楼市“小阳春”已经走远？地产调控全面升级

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5月17日，国家统计局公布了四月七十城房价的涨跌情况。数据显示，在全国70个大中城市中，房价上涨仍保持历史高位，但从数据变化来看，房地产市场的小阳春效应已经减弱。

这个月，新房、二手房价格上涨的城市分别是62个和54个。

在这些城市中，一线城市受打新潮等因素的影响，新房价格仍然领涨，但是二手房价格的涨幅已经开始缩小。

4月，面对全面升级的楼市调控，业界预计小阳春将在短期内持续，但房价的涨幅将继续放缓。



一线城市的新房还在上涨

四月份房地产市场热度仍处于历史较高水平，一线城市新房价格持续上涨。数据显示，当月4个一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.6％，上涨幅度较上月扩大0.2个百分点。在这些因素中，北京，上海，广州和深圳分别上涨0.6％，0.3％，1.1％和0.5％。

从涨幅的变化来看，一线城市变化最大。最近上述城市房价上涨存在各种投机操作问题，后期仍需严格管理类似深房等机构，真正促进房价稳定。

调控政策继续收紧，但部分城市出现了明显的新潮，刺激了市场需求，增加了购房需求。

虽然一二线城市逐渐开始收紧调控，但房地产市场仍处于高位运行状态。诸葛查房数据研究中心分析师陈霄认为，随着年初以来北上广深的加码调控，后期市场热度可能会下降。

虽然涨幅不如一线城市，但二三线城市新房价格的涨幅也在这次新潮中有所扩大。其中，31个二线城市和35个三线城市新建商品房价格环比上涨0.6％和0.4％，比3月份上涨0.1个百分点。

小阳春效应减弱

尽管从环比上涨来看，各级城市新房价格稳步上涨，但作为房地产市场风向标的二手房价格，4月份出现了上涨趋缓的迹象。四月份，小阳春效应减弱，市场热度有所下降，但仍处于历史较高水平。

从二手房价格上涨的城市数量来看，4月份二手房价格上涨的城市共有54个，比3月份减少了4个。从各级城市来看，除二线城市二手房价格比上个月上涨0.5％，比上个月上涨0.1个百分点外，一线和三线城市二手房价格比上个月上涨0.8％和0.3％，比上个月持平。

总体来看，一线城市二手住宅销售价格上涨幅度仍处于领先地位，但上涨幅度呈持续放缓趋势，随着北上广深相继加码控制，楼市热度回升，市场逐渐稳定。与此同时，二三线城市二手住宅市场热情稳步上升。

同一天，国家统计局发布的开发投资数据也显示，房地产投资信心虽然仍处于历史高位，但小阳春效应有所下降。

数据显示，前四个月，全国房地产开发投资40240亿元，同比增长21.6％，较第一季度下降4个百分点。房地产开发企业到位资金也以35.2％的同比增长率下降6.2个百分点。

进入4月，小阳春效应减弱，房地产企业投资信心放缓，开发投资增长率持续放缓，但仍保持在较高水平。由于存款、预付款和个人抵押贷款是资金到位的重要组成部分，4月份市场销售增长率的上升带动了行业资金增长率的放缓，预计5月份行业资金增长率将小幅下降。

房地产市场调控频率创年内新高

尽管房价仍处于历史高位，但在房住不炒政策的定调下，业界对房地产市场的评估在短期内仍在放缓。而且自四月份以来，全国房地产调控已经进入全面升级阶段。

数据显示，4月份单月房地产调控创下新高，达到51次。此前1-3月，该数据分别为48次、45次和42次。到目前为止，房地产累计调控次数已达186次。

在此期间，住房和城乡建设部的采访、中介整顿和经营贷款的相关管理措施成为本轮调控的重点。比如截至今年4月底，住房和城乡建设部已在今年年对广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌等13个城市的楼市进行了累计采访、监管和调查，采访频率比以往少见。

后来，各地相继出台了相应的房地产调控措施，房价连月领先的一线城市打起了头阵。举例来说，4月21日，广州市发布了《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，相继收紧了人才购房、增值税缴纳等措施；第二天，北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步加强房地产市场秩序整治的通知》，明确对新房市场进行了检查，整顿了二手房市场哄抬价格、违规撮合等行为。

展望未来市场，从整体趋势来看，预计2021年上半年房价将继续上涨，但收紧加码的调控政策有望稳定市场。房价增长率将继续放缓。虽然一线城市已经成为第一季度房价上涨的龙头，但包括深圳和上海在内的城市已经开始对二手房价格和经营贷款进行监管，后续市场有望逐步稳定。

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