高房价“根基”动摇？央行出手、房产大佬看法一致，楼市走向清晰

敢想敢做敢拼

#如何看待李嘉诚炒房地产的行为#



房价如葱会不会成为现实？
截止到5月中上旬，今年以来出台的调控次数已经超过200次，平均一天一次，可见调控楼市的频率很高。不仅多城出台二手房指导价，用强制的方法降低市场热度；而且厦门、武汉、东莞等地发布限涨令，率先让炒房者亏钱，供地方面，北京实行“一地一策、房地联动”，对每宗拍卖地都进行了限制。然而如此重压之下，房市的势头还是比想象中强劲很多。
一方面是房价。数据统计，今年4月份的70个城市住房价格变动情况中，有62城新房房价环比上涨，重庆涨幅最高，比上个月上涨1.4%。而在二手房方面，涨幅略有收窄，但是整体也还在涨。
另一方面是土地拍卖。伴随着“两集中”的土地规定启动，土地市场热情高涨，多地的拍卖都以高溢价率成交：4月底，广州南沙庆盛枢纽地块以总价41.31亿元拿下，溢价率达35.84%；重庆两江新区168亩纯居住用地被25亿元竞得，溢价率83.2%；5月中旬，深圳南山西丽街道地块以总价69亿元竞得，楼面价为23650元/㎡，溢价率为44.96%。



更令人担忧的是，据研究报告，截止2020年底，全国商品房广义库存已超过70亿平方米，而广义库存指的是，已开工未竣工的未销售期房。而且当前房地产的库存增速，已高于2016年-2018年的增速水平。
对此，不少人担心，现在市面上的住房库存这么多，再供地的话，今年的楼市会不会重演2016年，“去库存再涨房价”的历史？在房说君看来，并没有担心的必要。虽然说当时房市在调控期，被土地拍卖打乱了节奏，伴随着多城高价土地成交后，原本趋于平稳的市场表现得疯狂起来。但5年后的今天，历史却不可能简单复制，答案其实很明显。
理由很简单，“两集中”供地的城市，大多都是市场供需矛盾很大的区域，具有人多房源少的特点，如此能一定程度上摁住房价的上涨势头；而2016年的“去库存”，是基于2014-2015年间，库存积压，小城市的地都快卖不出去了，不得已而为之地“救 市场”行为。如今大城市要解决住房问题，小城市也断了棚改的念想，哪怕库存再积压也不会走回老路。



由此可见，不管在哪个年代，先知先觉的人往往更能抓住机会，率先超过80%的人成为百万，或是千万富翁，买房也是同样的道理，当老百姓怀揣着积蓄想要冲向楼市的时候，炒房客早已撤离市场。因此，在楼市一系列的不确定因素面前，人们踌躇不前，想买房又担心买了后会价格下跌心态崩溃，再等等又怕住房再一次步入上涨通道，更买不起。
那么，对刚需来说，2021年房市该如何选择？房说君认为，对于房地产而言，市场发展无非是取决于人口、土地和货币三方面，因为人口是基础，土地是风向标，它们基本左右着大约10年-30年的市场环境，但相比之下，对于刚需自住而言，最主要的还是要看货币情况。
正如专家说的，长期看人口、中期看土地、短期看金融，在短期之内，货币是市场涨跌的唯一要素，房价上涨的根基。毕竟在任何行业，资金永远位于第一位置，资金充足，即便是夕阳行业也能焕发新生，如果资金收紧，行业的发展动力也会消失。



央行出手，高房价“根基”动摇了？

第一、央行三条红线
在去年的下半年，央行组织召开了龙头房企的座谈会，提出收缩地产商融资规模的措施，在2021年全行业实施，同时，确定未来3年为措施过渡期，期限过后，房企务必将负债率降至“三道红线”的标准内。
这样的形势，万科郁亮曾直言不讳说到，今后所有的楼市企业都站到了同一个起跑线上，从高融资的发展红利期，开始转变到依靠经营管理创造红利期。这也是为什么，从去年的金九银十开始，我们就时常能看到听到一些房企推出的降价活动，这很考验地产商的实力，毕竟谁卖得房多，谁就能占得先机，获得周转现金流的同时，减少收缩融资规模的可能性。
第二、按揭利率水平抬升，银行开启对房地产的限贷令
从今年1月1日开始，央行实施对房地产贷款集中度管理，对房企和购房者的贷款额度设置了上限，双管齐下收缩流入房市的资金。在这样的标准控制下，多家银行不约而同开启对房地产的限贷令，不仅控制房贷的增加额度，同时为了更好地防止违规资金流入市场，今年以来，全国首套二套的房贷利率连续上升了4个月。在此标准下，没有了资金的源源涌进，炒房客自然没有了炒作投机的渠道。



总而言之，房市都是需要资金朝培夕溉的行业，具有严重的资金依赖性，但是，纵然我国有几万家房企也好，能真正做到100%用自己家的存款买地盖房的，又有几家？因此，不管是房地产的融资还是贷款规模，斩断了房地产资金流入的大河，高房价的“根基”必然会断裂。
值得一提的是，数据显示，在2021年上半年，房地产企业们有超过1.2万亿的债务到期，在2021年的7月份是另一个小高峰，截至目前，我国已经有98家房企宣布破产，7月份到期债务达到1490万亿。可见，在资金流减少和债务压顶的双重压力下，后续的市场销售预期势必会信心大跌，促销降价或许会更多。
不仅如此，房产大佬看法一致，楼市走向清楚了

房说君有话说，对于这种房地产降价促销增加，市场平稳的趋势，房产大佬早已经看透了：王石直言，现阶段的房地产已经过剩了，未来房价可想而知，而李嘉诚却说，如果房地产继续这样建设下去，房子将变得不值钱。他们两人，其实都从住房供给的角度对房市的未来走向提出了自己的看法。



所以在这里，我们不妨可以看看某龙头房企的市场策略，从去年打出75折卖房开始，其就不间断展开促销活动，不仅让有息负债下降2000亿元，今年刚开年又重启降价促销，还叠加秒杀、推荐佣金等优惠。总之，连龙头房企都接二连三开启促销降价，可见房地产的高热度环境消失将是大势所趋，随着时间推移，促销或进入高潮期。
本文所用图片均来自网络，如有侵权请联系删除。文章为“每日房说”原创，严禁转载抄袭，发现必深究。（撰文：风风）

poney

无序扩张过度开发房产，只会给今后发展带来毁灭性灾难。

真不是我干的的

反正我也买不起了，谁它怎么漲，奈何不了我。

内托体头

城市、央行、购房者是相依相存。

茉莉707

炒房丶，开始发炎肿块肿了

阿豆学长长ov

每一地国家应给出指导价高出部分国家拿走

芊芊551

快点收房产税特别是空置房没收归公或每平米每天收100元的重税！

hecgdge4

无语[灵光一闪]

愿为素心人

房地产开发规模需收紧，不要急着大量造新房。

王俊杰2017

房地产病的很重，已经无法根治了，不看广告看疗效。