多地上调房贷利率，全国楼市或迎来“加息潮”

银鲜目江探

自从房贷“二套房”政策在2021年首日正式实施以来，政策调控的重心逐渐转向了对银行房贷的监管。

半年前，各地纷纷加入加息阵营，如广州已经三次加息，惠州二套房利率更是突破7％，5月，各地密集加息，截至目前至少有6个城市明确加息。

＂两条红线＂之下，信贷资金的管控全面趋紧，楼市的＂银根＂再次收紧，全国首套和二套房贷平均利率呈上升趋势，严查购房首付款来源，热点城市房贷额度收紧，贷款周期延长，这些都成了各城市的共同表现。

总体来看，未来房贷“提价”已是一个大概率事件，房贷利率上调的城市或将继续扩张，特别是房价上涨预期强烈、投资需求旺盛的热点城市，后续调整房贷利率上调幅度的可能性较大，不排除近期已有调整的城市近期再次上调的可能性。



01.深杭苏甬等房贷利率上涨

五月初，建行宣布将上调首套房贷款利率15BP，二套房贷款利率35BP，由此开启了深圳房贷加息的通道，随后工、农、中、交、招商银行也加入了这一行列，此举被视为深圳楼市调控的又一次加码。

随后杭州、宁波、苏州等地多家银行相继上调首套和二套房贷利率，其中苏州上调幅度较大，首套房贷利率上调60BP至5.65％，二套上调40BP至6.0％。加息浪潮的加入使得城市不断扩张。

4月底，广州第三次调高房贷利率，将首套房贷利率调低至最低LPR＋75BP（5.4％），二套房贷最低LPR＋95BP（5.6％），4月初则分别将利率调高10个BP和21个BP，较2020年底分别提高16个BP。此前，重庆悄然提高了房贷利率，部分银行网点暂停了二手房贷业务的受理。另外，惠州的房贷利率仍在高位运行，二套房利率更是突破了7％，和重庆一样，一些银行甚至已经暂停了二手房贷款业务。

除一二线核心城市外，绍兴、徐州等三四线城市也纷纷迎来了房贷利率上涨的热潮。另外，据数据中心统计，到2021年为止，已有30个城市的房贷利率在2020年底之前有所上升。

在苏州经历过这一轮房贷利率上涨风波的刚需青年袁锋表示，房贷利率上涨直接影响到他的购房成本的上升，虽然在调整前的5.1％已经签订了贷款合同，但农行的工作人员并没有保证是否能按照调整前的利率放贷，“确切的利率要等贷款下来后才能看清”，而他所贷的农行也严格审核，放款周期长，“预计两三个月才能放款”。

事实上，楼市热度不减所带来的需求端的旺盛，导致了部分银行的紧缩额度，从而衍生出贷款审批要求趋严，审批时间放缓，放款周期延长等现象。

02.国家房贷平均利率“四连升”

值得一提的是，全国房贷平均利率将迎来“四连涨”，数据显示，全国房贷平均利率在2021年2月开始止跌回升，并连续四个月处于稳定上升通道。从2020年3月到2020年底，全国的房贷利率已经出现了持续下降的趋势。

五月份，全国首套房贷款平均利率为5.33％，比上年同期上升2BP；第二套房贷款平均利率为5.61％，比上年同期上升8BP；

数据显示，从各城市的表现来看，2021年开年至今，30个城市的房贷利率较2020年底有所上升，3个城市的房贷利率下降，9个城市房贷利率与2020年底持平。在这些一线城市中，北京和上海5月的房贷利率已经接近到了2020年底。值得一提的是，虽然北京没有提高房贷利率，但也有一些银行同样面临着贷款额度紧缩的问题。

3.涉及住房信贷规模、用途调控趋紧

紧缩的银行信贷与房贷的“两条红线”关系十分密切。根据规定，各类银行机构发放的房地产贷款的最高限额是40％，个人住房贷款的最高限额是32.5％。受到这一影响，各大银行房贷额度分化，从而出现了一些银行额度偏紧一些银行相对宽松的局面。

另外，房贷利率上调直观地反映了信贷资金供需关系的变化，居民端的购房需求并未减少，而银行端的涉房信贷供给继续趋紧。二者相互影响，才会出现房贷利率的上升。具体地说，原因主要有两个。

一是货币政策逐步回归中性，房地产信贷环境继续收紧；总体而言，货币政策继续回归正常化，M2增速继续回落，截至4月底，M2余额为226.21万亿元，同比增长8.1％，较上月末和去年同期分别下降1.3和3个百分点。

就结构性而言，信贷投放有保底压力，房地产等领域持续收紧。在房地产领域，通过贷款集中管理等制度，实现信贷规模的全面压缩，从而控制金融系统对房地产行业的风险暴露。从居民方面看，央行近期公布的数据显示，一季度个人住房贷款余额35.7万亿元，比上年同期增长14.5％，增幅比去年同期低0.1个百分点。

二是信贷资金用途管理趋严，经营贷、消费贷等灰色购房资金来源被封堵，加剧了房贷资金的供应紧张，并导致房贷利率上升。三月底，银保监会、住建部、央行三部门联合发文，全面加强对经营贷的监管，此后多个地区、多家商业银行对个人住房信贷管理进行自查。同时，监管部门的处罚力度加大，据统计，截至五月底，银保监会共对银行机构开出59张罚单，总罚款金额近4亿元，其中，信贷资金违规流入房地产市场是处罚的重灾区。

最近的金融数据显示，4月居民部门短期贷款增加365亿元，比去年同期少了1915亿元，这在一定程度上说明了信贷资金运用监管的成效。

4.“房贷涨价”城市名单持续扩张

在众多信贷政策工具中，房贷利率调整是最温和的手段，根据需求端表现来调整利率已经成为常规操作，未来“房贷涨价”城市将继续扩大规模，那些房价上涨预期强烈、投资需求旺盛的热点城市也将加入其中。

就目前而言，“加息”对抑制投资性购房需求的影响更为明显，毕竟贷款成本直接决定了其投资收益率。但是从“刚需”的角度来看，确实很难抑制其加杠杆买房的意愿，因为房贷利率上调意味着每月购房支出增加数百元，而负担更有限。

与之相比，房地产信贷规模的控制与使用的控制更加直接有效。

在信贷规模控制方面，落实贷款集中两条红线要求，合理控制个人住房贷款比例，特别是对已经超过标准的商业银行，要采取一系列控制措施。信贷资产用途管理仍将严格执行，通过商业银行全面自查，监管部门严格问责，加强对购房者首付资金来源的审查管理，利用低利率贷款进行套取贷款、挪用消费贷款等违法违规行为，仍将受到高压监管和严厉处罚。

按揭“提价”城市继续扩大，热点城市继续上调房贷利率上调已是大概率事件，而前期已调整过的城市不排除短期内再次调整利率水平。由于受到这一因素的影响，全国房贷利率短期仍有明显的上行空间，易涨易跌，预计2021-2022年，全国首套房和二套房贷款平均利率将继续稳步上移，利率水平或将接近甚至超过前一年。