北京楼市：成为接盘侠不可怕，踏空才可怕

万胜

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房

提问：房姐好，最近看了下北京得房价的一些数据，1.链家在售房源上升。2.去年北京人口流入是负增长。3.今年的数据显示除了西城区房价有涨幅之外，其他区域均没有大行情。加上北京的政策还是赶人基本不会变，现在是否值得买入？还是再等一等？还是先去其他城市投资买房？比如重庆。
回答：经典价值投资理论不认可根据宏观面信息进行中短期择时。
北京长线看好，长线（踏空）风险就是短线风险。只要你的现金流没有问题，买定离手，把家人小孩安置好，给他们一个稳定、温暖、舒适的家，才是最重要的，不用多想后面的短期涨跌，那不重要，你也无法预测。做好你自己的事业，赚更多的钱，让家庭财务情况越来越稳健，并争取尽早有余力拿富余的现金流再去做更多其他投资，才是正道。


提问：新人首问，坐标重庆，家人住的两套房都太差太老，准备置换新房，两家人改善自住兼保值投资。看房姐之前的推荐，一套准备买在北滨路，像你之前说的融景城也在关注，另一套房姐有推荐的区域吗？每套首付子弹在80到100。冉家坝，大石坝这两个区域房姐怎么看？龙湖源著，华润中央公园这两个小区值得考虑吗？
回答：建议看看冉家坝，郑家院子，民安大道附近的2005年左右的房子。 龙湖源著自住不错，本地人选择的多，增值潜力一般 华润中央公园是之前超涨的楼盘，这次回调中跌幅也非常厉害，单价能在1.5左右性价比会很高


提问：房姐你好，本人在顺义有一套140平平层，价值450万左右，有100万公积金贷款，对外出租，自己租住在四惠。目前手上有1000万现金，希望买一套1000万左右的三居，最近在看酒仙桥 望京 朝青 朝阳公园 几个板块，主要还是围绕着东四环这一圈，希望小区自住舒适，五到八年后可出手。请问房姐，选择哪个片区更有升值价值，哪些小区是比较好的选择。另外资金怎么使用效率更高，谢谢
回答：重点看望京和双井板块 例如 宝星国际，橄榄城，阳光100，天骄，九龙，珠江 全款入再抵押出600左右，再选择一套投资盘 主看 tty，百子湾 ，朝青


提问：房姐您好，新人首问。本人单身，现在有200子弹，购房刚需也希望保值。目前是海淀集体户，所以考虑买东城的房子可以落到东城。目前看的是永定门的房子，意向华龙美晟（考虑到这是周边最新的小区）总价500万70平左右，您看合适吗？永定门周边您看有其他性价比更好的小区推荐吗？如果抛开城区落户，重点关注未来升值，您看还有什么区域的房子能推荐一下呢，还辛苦能推荐到具体的小区哈。感谢房姐指点
回答：你好，华龙美晟性价比不高，永外的缺点就是现状的配套、环境、教育质量垫底，大量人口聚集。 （1）就是如果你想上车东城，这是最便宜地方。6w就买东城，随着望坛、宝华里棚改项目的推进，会有较大的改善，但是持有周期会比较长。 （2）拆迁预期万一超预期，也有洼地翻身的可能。 景泰算是永外比较好的地段，而华龙美晟又算是景泰为数不多次新盘（新奥洋房、华龙美晟）。 当然华龙美晟总体不如新奥，但也比新奥便宜。华龙美晟最大问题是房子拐角多，遮挡重，很多户型被胡乱遮挡非常奇葩，如果买到里面好点的户型，我觉得还算值这个价，应该至少保底大盘涨幅。 永外改造再给点力，有望超过大盘。


提问：房主隐瞒房屋重大瑕疵，以市场价卖给我们，算是欺诈吗？房主在明知自己儿子一家学区房户口迁不走的情况下，还以高于市场价的价格卖给我们，让我们签署户口变更合同，期间各种隐瞒欺骗，在收到尾款交房当天才说户口迁不走。之后房主就失联了。根据我自己在链家网上调研，有户口的学区房和没户口的要差100多万。房主是不是涉嫌欺诈我空户口学区房和有户口学区房的差价100多万。
回答：不算 买卖交易一切以合同为准，没有违反合同条款，不算违约； 不触犯对抗法律明文规定，合同有效。 买亏了，是眼光能力问题； 为什么一个人买东西一定不亏，甚至一定占便宜呢？ 没有世界能做到全是成功者，没有失败者。


提问：房姐，有问题请教，最近在卖房，请问房主自荐需要写吗？有哪些需要注意的？请指教
回答：如果房子有亮点可以写上 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。


提问：房姐好！我家老二今年读一年级。在太阳宫有套小面积学区房。按目前政策可以读人朝初中部。1.请问有必要去西城再买一套学区房吗？我的想法是把目前名下的房过户给老大，以我的名义买套西城的学区房，可以在老二3-5年级选择转学或初中再去西城。毕竟西城的教育总体强过朝阳。2.在太阳宫再买套大的高品质学区房，就让老二在人朝继续读。水星园、澜石、求马及太阳公元，哪个最值得入手？3.以公司名义在目前小区同一单元（楼下底商，出门即是地铁，生活、出行极为方便）再买套小房，家里老人住，方便互相照应。不住时也可出租。兼顾住或投资。家人认为房屋楼下是底商，有安全隐患，即便买也不能买同单元的。所以，意见不统一。请房姐帮忙理清思路。谢谢！
回答：你好，你这个情况西城不合适，因为没有小学学籍直接派位，很可能派到片区内最差的初中 你还是考虑朝阳吧，毕竟朝阳买房+京户，上对口初中的概率还是很大的，朝阳房子跟初中是挂钩的 太阳宫比较推荐：火星园、水星园 临街，楼下有底商，低楼层，都是一定的折价因素。如果折价10%左右是可以考虑的。


提问：姐姐好，我目前在望京澳洲康都有个二居，未婚，想在望京置换三居，自住。二居卖完加上手头现金估计能有800-900w，加上公积金目前税后个人年收入小40w。 最近陆陆续续看了几个小区，倾向于融科橄榄城、华彩国际和澳洲康都，融科只看了三期。 姐姐对于我这种情况有推荐的小区吗？主要考虑自住，有一定升值空间更好，最好小区花园比较大或者周边有公园适合溜老人孩子。 另外，建议贷款多少或者说建议看总价多少的房子？感谢！
回答：建议总价1200以内，这样月供压力不会很大 望京板块的话 融科橄榄城>华彩国际>澳洲康都 ，还有 东湖湾 大西洋新城也可以看 你可以尝试做信用贷然后直接全款入，更有优势。后期需要资金可再抵押


提问：房姐，您好！非京籍43岁，200万子弹，无房首次购买，有公积金贷款资格。在朝阳东三环上班，听说公积金贷款最高120万，所以计划购买一套320万左右1室1厅的住房自住且能保值，作为将来退休养老用途，朝阳区有什么可推荐的合适楼盘？因目前租住在管庄的远洋一方，所以关注了本小区和常营的柏林爱乐，目前总价都在380万左右，还没有看房，这两个成交价有可能在320万左右吗？谢谢！
回答：400左右建议选择常营或者潘家园，最近三年小户型的涨幅涨幅在朝阳都是前列，交通便利的上车盘还是很受欢迎的，常营选择金隅悦和园、苹果派 涨幅都是跑赢大盘。柏林爱乐活跃度和涨幅都差一点，可以做为备选。管庄相比不建议，上车盘的市场接受度不高


以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。



【北京房姐】公号已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。