刚需见顶！两大指标透露楼市信号

楚一帆

这一年来，楼市的确是挺闹心。


先是三道红线整房企，去杠杆，从供给端调控楼市。


后是严查经营贷打击炒房，去杠杆，从需求端调控楼市。


再是集中供地，把控土地供给。


现在，又开始讨论房贷利率提升和房地产税出台。房地产行业从来没有受到过如此密集的调控，似乎房产市场变成了过街老鼠，冒头就打，过热就控。


在往期的文章里，我们也经常讨论房地产企业，从人口、政策、金融等等方面进行分析。写这些文章并不是想怂恿大家去投机炒房，也不是唱衰楼市来贩卖焦虑。
更多是想通过一些数据指标去还原楼市的情况，在透过房地产这个窗口，帮助大家读懂中国经济走向。


中国经济多年来都十分倚重房地产，二者之间深度绑定，密不可分。而现在房地产已步入十字路口，中国经济同样如此。


未来房产市场到底会朝什么样的方向发展，或许从两个指标的情况能够窥得一二。

01

两大指标正在筑顶

中国房地产最大的趋势就是有两大核心指标即将登顶。


一是刚需购房人数，二是改善型购房人数。


两大指数会在近期形成一个峰值，构成“双顶”结构。登顶后必然会回落，形成“双杀”。


结果就是造成未来的房地产市场既没有增量，也没有存量。


前面说了，房地产市场早已与中国经济深度绑定，房产市场的格局也将彻底改变中国经济和就业结构。


它的影响是全局性，没有人能够置身事外，所以对其内在机理进行剖析，把握住未来的趋势，多少还是能够根据自身情况做点防范措施。


那根据统计局的土地供应数据，2020年5月中国300城市共推出土地是2683宗。同比下降15%，面积同比下降13%。


从成交情况来看，300城共成交土地1910宗，同比减少24%，成交土地面积8020万平方米，同比减少26%。从土地供应和成交情况可以观察到，中国的房地产市场正在悄悄地衰退。


衰退的背后表明一个事实——房地产企业越来越不挣钱。并且还酝酿着一场更大的危机。


最近四年房地产企业拿地金额一年比一年高拿地的面积也是越来越大。







可以理解为房地产企业成本在增加，销量在扩大。那利润是不是也同样保持增长？


中国平均楼面单价从2011年的1500元左右上涨到2020年的5500元，上涨好几倍，理应盈利丰厚。


但实际上，房地产盈利的能力却在下降。


最近杭州集中推地中，滨江集团拍下的几块地，有人提问董事长能达到几个点的利润。


滨江集团董事长戚金兴回答说：

在滨江团队精干高效管理下，公司融资能力强，融资成本低，品牌影响大，在这样的状况下，努力做到1%-2%的净利润水平。

与杭州其他房地产企业相比，滨江集团的利润水平处于上游水平。他们都是努力做到1%-2%的净利润。


而从宏观数据进行考量，中国房地产的货地比这个指标一直在下跌。


货地比是指卖出的房地产单价和地价成本之间的比例，比例越高，说明售价高出土地成本越多；比例越低，就说明售价和土地成本差距很小，盈利空间也很小。

从2011年以来，货地比几乎是腰斩，说明新房卖出高价的可能性越来越低（平均情况），而由于土地价格依然坚挺，所以房地产企业越来越不挣钱。


其中最核心的原因是中国潜在的购房者数量越来越少。


这个情况在其他国家也出现过，只要是出现适龄购房者人数下降的趋势，房地产市场都出现了拐点。


日本和韩国便是其中的典型例子。


根据日本和韩国官方的统计，适龄购房人口下降和新开工土地面积下跌亦步亦趋。


适龄购房者就是人生当中第一次购房的人群，也就是刚需人群，一般是指25到34岁年龄区间的人口。







日本和韩国的适龄购房人口分别在上个世纪90年代末和2009年达到峰值之后，一直持续不断的下降。相应的房地产市场也随之进入下降通道。







中国首次购房的人口增长率已经在2013年见顶，达到,3%左右的增速。同一时间，中国的城镇化增长率也是达到峰值。







之后，首次购房人口的增速逐年下降，到2018年，已经是进入负增长区间。


下降趋势按照估计，会在2024年会达到负增长峰值。负增长的趋势预计会持续到2032年。







换句话说，未来十几年的时间里面，中国楼市整体面临着刚需减少、供大于求的问题。


那么改善型住房的趋势如何呢？


如果市场上存在大量改善型的需求，房价也是可以被撑起来的。


事实上，在刚需见顶的同时，改善型购房者的数量也很快登顶。


对于中国楼市乃至整个中国经济的杀伤力非常巨大。







从2007年直到2019年，,25到34岁的刚需人口都保持增长，35到44岁的改善型人口也是正向增长。


在2019年后，刚需人口出现负增长，但直到2028年以前，改善型需求的人口数量会一直是保持增长态势。







房价虽然是失去了刚需的支持，但还可以依靠改善型的购房者支撑一阵子。


不过根据估算，在2030年后，无论是刚需型还是改善型，购房者比例会全面的下跌，直到本世纪中叶都没有办法再恢复到2008到2028年的水平。


这段时间便是房地产逐渐退出中国经济支柱地位的时候，2030-2050。

02

房地产与人口

其实，这两个指标是与人口息息相关的，决定房地产性质改变的是中国人口结构的深刻变化。


建国以来一共有3次婴儿潮，分别在上个世纪50年代初、60年代还有80年代。


经历前3次婴儿潮后，进入新世纪，中国的人口出生率从千分之二十下降到千分之十左右，人口出生率下降一直延续到今，并且还在恶化当中。







中国第4次的婴儿潮，恐怕近几十年是不会到来。而出生率骤降的趋势，就造成2028到2035这段时间刚需购房人数大幅下降。


未来十年，45岁以上的中老年大幅增加，这些人对于房价的走势是有负面影响。所以我们从人口、从中国房地产的走势就可以看出，增量和存量都在减少。







中老年人急速增加，房地产市场走向穷途是必然趋势。

03

改善性住房是短期风口

不过在中国房地产彻底的退出经济主导地位之前，依然会存在庞大的改善型的需求。


2020到2030或2035年期间，投资型和改善型的住房购买需求会继续支撑房地产。


所以，中国房地产在面临全面衰退之前，还会有一个10-15年的分化期。


现在我们正处于这个历史阶段。


但这一阶段并非意味着所有人都能享受的利好。前面说了，是分化期，即强者越强，弱者越弱。


因为，改善型住房的需求，门槛是要远远高于刚需住房。本质是少数人和少数地方玩的金钱游戏。


那么谁有资格参与到改善型住房这场游戏当中来？


理论上，是已有房产或者持有相当数量其他资产的人，称为中产或者是小康人群。


具体来说，是资产600万人民币以上的家庭，他们是改善型住房的主力军。







这些人集中居住在东部沿海的一线城市，北京、上海两城合计就占比超过30%，长三角占比36%，珠三角数量占17%。所以改善型的住房需求主要集中在这些发达地区。


这也是为什么，去年和今年初上海、深圳的房价屡攀高峰，一线和二三线的差距越拉越大。







因为房地产已经失去了刚需的支撑，未来十年还能够撑下去的主要是改善型住房，而持有大量资金的人集中在东部沿海一线城市。


只有这些人，才会有改善型住房的需求。


所以，从短期来看，只要持有的资金量足够，那么现在投资东部沿海一线城市楼市比较稳妥，但是也要注意未来的风险。


投资性和改善性的住房的需求必然有限，不可能永远撑下去。即使是沿海一线的投资性住房。也要多长一个心眼，定期关注楼市资金的动向，做好准备。


现在的格局和趋势，其实是早就注定的。


美国用股市，日本用债市，中国用楼市，作为社会资金调节的水池。


池子都很大，但总有溢出来的一天。