北京楼市：开通地铁后房价一定涨？内行人深度分析

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提问：房姐好，新人又问：天津户口，手上有150万的首付资金，现在想在东莞投资购买二手住宅 1.想请问对投资东莞购房有什么建议 ？2.去买东莞的哪些楼盘最有投资价值 ？3.目前东莞的东部沿海的沙田镇比较便宜 是否有投资价值 ？4.因为我是地铁设计人员 可以知道东莞未来的地铁站分布图，想问问提前购买未来新建的地铁站周边的房产，待地铁站建成后 对周边的房子价格涨幅有多大影响5.因为对象在深圳龙华区工作 最后想问问龙华区有哪些楼盘有投资价值?
回答：你好，大部分人对地铁盘投资的认知，还放在“距离地铁站近就好”的层面上，说实话，这种简单粗暴的判断，已经有些过时了。从全国看，已经有30多个城市开通了地铁，至少总数是100多条，按照2050年的规划，可能达到289条。未来大多数一二线城市，甚至三线城市，都不会缺少地铁。
首先，我们要关注一个区域内的首条地铁线。地铁盘的诞生，往往是因为该区域内落地了第一条地铁线。第一条地铁的价值，是从无到有，从0到1的历史性变化。为什么说第一条地铁很重要？因为它改变了上班族传统的居住观念、通勤方式甚至板块价值。相比老城区，居住环境更好，房价更低的新区，因为有了地铁，吸收了大量的外溢人群。第一条地铁是新区从市区夺流量；第二条地铁是分流新区的存量。第一条地铁的红利，只能狠狠的享受一次。地铁规划的时候，是该区域内地铁房PK非地铁房。而地铁房开通之后，是该区域内地铁房PK市区地铁房，竞争优势就变小了。刚需们攒够了钱，有了置换的能力，就会想办法回到市区，而新的刚需再继续接盘。所以这类地铁房是购房置换链条的末置位。地铁开通之前买入最好，开通以后买入，涨幅就不可观了。事实上，除非在开通之前买入，否则投资第一条地铁线，并不是最好的选择。更适合的，还有主城区的地铁盘。主城区地铁盘的投资逻辑，和上述投资逻辑，是完全不同的。地铁开通之前，主城区的地铁盘未必涨的多。对于新区来说，地铁可以带动整个板块价值的提升，是从“荒原地区”到“新大陆”的本质区别。而主城区，地段的成熟时间可能比地铁建设还早，地铁的作用是优化交通格局，改善交通效率。拉动的价值并不如新区高。
这个道理用一句话来概括就是：新城区，地铁决定地段主城区，地段决定地铁主城区地铁房的投资逻辑，就是优质地段的投资逻辑。虽然地铁开通的时候，无法享受到新区地铁那样多的红利，但因为地段的优质，长期持有可以跑赢大盘，享受更为稳定的房价涨幅。地铁会让延线房产锚定比照市中心房价，会拉升延线价值。而市中心房价是供需、政府指导价格、城市竞争力、虹吸能力、片区规划等等多因素形成的复杂系统，并非某一因素直接影响。远郊地铁开通，会带来20%的涨幅，而你作为地铁设计人员，有靠谱的地铁规划路线，如果考虑短期博取这20%的收益，可以买入。但是总体来说，东莞的天花板还是太低，大资金还是要房在深圳。沙田不在推荐的范围内。深圳龙华投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。


提问：房姐您好，最近为了改善居住，在离上班7、8公里范围看了些楼盘。目前聚焦两个，一是北七家万科翡翠公园，另一个是高丽营万科观承望溪；两个都是别墅地有期洋房，差不多2022年底精装交房，翡翠公园有118三居和140四居两个户型，观承望溪是132四居户型，单价都是5万5左右。有两个问题向您咨询：1、翡翠公园是商用地，观承望溪是限竞地，同一开发商对这两种地的建筑成本（房屋质量）和装修成本是否有差别，差别大吗？限竞地5年后才能上市，上市后还有差别吗？如果是自主用途，限竞地这个因素是否不用过多考虑？2、北七家和高丽营这两个区域前景您怎么看？从小区周边环境看，北七家周边配套成熟些，观承望溪上班近些，环境好一点，离17号线地铁站应该更近。还有两个楼盘都是引入皇城根小学，观承望溪可能还有一个初中。请房姐指导，另外还有没有其他楼盘建议。
回答：限竞房肯定会简配，简配是方方面面，比如花草、门窗把手等等，越是小开发商简配越狠。限竞房上市后就商品房一样。自住限竞房可以考虑 北七家位置一般，要发展起来需要点时间，不过还是比高丽营要好 选择上 翡翠公园>观承望溪


提问：房姐您好，想向您请教。目前情况:在东坝朝阳新城有一套房，已满五年，有贷款。想换房，东坝房卖掉再加上手里的钱能有800首付，但目前还没有明确的目标，很苦恼。我纠结的问题： 1.东坝朝阳新城均价5万，是否还有上涨空间。 2.目前还没有生孩子，可能两年会生，换房需要考虑学区需求不。 3.因为亲戚在新北苑住，所以看过福熙大道和润泽公馆的房子，但总觉的那一片溢价有点高，附近没有办公商业，除了房子新环境好房价没有支持。请问新北苑片区目前值得入手吗。 4.想请问我目前的情况您会推荐看哪些小区呢。 非常感谢。顺祝一切顺利！
回答：东坝前期概念炒作过重、配套还没起来，朝阳新城这个地段比较一般，潜力不大，而且供应量极大，价格一直没涨起来，常年洼地，近年也是跑输大盘，优势就是房子较新、价格便宜、未来地铁还算便利、旁边有公园。 新北苑环境还行，自住+学区的需求比较适合这里，你现在没有学区需求，保值角度不是很好的选择。建议看下 上京新航线、首开知语城、季景沁园


提问：你好，敬爱的房姐。 提问：西坝河的金岛花园您给分析一下。为什么这么好的位置成交价在6－7万\/平方米 ，这么低呢？除了户型不好，楼龄老，还有什么呢？ 谢谢
回答：坝河是半个死胡同，缺少道路，河道分割，造成难进难出的局面。 虽然空间位置很好，但是地势，交通不好。 所以造成了反常的结果，让人以为价值混乱。金岛花园本身大面积居多总价高, 单价自然看起来会比周边低。


提问：房姐您好，本人87年能源国企，购房资格2套，目前子弹285左右，想全款购入2居，自住加投资，想入总价包税费别超600打算FDYH，女友京籍屯里工作STSD，我工作在大屯附近，与女友商量结果婚前我买我主贷我还，保留她的购房资格。目前关注过华纺、国美、朝阳园、白领家园，华纺近期成交单价6.3，国美挂价单价5.3-6，朝阳园户型种类多还需选择，白领均价6可能吃力，有做投资理财承受月供1.5-1.8内，年奖攒下兜底用，都无法顺利拿下，就延静东里2居（学区可能在东方德才）或常营北新，目前正在回笼资金，跟朋友请教流水准备中，出手时间6月，时机是否合适，楼盘选择是否合适，总价是否合适，思路是否清晰请提点。
回答：朝阳园大户型多种类也繁多，收益预期有一定摆动性的标的。小户型不合适 白领家园已经位于四惠东和高碑店之间，地理位置略显角落，优点是板楼，有合适的可以考虑，但不会死第一选择 国美一般会比华纺易城便宜15%左右，可以做为参考 选筹上 国美>华纺易城


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