谢逸枫：全球房价飙升！美国房价将进入泡沫破灭楼市的黑暗时刻？

幸福341

文/谢逸枫
当下全球房价飙升令人无不担忧泡沫，无不担忧房价泡沫破灭，楼市黑暗时刻来临。不可思议的是全球高M2增速，意味着各国正在不断用印钞机疯狂印钱，天量的超级货币宽松、印钱、发债、低利率、负利率的无限流动性，导致货币泛滥成灾，资产价格暴涨。



全球正在进入前所未有的超级通胀时代，一旦泡沫破灭，经济必迎来至黑暗时刻。不管是发达国家还是发展中国家，恶性通货膨胀导致泡沫破灭的结果，就是爆发经济、金融、债务危机。毫无疑问，前车之鉴的案例有日本、美国爆发危机，都是不可忘记的历史教训。
值得注意的是全球房价飙升，其中美国房价即将泡沫破灭楼市黑暗时刻最为明显。按照全全美房地产经纪公司预计，2021年美国的房屋销售额将达到创纪录的2.53万亿美元，同比增长17%，这将是自2013年以来最大的年度百分比增长。不过，刺激一停止，加息就是转折点。
美国商务部多项数据显示，截止4月，全美范围内的房价正在大幅飙升，标普席勒房价指数3月较2020年同期上涨13.2%，为2005年12月以来最大涨幅。较2月份增长12%的基础上再次进一步扩大涨幅。数据显示，包括纽约、旧金山在内的美国20座大城市房价指数均创下新高。
根据标准普尔公司公布数据显示，房价指数在2021年3月上涨了13.2%，为2005年12月以来最大涨幅。标普20座大城市季调后房价指数3月环比增1.6%，预期增1.3%，2月为增1.17%，同比增13.27%，预期增12.5%，2月为增11.94%，这是自2013年12月以来的最大升幅。
按照美国商务部公布的数据显示，全美2021年4月在售新屋的价格中位数为37.24万美元，同比大增20.1%，为1988年以来最大同比涨幅。二手屋售价达到34.16万美元，同比上升19.1%，两项数据再度创下历史最高记录。毫无疑问，这个上涨的幅度太疯狂了。
全球房价飙升，创历史纪录。
目前全球房价急速上涨的现象，不止出现在美国。数据显示，新年以来，澳大利亚2021年3月房价环比上涨2.8%，创下近33年以来最快单月上涨纪录。韩国官方公布的数据显示，刚刚过去的2020年，是韩国住宅交易价格9年来涨幅最大的一年，涨幅超过5％。



自文在寅政府上台后，首尔房价4年内上升了89.7%。正因此文在寅政府支持率大跌，下滑至不足35％。其中最为夸张的是土耳其。整个2020年，土耳其房价涨幅超过20%，位居全球第一，最大城市伊斯坦布尔房价涨幅超过30%，在全球主要城市里位居前列。
美国房屋售价不断突破新高。2021年4月美国现有房屋销售价格中位数较上年同期增长16.2％，达到31.92万美元，为1989年以来的最高水平。而美国二手房售价中值同比增长了19.1%，至34.16万美元，年度涨幅和价格中值均创历史新高。
美国房价指数在2021年3月份的年增长率为13.2%，这是自2005年12月份以来的最大增幅，同时也是该指数30年历史上最大的涨幅之一。具体来看，美国20个大城市的房价在3月份全数上涨，其中涨幅最大的是凤凰城，达到了20%，紧随其后的圣地亚哥和西雅图，涨幅分别为19.1%和18.3%。
同一天公布的美国商务部数据显示，美国市场上新房销售的中位价在4月份为37.24万美元，约合人民币238.75万元，与去年同期相比高出了20.1%，华尔街日报指出，这是1988年以来的最大同比涨幅。造成美国房价上涨的因素很多。
首先是货币宽松，美国将需要再增加3.5万亿的量化宽松政策以抵消美联储无法将利率降至零以下的情况，在过去的52周内，美国已向市场投放超20万亿美元的基础货币流动性和各类经济刺激方案。其次是通货膨胀的资金需要避险。
除了低利率以及建材价格的上涨之外，疫情下，美国人倾向于在郊区买房，也使得购房需求增长。供应面上，疫情下的相关安全措施，以及建材走俏供应趋紧使得开工有所延缓，目前美国市场上的住房供应和库存几乎接近历史最低水平。
除此之外，新西兰、加拿大、瑞典、斯洛伐克、俄罗斯……全球主要经济体，房价都在上涨。OECD的最新数据更是揭露了真相，2020年，全球89%国家的房价都在上涨，这一比例达到2000年以来最高。也就是说，在过去的一年里，10个国家，有9个的房价都在上涨。
整个2020年，全球房价平均上涨了5.6%，涨幅超过10%的就有10个国家。不可思议的是整个2020年，全球四大央行在量化宽松政策上就投入了超过5.6万亿美元。这场大放水还在继续。2021年3月6日，美参议院批准了拜登政府提出的1.9万亿美元新冠救助方案。
这轮全球楼市的普遍大涨，同样是这场大放水的杰作。换句话说，这轮房价暴涨，不是因为需求旺，而是因为市面上钱太多。信贷宽松，货币购买力快速贬值，大家自然都去买房了。普涨的大环境下，拥有良好环境和优质学区的房产，更成了货币追逐的核心资产。
疫情冲击越大，经济形势越差，大放水就越疯狂，资产通胀就越猛烈。房价上涨是由富人推动的。在新西兰有房者的财富通常是无房者的14倍。而在美国2020年一个典型的房主，就已经躺赚了大约2.4万美元的财富。富人变得更富，穷人却更穷了。所复苏，原来是一场“K型复苏”。
美国3月房价，破了15年来的纪录。
2021年前四月，一轮暴涨席卷美国楼市。根据标准普尔Case-Shiller的房价指数显示，2021年1月，全美主要大城市平均房价同比上涨了11.2%，创下2006年2月以来的最高涨幅。值得注意的是这轮大涨从2020年就开始了，“封城令”松动之后的2020年6月。



2020年6月全美房屋销量较2020年5月月增长21%，创下1968年以来的最大月度涨幅。必须要提醒的是这一纪录只维持了一个月。到2020年7月，全美房屋销量较2020年6月增长了25%，创下1968年以来的最大月度涨幅，堪称史上最火爆的月度楼市纪录。
全美范围内的房价正在大幅上涨。标普道琼斯指数公司公布2021年3月的美国标普/CS全国房价指数，同比增速13.2%较2月的12%进一步加速，在连续第十个月增长的同时也创下2005年以来的涨幅新高。除了整体指数外。
反映大城市房价走势的10城指数和20城指数也分别录得12.8%和13.3%的同比增速。凤凰城、圣地亚哥和西雅图也是20个城市样本中房价涨幅最快的城市，其中凤凰城同比涨幅达到20%。美国联邦住房金融局公布的3月房价指数同比涨幅达到13.9%，创该数据1991年开始统计以来的历史最快增速。
美国房价疯狂大涨的受益群体，除了地产商、政府外，就是持有房屋的人群。因为2020年美国这类人群持有的房产比前一年累计增值1.5万亿美元。相信，有钱人，除了买房之外，就是投资股市。不过，上市公司都疯狂买房，相信买房比买股靠谱。
美国房价上涨速度超过上次泡沫时期的上涨速度。根据全美房地产经纪人协会数据表示，从2020年3月到2021年3月，美国现房价格飙升速度达到创纪录的17%，超过了上次美国房市泡沫时期的上涨速度。2021年美国房地产市场虚火不降，不断走高。
美国4月房价，破1989年以来最高水平。
按照美国商务部数据还显示，2021年4月新屋销售环比3月下跌5.9%，3月数据大幅下修。新屋价格中位数同比大增20.1%。美国4月新屋销售季调之后为年化86.3万户，环比3月下跌5.9%，但与去年同期相比上升了48.3%。



美国3月新屋销售数据遭遇大幅下修，从之前报告的102.1万户修正为91.7万户，当月的环比增幅也从20.7%大幅下修至7.4%。分地区数据方面，东北部，中西部和南部地区3月新屋销售环比出现了8.2%~13.7%的下跌，而西部地区环比则出现了7.9%的上升。
新屋销售出现下降的同时，库存量相较3月则出现了上升。从3月的30.4万，上升到4月的31.6万。以当前销售速度计算，市场消化掉当前新屋库存需要4.4个月的时间，仍低于公认的6个月这一平衡指标，不过高于3月修正后的4个月。
值得关注的是，库销比从去年4月时的6.6个月跌至去年5月的5.3个月以来，已经连续11个月保持在平衡线以下。2021年4月美房屋价格突破高点，大交易额成交增加。由于高房价负面影响凸显，总体销售温和下滑。毫无疑问，必须要注意了。



由于房价创出历史最大升幅抑制了购房交易。NAR公布的数据显示，4月份二手房销量较之前一个月减少2.7%，折合年率585万套，为10个月来最低水平，连续第三个月下降。尽管如此，由于借贷成本保持在历史低位，二手房销量仍高于疫情前的水平。
一年暴涨13.2%，美国房价增速创十六年新高。
按照标准普尔公司公布数据显示，Case-Shiller房价指数在3月上涨了13.2%，为2005年12月以来最大涨幅。标普Case-Shiller20座大城市季调后房价指数3月环比增1.6%，预期增1.3%，2月为增1.17%，同比增13.27%，预期增12.5%，2月为增11.94%，这是自2013年12月以来的最大升幅。



另据美国商务部公布的数据显示，全美2021年4月在售新屋的价格中位数为37.24万美元，同比大增20.1%，为1988年以来最大同比涨幅。作为对比，2021年4月美国二手房屋售价达到34.16万美元，同比上升19.1%，两项数据再度创下历史最高记录。
2020年3月-2021年3月的过去一年是14年来美国住宅销售活动最火爆的一年。美国183个大都市99%的地区在2021年第一季度出现了房价上涨现象，其中89%的地方房屋价格出现了两位数的跃升。说明美国各地区的房价普遍上涨了。
美国房屋售价不断突破新高。2021年4月，美国房屋销售价格中位数较上年同期增长16.2％，达到31.92万美元，为1989年以来的最高水平。而二手房售价中值同比增长了19.1%，至34.16万美元，年度涨幅和价格中值均创历史新高。
黑天鹅还未走远，经济跌落谷底，美国房价为什么疯狂飞涨？
首先是极度供不应求。从经济学上看，必须首先回到供需关系。因为房价创下新高的同时，全美的房屋供应，已经是创记录的低点。按照全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)数据显示。2021年2月底美国共有103万套待售房屋，与2021年1月持平。
而2021年1月，美国待售房屋数量是1982年以来的最低。因为美国停止房屋新开，导致房屋新增供应缓慢，结果就是新增、库存短缺的供应下，过去6个月到1年才能卖完的房子，现在只要1.9个月。说明美国楼市极度供不应求，导致房屋价格疯狂上涨。
房屋的供不应求，已经成为房价上涨的根本原因。截至2021年4月底，美国共有116万套房屋待售，比去年同期下降20.5%。按照目前销售速度，2.4个月就可以消化这些库存，低于一年前的4个月。因为房源不足5个月的供应都属于供应紧张。
根据美国房地产经纪人协会（NAR）的统计，截至今年4月全美国只有116万套房源，较去年同期下降20%。虽然目前已经出现了销售增速下滑的迹象，但持续短缺的房屋，特别是低端市场供给不足，意味着短期内美国房价难以迅速降温。
其次是负利率到低利率。美国疫情期间，美联储紧急降息至0%-0.25%超低水平，抵押贷利率更是下降至50年新低，简单讲就是等于送钱给你去买房，鼓励贷款买房。一边是越来越短缺的房屋供应，一边是低利率刺激导致的旺盛购买力，美国楼市不涨才是真的有问题。
再次是建筑材料成本的跳升导致新屋价格上涨，这对原本强劲的住宅市场来说是一个不利因素。2021年以来，建筑商开始受到劳动力、材料和已开发土地短缺的影响。木材和其他材料价格飞涨。钢铁进口关税增加了建筑成本。根据最新的生产者价格数据，4月份木材价格同比上涨89.7％。
最后是货币超发。目前美国已经出台5万亿美元的财政刺激计划，2021年下半年将放水3.5万亿美元，其中包括1.7万亿美元基建计划和1.8万亿美元的家庭计划。按照数据显示，新印的美元供应量同比暴涨了75%，比正常情况（增长1%-2%）至少多印了73%。
为了防止恶性通货膨胀，遏制通货膨胀。按照惯例，已经有国家的央行会通过加息来遏制通胀。在物价大涨的当前，全球央行忍不住行动，已经进入加息周期。土耳其、俄罗斯，然后巴西突然异常加息。因为土耳其、俄罗斯、巴西均为资源国。
纽约联储最新推测数据显示，到2022年底，美联储的资产负债表规模将扩大至9万亿美元。由于美联储继续为刺激经济、偿还债务，而大量印钞，恶性通胀将会在2022年冲击美国经济。当前全球正因美国大量印钞而陷入超级通胀周期。
美国房价泡沫，已经进入破灭的黑暗时刻倒计时。
2021年1月，CoreLogic的数据就显示，全美房价正以2006年以来的最快速度增长。在西雅图、凤凰城和圣地亚哥等城市，房价涨幅更是远超全美平均水平。预计今年美国房价将上涨10.6%，2022年将上涨5.6%，这远高于2月预计的5.7%和4.6%。
自2011年以来，房地产市场逐渐复苏。以二手房为例，2011年时的房价大致在17万美元左右，此后逐年上升，10年内几乎增长了约八成，达到31万美元。自2020年疫情以来，30年期住房抵押款固定利率下降了约四分之一，降至2.9%左右，处于1971年以来最低水平。
2021年4月，美国新建住宅开工数下降9.5％，至折合年率157万套，低于预期的170万套。目前的房价走势让人想起了2003年，就是开始下跌的前两年。这种下滑是逐渐发生的，房价最终在2008年金融危机前后崩盘。因此，必须谨慎。
根据Mortgage News Daily的数据，美国30年固定按揭贷款利率在今年3月回升至3%上方，到3月底维持在3.4%左右。一般而言，按揭利率上升会导致购买力下降，从而使得楼市降温。一般而言，按揭利率上升会导致购买力下降，从而使得楼市降温。
高企不下的房价已经影响到了美国新屋销售数据，据美国商务部公布的数据显示，美国4月新屋销售较3月下滑了5.9%，新屋价格中位数同比大增20.1%。由于需求旺盛，且暂无喘息空间，美国房价在下个季度可能继续维持两位数的增长。
高盛警告称，全美住房短缺将在至少几年内推动房价大幅上涨，而房价升值的5%-15%将被传导至通胀。美国房地产市场供需持续失衡将在今明两年带来两位数的房价上涨。到2024年，房价的上涨速度将远远超过公认的2006-2007年的房地产泡沫时期。
美国的资产泡沫越来越大，华尔街面临9万亿美元大麻烦。目前美联储已经走投无路了，两条路都是死胡同，要不是通货膨胀，要不是内爆。毫无疑问，一旦美国停止印钞机，如果停止向市场投放流动性，金融将内爆，经济将严重崩溃。

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