全是存在威胁的，所以限制涨幅的意义就在于此。
但这些政策基本上并不涉及到非热点城市，原因也很简单，目前非热点城市的房价其实是一种摇摇欲坠的状态，如果再进行房价限制，就很有可能成为那最后一根稻草，房价的溃败同样会对金融安全产生巨大的威胁。
近日，湖南岳阳发布了全国自去年下半年开始的楼市调控大周期中首个“限跌令”，要求降价不得超过15%。这就说明对于非热点城市的房价来说，可能要用另一种思路看待了。
这可能就是目前楼市的真实状态，分化走势基本上是中国楼市历史上几乎没有过的，这之中蕴含了巨大的风险。因为自房改以来，楼市的投资思维就是只涨不跌，但如今的分化走势之下，固有的投资思维将会受到巨大的挑战。
一个最重要的问题就是，从政策端看待房价只有一个字---“稳”，因此对于目前楼市的分化走势，很可能会出现一种双轨同现的状态，从这个角度，我们不难发现，真正的房价与供求的关系是有限的，一个涨不让涨，跌不让跌的环境下，其实就不是市场机制，既然不是市场机制，那么供求关系其实也就起不到反应房价的作用了。
如果没有楼市调控政策，楼市会变成什么样子？大家有没有思考一个问题，本轮楼市调控是有史以来第一次对于融资端进行了强力的打压，这其实也在向我们发出一个信号，真实的情况很可能已经到了某种临界点，这个临界点其实就说明之前的风险已经出现过于集中的情况。这种情况下，非热点城市的楼市可能更接近真实的情况。
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