深圳楼市：不懂的千万不要乱买，这些房子再点早点出手

当当当当裤裆坦

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问：五哥好，自身情况：名下一套华丰前海湾3房下月即将交房，手头无太多现金，可承受的月供为3W左右。 即将开盘的远洋天著从投资兼自住角度是否优质？ 自己认为西丽片区更有潜力，是否适合出手华丰前海湾、换到远洋天著3房？
答：西丽碧海都是好地方，华丰远洋定位都是中产盘，平级置换折腾意义不大，每套房差不多4%的交易成本，多涨的利润都被成本吞噬了。




问：五哥好，我工作5年，来深2年，女友在福田有一个59平的小两房，满2年，今年想在结婚前，出租女友的房子，再用本人的额度再买一套小房子，作为辅助资产（这样我们两供应两套房，也不会太影响我们的生活质量），因为工作考虑，目前主要考虑南山，想问下南山总价450的房子，有哪些小区值得推荐？两人均是90后，积蓄不多，年收入共100万左右，想问下是否有更好的房产操作方式？
答：你好，思路没有问题，房票用完再领证。南山工作可以重点关注南山。 南山总价450万，以下特点的房子在南山是比较走俏的： 1. 比较新，最好05年以后，可以无小区 2. 去工作地点方便：这里包括南北科技园&后海 3.最好带有中上等学位 典型代表可以参考松坪村和南荔苑等。小户型价格上涨会推动中大户型的价格上涨，虽然不一定有成交，但账面上去了。 受众面之众，其实就是在红海里竞争，只需要在意之前列出的条件就可以，至少不落后。




问：您好我看的房产文章，大部分来自于您的分享。18年我买了蛇口海伴雅居的小三房，明年要满三年了，我现在纠结的是，是否要进行置换？置换一个小区次新，大三房。我自己蛮喜欢蛇口片区的，如果置换，不知道是还选择附近呢？比如南海玫瑰园？还是有什么更好的选择？预算首付四五百万左右，首付五成，月供3万左右。
答：铁杆你好。 你的问题让我蛮纠结，如是同片区置换，南海玫瑰园肯定优于海伴雅居，但1000万的总预算只能买到70多平两房，两房换两房改善意义不大。 如果换同小区三房，海伴雅居这个盘升值又弱一点。 1000万在蛇口没有太多选择，我觉得自住问本心吧，如果追求更大的居住空间就换同小区大三房，如果觉得两房够用了，就换南海玫瑰园。 但无论选哪个，小的换大的，便宜的换贵的，加大杠杆和家庭负债率都是正确的选择。




问：深圳715之后，下一波广州增长会不会比深圳快？
答：你好，单论城市价值深圳＞广州，论入场时机广州＞深圳。 如果追求短期收益，现在买广州更合适。 如果最终还是会回到深圳，建议继续打新+淘笋。




问：五哥，你好！相见恨晚！ 我的情况： 夫妻都是深户，满五年社保，目前家庭名下一套房（2012年中购入桃源居三区二房，2017年初置换成桃源居11区4房，目前市场价800万左右）。有两孩，大宝明年上小学，小宝五年后上小学。现有现金300万，夫妻年收入除开销税后近100万。现在想给孩子好点的学校，同时有效理财。 我的问题： 1.如果想换成好点的学位房，有什么推荐？是换房好还是再买一套好； 2.如果不考虑学位，纯投资再买一套，有什么区位和楼盘可推荐？ （其实很后悔之前换房只图舒适和方便，没考虑学位和投资。现在觉得如果卖掉现在这套，挺划不来的，最好是再买一套的方案）
答：你好，不建议继续持有桃源居，成熟下滑区域。 桃源居在西乡的边缘区位，社区巨大，房源居多，我一直把它类比为北京的天通苑，属于易横难涨的类型。 建议出手之后置换南山宝中的优质资产。 宝安实验学校是宝安中心区最好的学校，其次是海韵，然后是海旺。由于学校位处宝中，生源优质，宝安实验的成绩这几年也是稳步上升。 宝安中心区只有熙龙湾二期，凯旋城，西岸观邸和云玺锦庭这四个小区带这个学位。可以重点关注。